誰推動了北京地價暴漲

北京市廣渠路附近的後現代城，現在二手房的起價是每平方米1.6萬元，「否則免談」。一位房產經紀說，價格是在15號地拍出「地王」的第二天應聲而起的。

高地價正在拉高房價嗎？要知道15號地的樓面價達到了每平方米1.5萬元。不過不久前，國土資源部公佈的數據卻顯示，地價平均占房價的比例是23.2%。一位地產界代表在向國務院匯報的時候說，這個數據「難讓人信服」。

爭論趨於白熱化。究竟是什麼力量在左右地價，這其中的利益何在，答案究竟在誰的手中？

「地王」推動力

張延一直記得廣渠路15號地拍賣那兩天的情形。她說，拍賣之前，這個區域的很多二手房業主都把掛牌撤了。拍賣完第二天，店裡通知所有的銷售員，「今天啥事也別幹了，就打電話詢問業主報價吧」。果然，業主都提高了報價，單價普漲了1500元/平方米。

6月30日，中化旗下的方興地產以40.6億元拿下這塊地，成為北京「地王」，折算的樓面價約為1.5萬元。

周邊二手房價格應聲而起。張延是我愛我家後現代城分店的房產經紀人。她說，年初的時候，你出1萬元／平方米，這裡的房子可以隨便挑著買，現在不行了。後現代城，一二月份報價1.2萬元／平方米，現在起價1.6萬元／平方米，「不能低於這個價位，否則免談」。

地王的影響也波及周邊新房房價。2008年11月A區三棟樓開盤時，首城國際中心起價1.08萬元/平方米，均價1.26萬元/平方米，這一價格甚至低於當時周邊二手房價格，因而遭到數千人哄搶。

今年四五月間，該樓盤推出了第二期，兩棟樓560戶，均價為1.45萬元／平方米。首城國際中心的售樓人員說，該項目原定5、6、7三個月各開一期。但二期售罄後，後續的開盤時間卻一拖再拖，客戶之間流傳的定價也由5月份的1.5萬元/平方米，一路漲到了7月份的1.8萬元/平方米。

幾乎很少人記得，首城國際項目也曾是北京的「地王」——廣渠門36號地。不過，這一項目承載的使命與今日完全不同，它是北京市刻意採用招標方式以降低地價的典型案例。

2006年底，廣渠門36號地招標，樓面地價為5648元/平米。當時開發商承諾銷售價格為9500元/平米。據悉，這是開發商競標價格低於第一名4億多元卻依然獲得這一地塊的關鍵因素。

北京市借地價平抑房價的用心瞭然。其時，北京房價已經連續上漲了一年多，36號地拍賣前，國家發改委公佈的數據顯示，2006年10月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲5.4%，北京以10.7%的漲幅領先全國。

儘管開發商未能信守當初承諾，開盤價格漲至每平米1.2萬左右，但這一項目還是明顯拉低了周邊原本的高價位。2007年底至2008年初，北京房價下降之初，城區內成規模的降價首先在該區域。隨後，金都杭城爆出9000元一平米的小戶型項目。在CBD，該區域也是降價最為明顯的地區。

一樣「地王」，兩樣風景。

土地交易政府推手

今年7月中旬，國務院召集會議研討房地產市場的局勢，北京「地王」頻現，引起了高層的關注。一位在場的地產界代表人士匯報說，北京「地王」多次出現，是因為之前幾個月土地供應不足。1至5月份，北京土地購置費為111億元，而6月單月的土地購置費即高達102億元。

北京市也曾一度為土地出讓面積急劇下降發愁。今年一季度，北京共出讓國有土地337.72公頃，同比下降了47.71%，北京市副市長陳剛用「形勢嚴峻」一詞來形容。

不過業界人士質疑，吸引企業買地和以什麼價格賣地似乎有所區別，而能夠供應土地的只有土地儲備中心。

拿來佐證這種疑問的，也正是廣渠路15號地。

2004年，廣渠路15號地首度入市，總建築面積為42萬平米，成交價18.2億元，樓面地價4300多元／平方米，當時即被冠以「地王」稱號。但當年該地塊因開發商沒有按期交納土地出讓金而被收回。2007年年末，這塊地再度入市時，因投標開發商不足三家而流標。

