高總價大面積二手房成交轉冷

2011年1月28日這一天，被看作是二手房交易量以及交易結構變更的分水嶺。“禁購”、“房產稅”出臺前的“暢銷貨”大面積、高總價二手房，如今開始變得“無人問津”。商報記者了解到，在樓市新一輪調控下，上海高總價、大面積二手房成交迅速轉冷；而原先“失寵”的小戶型房源，現在又獲青睞，售價仍保持堅挺。

高總價大戶房可議價

據21世紀不動產對上海區域旗下300余家門店抽樣調查顯示，自1月28日新政實施以來，全市二手房成交中144平方米以上大面積房源成交出現急速萎縮。在此之前，這種類型二手房房源成交套數在其總成交套數中占比為10．6％。而在1月28日各類新政公布至今，該面積二手房房源成交比重大幅下滑，僅為總成交份額的4．2％。

“雖說上海"禁購令"對非本市居民的限制較北京更為寬松，但其對抑制外省市購房者需求的效果仍舊強大。”福美來不動產一位業務員告訴商報記者，如聯洋、古北、愚園、陸家嘴等區域，春節前八成以上成交為外省市購房者，如今因為政策沖擊，造成這部分購買需求的大幅下降。

隨著不少一手房加大優惠力度后，二手房的房東也有所變化。“有一些房東不愿意談價，就轉售為租。”明日星城小區附近一位中介說，“也有房東接受砍價，如有部分大戶型房源出現了5％－10％左右的降價空間。”另以陜西南路沿線的步高苑為例，這個小區內一套原報價為485萬元的兩室戶，現在已達443萬元，降價幅度達8．7％。

小戶型房價格仍堅挺

新政的出臺，讓眾多購房者開始重新審視自己的購房“條件”，并把目光轉向了曾一度“失寵”的小戶型房源。在需求增加的情況下，部分中低端小戶型房源又開始漲價。

“進入2月份，二手房成交量驟然萎縮。但大部分房東心態依舊穩定，尤其是小戶型房源業主。”中原地產川沙片區門店經紀人小李表示，目前區域內小面積房源的受關注度開始迅速提高。除了剛性需求購房者外，少數投資者也來到門店尋找戶型在60－70平方米的房源。受此影響，部分小戶型房源的掛牌價格逆市提升。

而在七寶地區，近期該地的小戶型房源需求量很大，其掛牌價也相對比較堅挺。如新政前，萬科朗潤園50平方米左右的房源市場價普遍在125萬元左右，但近期有部分業主把掛牌價提高到了128萬元。在寶山淞南區域，新政前，65平方米左右的老公房掛牌總價在118萬－120萬元，目前價格則漲到了122萬－123萬元。

整體價格或僵持不下

“雖然目前有部分大戶型房源價格松動的跡象，但是整體價格仍將僵持一段時間，而樓市低迷的格局將比往年任何時間來得更長。”上海中原研究咨詢部經理龔敏向商報記者坦言道。

在她看來，與往年政策對比，今年新政會增加持續低迷的時間，一方面貸款門檻提高，部分銀行甚至出現執行二套房1．5倍基準利率的現象，在銀行整體貸款額度十分有限的情況下，對房地產貸款未來還將進一步從嚴。同時在持續加息的影響下，購買者逐漸失去購買力，另一方面限購令、房地產稅新政策在首次執行過程中很多細節問題不能立即解決，由于政策細節未定將造成部分真實需求買賣交易時間的延誤，第三方面作為史上最嚴厲的宏觀調控將導致客戶心 理層面產生進一步分化。

21世紀不動產上海區域分析師黃河滔也認為，目前市場行情再入迷茫期，房東情緒逐步出現分化。如果隨著未來幾月間市場成交持續低迷，不排除房東分化現象越發明顯的可能。

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部分小中介開始“歇業” 大中介避談擴張

新政出臺后，二手房成交量的急劇下滑，也使得滬上不少房產中介門店開始出現難以支撐的局面。據商報記者了解，滬上幾乎所有有規模的中介公司都停止了擴張計劃，而小中介不少已經關門大吉。

“最禁不起打擊的就是"夫妻老婆店"性質的小中介。”德佑地產市場研究部經理蔣旭介紹說，品牌中介公司一旦二手房業務量下降，還有商鋪、外地樓盤等業務可以共享，而小中介公司只能坐以待斃，“關門潮”已經到來。商報記者在高安路上看到，一家只有三名業務員的小公司已在門口掛出了店面轉讓公告。老板孫先生告訴商報記者：“以前每個月只要做做上門生意就能維持，現在上門客戶基本沒了，門面租金卻在上漲。”

此外，像中原、21世紀不動產、德佑地產、我愛我家等大中介，雖未出現集中關店的現象，但也已經采取暫停擴張等措施。“市場觀望氣氛越來越濃厚，從二月份成交數據來看，同比下降幅度超過50％以上，個別小中介還"掛零"。”漢宇地產總經理施宏睿告訴商報記者。