世茂房地產的「財、產」聯動

2016年作為世茂房地產兩年調整期的最後一年、三年轉型期的第二年，其業績表現越來越清晰的顯示出調整戰略的走向。

今年上半年，世茂房地產進一步執行去庫存策略，同時降低負債比例、財務費用並同時提高回款率，伴隨着去庫存動作的展開，世茂房地產地產業務版圖得到重新構建，業務進一步向一二線重點城市集中，而財務結構進一步優化，為下一步的公司業務升級夯實良好的資本基礎。

三年計劃中的版圖重構

今年上半年，世茂房地產營業額同比上升2.8%至300.2億元，銷售額達344.6億元，全年670億元目標的完成率超過50%。

按照計劃，2015-2016是世茂房地產的調整年，完成調整後，2017年將進入世茂房地產「有品質的增長年」。

這個三年計劃與世茂房地產自身業務的歷史基因緊密相連。

2015年，世茂房地產提出「去庫存」計劃，用公司的語言表達是「滯重庫存清理」，世茂集團董事局副主席許世壇當時表示「希望通過兩年左右時間把庫存整理至最健康狀態」。

具體去庫存措施，一邊是縮減項目城市，「以銷定產」，另一邊則加大毛利率相對較高、庫存去化風險較低的一二線城市供貨比率，。

對此，在2015年世茂房地產業績會上，許世壇表示，公司由去年11個區域縮減至9個區域，在去年購地200多億元中，基本集中在北京（樓盤）、上海（樓盤）、南京（樓盤）、武漢（樓盤）、福州（樓盤）、廈門（樓盤）及香港；另外，世茂房地產還提出對三四線供貨能力較弱、盈利潛力較低的地區，采取置換措施，如采取「以銷定產」策略，有多少銷量就制定多少產量。

到了今年上半年，世茂房地產的主要項目城市已經集中在南京、北京、廈門、武漢、上海、杭州（樓盤）等地。

據了解，目前世茂房地產在南京擁有海峽、外灘等明星項目，並在上半年斥資88億元拿下南京建鄴區河西北部江東5號的2016G11地塊，以114.6%的溢價率，一舉刷新了南京的總價地王。

此外，依托北京及周邊區域高度緊俏的市場，世茂房地產位於通州的世茂僑商中心、及位於大廠的世茂薩拉曼卡等項目取得亮眼銷售業績，並於上半年成功收購北京上莊項目；另諸如廈門世茂御海墅、濟南（樓盤）世茂天城、武漢世茂錦繡長江、上海世茂雲圖以及杭州世茂天宸等位於一線、准一線城市的項目均在上半年取得亮眼銷售業績。。

根據世茂房地產內部數據顯示，通過一年半的去庫存處理，今年下半年一二線城市集中供貨的比例達75%，重點供貨城市市場向好。

財務優化的聯動效應

由於去庫存戰略的實施，可以看到世茂房地產(00813)在回款、營業額提升的同時，毛利率稍有下降。

數據顯示，世茂房地產毛利率由2015年全年的28.5%略微下降至2016年上半年的28.2%，毛利額同比下降5.5%至人民幣84.7億元（2015年同期：人民幣89.6億元）。

分析人士指出，世茂房地產毛利率下滑受去庫存戰略影響符合邏輯，需要注意的是在去庫存中保證不出現大幅下滑，實現平滑過渡，另一方面雖然毛利率下降，但從長遠看，整體庫存結構得到大幅度優化，存貨積壓風險大幅下降。

據了解，世茂房地產通過持續清理存量應收、控制新增回款逾期等舉措，回款率、回款額繼續提升，今年上半年世茂房地產全年銷售回款約為人民幣293.9億元、銷售回款率為85.3%，而2015年同期為253.6億元和80.4%。同時，世茂凈負債率為55.7%，較2015年底的58.1%下降2.4個百分點，連續4年以上維持在60%以下。

另一方面，在庫存調整大戰略的前提下，集團通過費用全面預算和動態跟蹤，將費用實際使用嚴格與業績達成率掛鈎，大幅度提高了費用使用效率。

數據顯示，2016年上半年銷售費用與管理費用合計降低8.5%至人民幣20.34億元（2015年同期：人民幣22.24億元），扣除酒店費用後占合約銷售的比例為從去年同期5.3%下降至4.8%，而世茂房地產營銷公司副總經理邵亮在去年底接受媒體采訪時曾表示，2015年世茂房地產的營銷費用比2014年降幅60%-70%，2016年還會更低。

世茂持續降低融資成本，一方面通過發行低息人民幣債券和短期融資券置換高息融資；另一方面，積極探索房地產金融創新模式和開拓資產證券化市場，並與其他多項降息措施並舉。

世茂房地產上述財務情況為公司在國際評級機構中獲得了更好的認可，2016年4月，惠譽將世茂長期評級及債務評級從BB+上調至BBB-，達到投資級別，穆迪及標准普爾的評級維持Ba2及BB+。