歐債風暴席捲下 北市相對低價區再現二房產品

最近台北市房價相對較低的二線區又出現久違的兩房產品！根據住展企研室觀察，包含北投、文山甚至內湖區，最近一季都有新推案，規劃近年北市罕見的兩房或一+一房產品。這個現象，表面上代表自用，特別是首購族，重新獲得房市開發業者『重視』，但背後指涉之意涵卻不單純。

這些兩房產品的分布落點，以北投來說，是在後段地區，也就是同區房價水準相對更低的新北投、復興崗站附近地區，因為這些區塊的實際行情還在4字頭或更低。文山區情況也算類似，某個打出三房1188萬總價的成屋舊案，位置在指南路三段巷內，相當深入，是目前全文山區單價水準最低處；文山區近期熱銷案，兩房賣得最好，也是靠相對低單價，不過這和基地近福地有關。內湖規劃1+1房之新案，總價(牌價)則在1,500萬左右。

以上最近在北市二線區出現的首購型產品，總價大概在1,200到1,500萬之間，的確屬近期北市低總價水準，不過折合單價差距不小；北投、文山區仍要4字頭，僅1188總價(廣告戶)案，折合單價為3字頭。內湖案單價則仍高，因為附近有長虹豪宅案開價(平均)135萬/坪，所以該案仍順勢開到80萬一坪。

以上單價水準其實並不低，至少尚無下修跡象，且仍比區內消費者認知價高不少；且這十年來，一般薪資族新水根本沒漲，以一般雙薪家庭計算，能負擔的總價，即便以目前利率計算，仍很難超過1千萬（還要有足夠自備款）。單價仍高、首購客購買力也仍原地踏步，何以業者甘冒『風險』，捨棄先前好賣的豪宅及小坪數產品，改推首購型產品？

撇開各別基地或地段條件，整體而言，這一來和上半年特銷稅有關，不過真正因素還是下半年爆發，至今仍無解決跡象的歐債危機所引發的連鎖反應。

眾所皆知，特銷(奢侈)稅後短線投資客暫時退場，不過這幾年北市房(單)價早就飆高到相當水平，即便是市區，10來坪產品總價也動輒上千萬，央行又持續緊縮貸款，因此過去兩年來，北市房市早就是置產節稅族群掌控買盤的局面；只要地段OK，產品規劃並非重點。

不過基於近可攻、退可守的原則，當時北市產品坪數M化趨勢仍明顯，20到30多坪首購型產品，定位尷尬，還是極稀有物，僅能在單價水準甚低的少數區域，或基地條件較差的個案中偶見。

然而下半年歐債危機爆發，加上實價登錄、課稅議題愈燒愈旺，直接、間接影響資產階級買房意願，轉趨觀望，這使得北市房市很快降溫，啥產品都不好賣。

在短期投資、長期置產客層都暫時退場之下，市場上當然只剩一般自用消費者，而且相對於換屋客，首購族的購買意願還是較強，需求也較急迫。因此迫於情勢，業者只能見風轉舵，回過頭來規劃一般型產品，鎖定目前相對最穩定的客源。

只不過，這仍只能在相對低單價，至多5,6字頭的區塊操作；如果來到一線區，則仍無此空間，因為單價動輒近或逾百萬，意味著首購產品總價仍將超過兩千萬。因此目前為止，市中心區產品M化現象依舊；要不是走中大坪數換屋路線，不然就是規劃小坪數產品。而且又以建照登記為3.6米，但室內最高高度則仍有超過4米部分的複層式產品最流行。

新聞提供：住展房屋網www.myhousing.com.tw