缺少法律支持 溫州式合作建房能否在京復制

數百個素不相識的人湊錢為自己建房，能行嗎？

2011年末，一個溫州人在北京召開新聞發布會，宣稱要在北京組織一些需要房子的人合作建房。

早在2006年，這個名叫趙智強的溫州人就在溫州做了這么一次嘗試。雖然趙智強在溫州搞的合作建房至今還沒有交房，但他已經開始了合作建房模式的復制。這一次，他選擇了北京。

為了實施這個計劃，趙智強與幾個合作者成立了北京中康城投資顧問有限公司，作為合作建房的執行機構。“召開新聞發布會之后，公司就接到很多電話，表示有興趣參與合作建房。”北京中康城投資顧問有限公司常務副總經理曾世平告訴記者，已經有200多人報名。

合作建房能否成為新的商業模式

在曾世平的理解中，所謂合作建房，就是有共同住房需求的人聚在一起，作為股東共同出資，拿地、蓋房，得到屬于自己的住房。

早在2003年，合作建房的概念就已經出現。當時，家住北京的白領于凌罡就提出了這么一個口號，號召大家組織起來，集資建房，擺脫開發商對房地產開發的壟斷，擺脫高房價。

不僅在北京，上海、廣州、成都、南京、天津等好幾個城市都出現了類似的呼聲和合作建房的具體計劃。比如，北京有于凌罡拿出的“藍城計劃”，上海有“硅谷計劃”，南京有“團購計劃”等。

這些合作建房的計劃都得到了不少年輕人的支持，然而，隨著計劃的逐步落實推進，這些美好的設想卻相繼破滅了。

國內最早提出合作建房概念的于凌罡，在費心費力了幾年后，也沒能把“藍城計劃”變成真正的房子。

不過也有例外。2006年，趙智強成功在溫州拿到地塊，并開始了房地產建設。據曾世平介紹，260個參與者真正實現了合作建房，這個合作建房項目2012年將會封頂并交房。

“正是因為在溫州成功實現了合作建房，所以我們才想，能不能把這個模式在全國推廣。”曾世平告訴記者，在國家政策層面，合作建房還是一片空白，如果能夠在首都再成功做一次合作建房，這個示范效應就會很大，接下來在全國推廣就會容易。

帶著這個想法，趙智強、曾世平等人來到北京，試圖再次合作建房。據曾世平介紹，目前已經看好了兩塊地，一塊位于南四環，最終房價每平方米15000元左右，一塊位于南五環，最終房價可能每平方米6000多元。等到對合作建房有興趣的人報名后，將會集體決定拿哪塊地。“當然，這期間，我們還會考察別的地塊，哪個合適拿哪個。”

北京中康城投資顧問有限公司作為合作建房的組織方，已經開始接受參與者報名。依據“有住房需求但沒有房子”的標準對報名者進行審核，之后再進行一次正式報名，確定最終參與者名單。成立業主委員會，然后根據合作建房的資金需要進行分期集資，拿地、建設。最終，樓盤建成后，通過抓鬮的方式進行分配。

“我們覺得比較合適的參與人數在300～600人之間，參與者如果太多，組織協調難度太大。”曾世平告訴中國青年報記者，具體最終會有多少參與者，關鍵還要看地塊大小、建設規劃。

在房地產開發流程上，最關鍵的就兩個條件：土地、資金。對合作建房來說，這兩點同樣是核心。

2004年8月31日之后，我國土地市場全面推行招拍掛制度。要想拿到土地，就必須與眾多買家一起競價。

經過這幾年的房地產開發，各地的地價都在迅猛上漲，大城市更是如此。數百人集資合作建房，能否順利拿到土地？趙智強之外的合作建房的組織者都沒能解決這個難題，一塊地皮都不曾拿到過。執著的于凌罡更是在北京土地市場5次敗走麥城。

但在曾世平看來，這個階段到北京拿地，正是好時機。

“2011年國家對房地產的宏觀調控已經遏制住房價增長勢頭，很多開發商已經不太愿意在北京拿地了，這對合作建房剛好是個機會，因為對土地的競爭就會小，我們更容易拿到土地。”曾世平說。

資金的使用與安全是另一個關鍵問題。盡管每個參與者的出資并不會太多，但數百人的資金湊在一起，就會是一個大數目。

曾世平告訴記者，根據溫州合作建房項目的經驗，北京中康城投資顧問有限公司會在銀行開一個賬戶，與銀行簽訂協議，對這個賬戶的資金進行監管。此外，還將通過業主委員會選出合作建房參與者代表，由代表、組織方共同對資金進行監管。任何一筆資金的使用，都要通過參與者代表、組織方、銀行三方的確認。

做到了這兩點，曾世平認為，合作建房就會實現低于商品房價格的初衷。

“我們沒有開發商的融資成本，也不需要營銷，房地產開發過程中的公關費用等不可預見的費用也會省掉相當一部分，這樣算下來，合作建房最終的房價肯定會比同地段的商品房價格要低很多。”曾世平說。

作為合作建房的組織方，北京中康城投資顧問有限公司會向每個參與者收取總房款的3%作為項目運作的管理費。

“我們不是在做慈善，但也不以盈利為目的。”曾世平告訴記者，作為組織方，肯定不會自己墊錢來支持合作建房。從溫州合作建房項目來看，組織方還有一點點盈利。收3%的管理費雖然很低，但應該不會虧。

對于這一點，曾世平曾與趙智強有過爭論。曾世平認為3%的管理費偏低，但趙智強堅持。“他更看重‘名’”，曾世平說。

在曾世平看來，之所以來北京搞合作建房，是覺得這個事情能夠實現一些人生的價值，“如果合作建房能夠推廣開來，這將成為房地產開發的一種新模式，也將會是一個新的商業模式。”

（責任編輯：佟勝良）