從四大角度獨家解析2015年澳洲房價走勢

2014年，apec峰會、二十國集團（g20）、中澳自由貿易協定（fta）……中澳兩國高層的互訪和一系列歷史性檔案的敲定，成就了中澳“機會之年”，也推動了財富人士投資澳洲房產進入又一高峰期。據澳洲房產分析機構rp data統計數據，截至2014年到10月底的一年中，澳大利亞八大首府城市房價中值上漲了8.9%，部分地區漲幅甚至高達近40%。

在即將到來的2015年，澳洲房產的價格走勢又將如何？就此，記者采訪了唯一榮獲澳洲房產局認證的澳洲房產權威機構澳信集團資深投資專家。

四大角度洞悉2015年澳洲房價走勢

一、從宏觀政策角度看

第一，醇熟的房地產管理體系。澳洲房地產市場擁有逾180年的運作經驗，房地產管理模式和法律保障體系在整個過程中至臻完善和醇熟。同時，澳洲土地私有，物業具有永久產權，購房首付僅需一成，購房持有環節是沒有房產稅、遺產稅的，房屋出租也有對出租房屋的嚴格的法律保障。

第二，移民政策的放松。隨著澳洲放寬移民條件，移民潮持續涌來。根據500萬投資移民簽證最新數據顯示，截止到2014年11月30日，澳洲移民局共收到了1908份投資移民意向申請，其中正式簽證申請的1357 份中，91%來自中國，而在517份的獲批簽證中，有88%來自中國。

第三，寬鬆的貨幣政策。目前澳洲除了低息的貸款環境，澳元對人民幣匯率也處於低位，極大地降低了移民及置業澳洲的成本。

第四，基礎設施建設的規模增加，為當地經濟加速增長做好基礎性鋪墊。如墨爾本《大墨爾本發展計劃》（plan melbourne）——到2050年，墨爾本大都市范圍內將新建6大就業集群，創造大量購物商城和寫字樓，這將給當地帶來可觀的就業前景；再如新州政府近期公布的200億的基礎設施計劃——《重建新州》（rebuilding nsw），將為西悉尼居民提供直接通往悉尼北部和西北部就業中心的鏈接。基礎設施的大大改善，將帶動當地經濟和就業的快速發展，吸引更多人口的涌入，進一步提升房屋的剛性需求。

綜合宏觀政策等各方面因素，樓市將直接或間接獲得利好，對市場預期產生推動力，進而加速房價上漲。從需求、銷售以及城市表現來看，與宏觀經濟趨勢也是基本吻合的。

二、從需求變量角度看

澳大利亞幅員遼闊，國土面積位居世界第六，但其70%的國土處於干旱或半干旱地帶，中部大部分地區不適合居住，人口主要集中在沿海岸線地區，如悉尼，墨爾本，布里斯班等首府城市。另一方面，作為一個移民大國，澳洲人口增長迅速，對澳洲房產銷售與租賃構成強有力的支撐。經濟合作與發展組織(oecd)最新數據顯示，在 2012-2013年間宣誓成為澳洲公民的人數勁增46.6%，創下6年來新高。澳洲國家住房供應理事會(national housing supply council)指出，到2031年，澳洲將迎來人口增長的高峰嬰兒潮，住房需求量將比供應量高出66.3萬套。在澳洲人口膨脹與房屋營建率低態勢下，住宅供不應求，房價定將繼續上揚。

三、從實際銷售角度看

據rp data的數據顯示，在2013-2014財政年度，全澳別墅銷售躍升10%，至 348,670，而公寓的銷售量也增加8.6%，至135,330。別墅的銷售數據是自2007-08年世界經濟危機以來的最高峰，而公寓的銷售也是4年來的最高峰。近幾年來，通過澳信咨詢、購買澳洲房產的客戶人數、購買數量也明顯增多。房屋銷售量大增,去化速度明顯加快，客觀判斷，房價也將持續高企。

四、從澳洲首府城市房價指數看

另據rp data統計數據，2013年10月到2014年10月的一年時間里，澳大利亞八大首府城市房價中值上漲了8.9%，其中，悉尼房價中值上漲了13.1%，仍然是澳洲樓市表現最強勁的城市，墨爾本、布里斯班表現亦極為搶眼。考慮到澳洲各大銀行利率處於歷史低位，進入房地產市場的資金流向更加寬裕，使房價上漲幅度繼續擴張。

住房貸款抵押公司home loan experts的分析報告發現，未來十年，澳洲所有州府城市的房價中值都將沖破100萬澳元，到2024年，悉尼的房價中值料達182.4萬元。墨爾本第二貴，房產中位價將觸及136.6萬元。

2015年應如何投資置業澳洲？

“投資澳洲房產，莫要抱投機的心態，應做中長期投資，因為它的投資價值更多地體現在土地的增值和租金的回報上。”澳信資深投資專家特別強調，“相較於他國陰晴不定的房地產市場，經過了180多年的不斷改革和制度完善的澳大利亞房產市場收益更為穩定，在過往近40年的數據統計中，澳大利亞房產平均每年穩健升值7%~10%，從目前的現狀來看，澳洲的房價將會繼續保持在一個良性上升頻道中，有意向投資的置業者應該把握時機，爭取最大增值空間”。