中介過冬難:滬二手房成交量降五成

各大中介并不看好銀行涉足二手房買賣市場的發展前景，而就目前二手房成交低迷的情況來看，這一消息無疑是給二手中介行業雪上加霜。

全年滬二手房成交降五成

據21世紀不動產上海區域市場中心統計，2010年前11個月上海全市二手房共成交13.47萬套，同比下降50%；以該公司目前300余家門店在2010年12月的運營態勢分析，當月二手房成交應在1.75萬套左右，那么全年成交套數將是15.22萬套，同比下降49%。

“2010年的二手房行情，幾乎全年都籠罩在調控陰霾之下，整年樓市交投表現相當謹慎。” 上海中原物業代理有限公司董事總經理譚百強表示，跟著調控步伐，2010年度交投出現了“先抑后揚”的軌跡，雖然年終一、二手房市場雙雙出現翹尾行情，但從絕對流量上來看，2010年12月份一、二手房成交比2009年同期仍分別有17%和42%的降幅，低迷市場表現仍未得到舒緩。

據記者觀察，2010年上海二手房交易量呈現冷熱交替演繹的態勢。同年4月17日“新國十條”全面出臺之后，僅僅兩周時間，上海二手住宅日成交量即從800-1000套下降到200套以下，創造同期歷史低位。成交持續在低谷徘徊的局面一直持續到7月中旬，才回升到200套以上。整個交易低谷持續了整整3個月，才出現緩慢回升。而且交易上行速度并不快，7月中旬一直到9月22日，用了兩個月的時間，日交易量才逐漸達到600-650套。

房主惜售致二手房市場進入死循環

二手房成交量大幅收縮的同時，二手房價卻仍呈現了上揚態勢，房東惜售心態明顯。

21世紀不動產上海區域市場中心對全市16個板塊的標桿樓盤進行了全年監測，其中大戶型、中等戶型、小戶型的同比平均漲幅分別是18.5%、14.3%和14.5%。在剛過去的2010年12月，大、中、小戶型的成交均價比4月份的平均漲幅已下降3.0%、5.4%和2.5%。其中，小戶型有三成房源12月均價水平較4月份有10%以內的下降；但大戶型、中等戶型房源的價格未有下降。

“2010年之前房主惜售只是因為看好后市，今年房主惜售有了一個新的理由——限購。”漢宇地產董事總經理施宏叡表示，限購就代表了住宅類房地產的稀缺性，稀缺就導致價格的不斷上漲，所以在2010年，房主無懼調控影響，表現得十分淡定。眾所周知，中介經營要想促成成交，議價談判是非常重要的一環，在房主惜售、心態堅決的情況下，要想促成成交更加艱難，這也是目前二手中介行業面臨的一大問題。從目前來看，2011年，房主惜售的心態又會增加一個籌碼，就是房產稅。有消息稱，2010年房產稅將在上海和重慶試點。而上海的房產稅征收方式與重慶不同，只對新購置物業征稅，其效應等同于限購政策，那么在限購和房產稅的雙重擠壓下，房主囤積房源待漲成為一種普遍心態。施宏叡認為，這與目前宏觀調控引導市場合理預期恰恰相反，所以中介行業只能希望2011年出臺的房產稅上海版不要再次加強房主囤積房源待漲的心態，因為這會讓中介行業生存狀況更加惡劣。

2011年，二手樓市更加撲朔迷離

施宏叡預測，2011年管理層將繼續維持2010年宏觀調控的力度和頻度，由于市場“抗藥性”的不斷加強，未來管理層出臺調控政策的強度會更加大，而由于政策出臺造成二手房市場波動的頻率也會加劇。也就是說2011年，二手樓市的市場變化會更加撲朔迷離。由于二手房市場供應方是分散在全市各個區域、各個樓盤的無數業主，而這些業主對樓市調控政策的敏感度、反應方式都不盡相同，而且他們之間也沒有相互溝通交流的平臺，所以相對于一手房市場開發商整齊劃一應對樓市調控的手法來說，二手房市場供應方的策略卻是毫無章法可言，這更增加了二手房市場的不可預測性。所以，2011年上海二手房市場會出現“降價”與“跳價”并存、“急售”與“惜售”共舉的現象，個別購房者完全有機會在這樣波動的市場尋找到適合自己的購房機會。