5月成交量創21月新高上海住宅投資熱"透支"需求?

這是進入調整期不久的樓市迅速恢復元氣的一個原因——為對抗可能出現的通貨膨脹，投資不動產以求「保值」。同時也反映出中國樓市剛性需求的「彈性」多麼大——被高房價挾持的消費者，看著心儀的項目不斷提價，唯恐出手晚了更買不起，無奈紛紛行動起來。

於是，曾領漲又領跌全國樓市的深圳，5月成交均價逼近13000元/平方米，而今年以來的房價漲幅則已達20%左右；樓市重鎮上海，5月商品住宅成交量創下了21個月以來的新高，成交均價也持續漲至1.34萬元/平方米。在驚呼投資客入場推高房價的同時，人們還擔心，「剛需」消耗殆盡，可能導致又一輪供過於求。

上海樓市從「小陽春」直接轉入了「盛夏」。房地產研究咨詢機構易居(中國)昨天發佈的報告顯示：5月上海商品住宅成交量環比上升10.5%，達210萬平方米，超過2007年「金九銀十」，創21個月以來的新高。同時，商品住宅成交均價在2月份觸底之後連續3個月上揚，從1.21萬元/平方米持續漲至5月份的1.34萬元/平方米。

業內分析人士認為，樓市5月的火爆顯現出投資過熱與需求透支的矛盾。

「買漲不買跌」

「5月成交量再創新高，主要是被別墅和市區中高檔公寓成交量大幅上升帶動。」易居(中國)分析認為，5月份別墅總成交量環比上升31.46%，其中，御翠園24棟天價雙拼別墅當天售罄；湯臣湖庭66棟聯排別墅當天售出42棟。 「高端物業成交主要是靠價格優勢來拉動。」 佑威房地產研究中心副主任陸騎麟對CBN記者分析：「高端公寓翠湖天地在5月最後一周的成交均價為5.69萬元/平方米，相比去年6月份開盤時8.5萬元/平方米的價格下調了近33%。」

「有大量的溫州、寧波等地投資者在搶購各類物業。」易居(中國)分析師薛建雄對CBN記者說：別墅和中高檔房源以改善和投資型買家為主，他們和投資客一樣具有「買漲不買跌」的特性，所以在剛性需求帶動下成交快速回升，房價轉跌為漲的情況下，大量的改善和投資需求開始入市。

「除了樓市本來表現出來的積極面，一季度4.86萬億元的銀行資金導出，使得流動性從緊張突然轉松，通脹預期大增也是大量投資者進入樓市的主要原因之一。」薛建雄稱，「以溫州為例，去年資金最為緊張時地下錢莊的月利率達到7%，如今銀根大幅放鬆的情況下，月率不到0.7%的中小額貸款已非常容易貸到，這使得大量的溫州資金無處可去。另外，在歐美日經濟下滑的影響下，不少在海外從事貿易的溫州人也回到國內，使得資金更加充溢。」

從上海一家港資上市房企目前在上海的樓盤銷售情況來看，他們的登記信息中「自住」佔大多數。但「所謂的自住，其實70%~80%帶有投資屬性。也就是說，即使買到手，也要至少2到3年後才會去住。這其中，還有很多人『寅吃卯糧』，例如『才18歲，就買了婚房』。」

世邦魏理仕住宅事業部高級董事陳煒稱，該機構所代理的一個酒店式公寓項目近兩個月內賣出了約百套，其中兩成買家為台灣人；一個上海核心板塊的高端公寓項目銷售均價達8萬元/平方米，有溫州人一次買下兩套。陳煒認為，購房者此時考慮的並非是短炒套現，而是為對抗可能出現的通貨膨脹，所以投資不動產以求「保值」。

需求透支？

「今年以來，需求突然爆發而供應卻沒能跟上，是導致房價止跌回升的主要原因。」易居(中國)調查發現：去年大量項目停工、緩工，新增項目大幅下降，從而影響了如今的供應量。1~5月上海共成交商品住宅680萬平方米，卻只有411萬平方米的新增供應，供需缺口高達269萬平方米。目前在建項目工程進度加快，新開工項目大增，預計到6月以後新房的供應量會有所上升，以緩解供應不足。

值得注意的是，在投資改善型需求大量入市的同時，剛性需求出現了疲軟狀態。易居(中國)·CRIC系統數據顯示，在5月商品住宅成交量環比上漲10.5%的情況下，上海普陀、浦東、青浦、寶山、嘉定、閘北、閔行等前期自住買家關注的熱點區域成交量分別下滑42%、28%、18%、13%、11%、8%和5%。

薛建雄說，5月樓市已顯現出投資過熱與需求透支的矛盾。過熱的投資需求如不能很好降溫，相信類似二手房持有達2~5年銷售時交易所得稅和營業費方面享受減免的政策可能被取消，其他打擊投資炒房的政策也有可能被提起。

不過，根據上述上海港資上市房企內部最近所做的分析，想像中的「組團炒房」並沒有出現，外資進場跟風炒房的跡象也未顯現。他們掌握的購房者資金構成中，大多數是儲蓄資金。一家地產商的管理人員對CBN記者說，投資已開始放量，但因為中國需求結構彈性很大，所以很難判斷樓市需求已經萎縮。他認為從開發商的舉動可以判斷樓市走向，行業龍頭萬科5月份10天內拿下兩幅土地，建築面積為87萬平方米。「行業的異動足以證明又一輪圈地賣樓的熱潮將開始，遠沒有到需求萎靡的時候，購房者可調動的儲蓄資金究竟有多少現在仍是未知數。」