不動產登記并非房地產調控政策 別用其恐嚇房價

不動產登記並非房地產調控政策 別用其恐嚇房價

近段時間，關於不動產登記的討論頗多。主流聲音似乎是：貪官們要拋房了，房價短期看要大跌了；而且，后面還會緊跟著出臺房產稅，持有多套房的富人們都會拋房，新增需求也會大幅萎縮，中國房價長期看也將熊途漫漫。果真如此嚴重與悲慘嗎？房地產專家楊紅旭撰文指出，中國房地產的黃金時代、暴利時代已經走遠，高凈值人群對於房產投資的熱情明顯下降。但如果一定將《不動產登記暫行條例》跟打壓房價址到一塊，甚至將其列為導致樓市崩盤的重要推手，只能是一種夸張化的觀點，也是一種無知的表現。

首先，回顧此事歷程。2007年的《物權法》規定：國家對不動產實行統一登記制度，統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。2013年3月，全國人大審議通過《國務院機構改革和職能轉變方案》，明確“建立不動產統一登記制度”。

2014年7月，國務院常務會議討論《不動產登記暫行條例(征求意見稿)》，決定向社會公開征求意見。2014年11月，國務院公布《不動產登記暫行條例》，自2015年3月1日起施行。而且此事還沒完，2015年推進統一登記制度的實施過渡；2018年前，不動產登記資訊管理基礎平臺投入運行，不動產統一登記體系基本形成。

其實，上述演變歷程透露出兩點重要資訊：其一屬於立法所需，要想更好的保護居民的物權，統一登記是前提；其二屬於政府機構改革范疇，在不動產登記領域，以前政府部門多頭管理，以后由國土部牽頭統籌管理。

另外，《不動產登記暫行條例》第一條，也清楚的界定了出臺條例的原因與目的：為整合不動產登記職責，規範登記行為，方便群眾申請登記，保護權利人合法權益，根據《中華人民共和國物權法》等法律，制定本條例。這幾點與調控樓市、打壓房價沒有直接關係。

所謂“整合不動產登記職責”。也即將原來分散在國土、房管、住建、農業、林業、海洋等部門的職能，整合到由國土資源部負責指導、監督全國不動產登記工作。

所謂“規範登記行為”。是指通過立法規範登記行為、明確登記程式、界定查詢權限，整合土地、房屋、林地、草原、海域等登記職責，實現不動產登記機構、登記簿冊、登記依據和資訊平臺“四統一”。

注意，很多人都把注意力集中於商品房。其實，過去十年，多數城市的商品房登記已經相對比較規範，未來規範的重點是非商品房領域、非城鎮建設用地領域，也即農村地區的宅基地、耕地、林地、海域等。這與城鎮地區的商品房價格變化，並多大關係。而在農村地區集體用地上，只有宅基地、自建房，並無一般意義上的“商品房”。

所謂“方便群眾申請登記”。注意，是方便，而不是要求，更非強制。比如簡化申請程式，強調當場審查的原則；比如減輕申請負擔，規定登記機構能夠通過實時互通共用取得的資訊，不得要求申請人重復commit；比如尊重申請人意思自治，規定登記機構將申請登記事項記載於登記簿前，申請人可以撤回登記申請。

這也就意味著，如果有些群眾沒有意愿將已有的房產、土地等進行登記，政府是不能強制要求他們登記的。比如，部分城里人購買的小產權房，部分貪官收受的房產，即便2015年3月1日正式實施《不動產登記暫行條例》后，仍然可以不申請登記，官方數據庫中仍然不能顯示他們擁有的這部分房產。

所謂“保護權利人合法權益”。接著上面，有些群眾，可以繼續不把自己占有的不動產進行登記，但這些人的權利也不法律保護。比如，房產不能進行抵押，也不能進行合法轉售。這也正是法律的真諦，法制社會的價值也正在於此。對於已經登記的個人不動產，政府及工作人員負有保密責任，並非隨便什么人都可查詢別人的不動產登記資料。按照物權法的有關規定，只有權利人和利害關係人，才有權申請查詢。