有開發商提出疑問，廣渠路15號地是七通一平的土地，流標之後為什麼不降價再賣，偏偏要等到2009年樓市復甦並呈現火爆態勢之後再拍？

2009年6月，當這塊地再度入市時，面積「瘦身」了1／3，總建築面積減至28萬餘平米，但是價格卻翻了3番。從2004年到2009年，周邊商品房價格也翻了一番。

北京市國土局一位官員在談及另一塊土地供應時表示，何時入市還要根據土地市場狀況來定，現在土地市場還不穩定。他說：「拆遷以及開發全部下來，包括村民的騰退安置，土地的七通一平，基礎設施建設投入，幾十個億，總得收回成本吧，而且這也是政府主要收入來源之一，必須確保。」

如何拿捏供地節奏，地方政府頗費思量。一個現實是，北京市從2005年開始推出土地供應計劃，至今沒有一個年份完成相應的計劃。

2005年，北京計劃供應的住宅商品房用地為1750公頃，實際供應量約為計劃的40%；2006年計劃供應住宅商品房用地1600公頃，商業用地300公頃，實際供應量僅為計劃的56%；2007年的計劃更是推遲到當年9月才公佈。

而這與北京房價的上漲勢頭形成了一條同向的曲線，直到2008年末，房價進入僵持與調整期。這與地方政府的收益也形成了正向關係。2008年，北京土地招拍掛出讓收入為503億元，占當年1830多億元財政收入的27%。而在地方財政收入中，與房地產相關的收入佔到了一半左右。

今年以來，由於經濟持續走低，地方財政收入縮水，來自土地的相關收益銳減。在這種情況下，催熱土地市場成為必選項。自年初開始，北京各相關司局就頻頻開會研究，要「全力確保國有土地有償使用收入徵繳入庫總額與去年基本持平」。

北京採取了放寬土地出讓金繳納期限等措施，這與上半年的天量信貸形成了合力。官方數據顯示，今年二季度，北京的供地規模比一季度擴大了一倍多。北京上半年出讓730公頃經營性用地，比2008年同期增長近三倍。公開出讓的商業經營性用地中，住宅平均樓面地價由2008年下半年的3309.46元／平方米迅速提高到4783元／平方米，7月份又攀升至6315元／平方米。仲量聯行北京研究部主管覃曉梅說：「政府既不想房價跌得太狠，也不想房價漲得太凶，因此想要找一個平衡點，房價下跌的時候，想維持地價；房價上漲過快了，又想加大土地供應平抑地價。」

誰來承擔監管責任

北京市今年將新增土地儲備開發面積4700公頃，這一目標比2008年提高了70%以上，北京市年內將完成開發3600公頃，涉及項目435個，計劃安排土地儲備開發投資1131億元。為此，北京市國土局與13家銀行建立了融資關係，共取得資金1510億元。

儘管如此，北京市仍然陷入了地價推動房價的爭議中。5月21日，北京富力城房地產開發有限公司總經理張輝在拿下廣渠門外10號地後，很無奈地宣稱，「真的不願意拿地王」。他還呼籲政府能盡快適度加大土地供應量。

這讓人想起三年多前。2005年到2006年初，北京市土地出讓多以拍賣和掛牌為主，地價持續上漲，開發商拋出「地荒論」，稱土地供應不足導致地價狂飆，而北京市國土部門則堅稱土地供應充足，房價高是因為開發商利潤高。

那一輪爭議無果而終，這一次，參與者不僅包括地方政府和開發商，也包括行業商會和相關部委。6月23日，國土資源部公佈調查數據稱，地價占房價的比重為23.2％。

中國房地產協會副會長朱中一質疑這一說法。他認為，有兩個關鍵問題必須要指出：一是國土部公佈的地價是按項目當時拿地的價格，這與後來房地產銷售時的價格有時間差；二是土地增值稅也很重要，它肯定是跟地價密切相關的，所佔比重較大。在國土資源部公佈的地價中，土地增值稅這塊是缺少的。

中國土地學會副理事長黃小虎撰文說，政府的角色複雜而矛盾，一方面擔負著解決百姓住房問題的責任；另一方面政府的財政又過分依賴土地和房地產業，房價跌了，政府的收入就會減少。在兩難的選擇面前，現實的利益還是會使政府出手「救市」。由於房地產業被開發商所壟斷，「救市」也就等於救開發商。

而在地王頻現的情況下，半個月前，北京市國土局研究室主任靳京在國土部舉辦的一個座談會上表示：「為了防止開發商不理性搶地，下半年北京將加大土地供應力度，預計供應量將達到1000公頃。」