分析完上述四點，大家至少可以明白一點：《不動產登記暫行條例》的出臺，目的並非為了抑房價，也不是為了反貪。因此，對樓市和房價的沖擊，遠沒部分人預期的那么大。那么，難道就沒有一點點負面影響嗎？

確實有。這得從另外一個角度分析。近兩年，官方頻提房地產調控長效機制。2014年多數城市放松限購和限貸，也表明過去幾年以行政干預為特色的臨時性調控，正向長效機制過渡。

2014年3月出臺《國家新型城鎮化規劃(2014－2020年)》，其中部分內容直接與房地產相關，尤其是在第七篇“改革完善城鎮化發展體制機制”中，包括“健全城鎮住房制度”一個章節，其中明確提出：健全房地產市場調控長效機制。這段內容較長，與房地產調控有關，而且這是官方第一次系統性的釋述“長效機制”。

內容如下：“調整完善住房、土地、財稅、金融等方面政策，共同構建房地產市場調控長效機制。各城市要編制城市住房發展規劃，確定住房建設總量、結構和版面。確保住房用地穩定供應，完善住房用地供應機制，保障性住房用地應保盡保，優先安排政策性商品住房用地，合理增加普通商品住房用地，嚴格控制大戶型高檔商品住房用地。

實行差別化的住房稅收、信貸政策，支援合理自住需求，抑制投機投資需求。依法規範市場秩序，健全法律法規體系，加大市場監管力度。建立以土地為基礎的不動產統一登記制度，實現全國住房資訊聯網，推進部門資訊共用。”

上面這段話，其實把長效機制的內容與手段，講得比較明白。它主要包括四類政策工具：住房、土地、財稅、金融(對四個工具的分析本文不作展開)另外，建立一項制度(不動產統一登記)、實現一種聯網(全國住房資訊)、推進一個共用(部門資訊)，這三者具有內在聯系，如今就體現在《不動產登記暫行條例》中。

先進行統一的不動產登記，才能形成統一的數據庫，然后有助於實現全國住房資訊聯系，而且登記資訊將會實現國家、省、市、縣四級實時共用，以及與住房城鄉建設、農業、林業、海洋等部門實時互通共用，還有國土資源、公安、民政、財政、稅務、工商、金融、審計、統計等部門互通共用。

值得關注的是，在實行不動產統一登記制度之前，住建部已經在推進城市住房資訊聯網了，只是步調較慢，2012年完成了40個主要城市資訊聯網，2013年卻沒能按計劃實現500個城市的聯網。這也從側面說明：住宅登記制度遠比農村土地房屋登記制度完善，即便不出臺《不動產登記暫行條例》，照樣能夠最終完成500個城市的住宅資訊聯網。

這就又涉及到房產稅。很多人認為，《不動產登記暫行條例》是為開征房產稅做準備的。這是錯誤的觀點。只要住房資訊實現聯網，就能在全國開征比較健全的房產稅。退一步講，即便全國住房資訊沒聯網，也能針對一個城市開征房產稅，重慶和上海不就如此嗎？況且，房產稅屬於地方稅種，將成為地方稅的主干。

我認為，一個城市的政府只須根據一個家庭在本地區的住宅擁有情況征收房產稅即可，不一定非得根據這個家庭在全國擁有的住房套數征稅。因此，實行不動產統一登記，其實與開征房產稅，並無直接、必然聯系。房產稅的開征時點主要取決於立法進程，而與《不動產登記暫行條例》的實施基本無關。

最後總結一下。《不動產登記暫行條例》是一項基本法規與制度，並不屬於房地產調控政策，其實施與房地產調控也無密切聯系，只是有利於房地產調控的長效機制建設，有助於更加科學、合理的制定調控政策與措施。

另外，也與將來出臺的房產稅無直接關係。不得不承認，中國房地產的黃金時代、暴利時代已經走遠，高凈值人群對於房產投資的熱情明顯下降。但如果一定將《不動產登記暫行條例》跟打壓房價址到一塊，甚至將其列為導致樓市崩盤的重要推手，只能是一種夸張化的觀點，也是一種無知的表現。