調查：中國住宅均價今年料漲10%明年減速 收緊調控城市將增多

《路透》一項調查顯示，受益於寬松信貸和一二級城市的熱絡表現，中國住宅市場年內漲勢將不會有明顯減弱，一二線土地市場還將保持一定熱度，投資增速將較去年有所上升，不過隨著需求的釋放和調控逐步收緊，明年房價漲幅將大幅收窄。

在領導層強調“抑制資產泡沫”之際，預計會有更多樓市過熱地區開始收緊調控，這從最近蘇州、廈門等熱點二線重推限購可見一斑，跟進的城市可能會采取限貸限購等措施。

11家接受路透調查的中外機構全部認為今年全國住宅均價將上漲，預測值從上漲2%至12%不等，預估中值顯示2016年房價將上漲10%，2017年漲幅降至2%。

此次調查在8月25-30日進行。多數分析師預測所依據的數據來源於國家統計局70個大中城市房價和中國指數研究院的百城房價指數。年度房價變動幅度是指該年12月與上年12月相比的漲跌幅。

最新2016年住宅均價變動的預測值，較今年6月進行的調查結果明顯上升，後者為上漲6.3%。2017年漲幅預估則與前次調查結果一致。

“2016年（上漲）主要是居民對於隱形通脹的預期及一二線城市房地產供給的減少。2017年進入小周期下行周期，需求透支和調控重啟將是主要邏輯。”廣發證券首席宏觀分析師郭磊表示。

受訪者多認為一二線城市的良好表現將拉動今年整體房價漲勢，寬松的信貸政策，市場供需矛盾加劇是部分熱點城市房價持續上漲的主要因素。明年房價漲幅縮窄主要由於需求透支和政策收緊。

鏈家研究院研究員許小樂指出，從近期的形勢來看，貨幣供應的增速放緩，新增信貸的規模和速度也出現回落跡象，表明支撐房價持續走高的動力有所減弱，房價漲幅可能收窄。對三四線城市而言，銷售低迷，總體庫存壓力較大，開發商降價促銷的現象較為常見，房價可能平穩下跌。

受訪者多認為，此前漲幅較大的一線及周邊地區、低庫存二線城市年內仍會延續漲勢，因其具有明顯的區位優勢和資源集聚效應，個別較熱而政府未出調控的二線城市，如杭州，下半年漲幅可能有較大上升。

對於今年房地產投資，所有受訪者均認為今年會有所增長，他們的預估中值為4%，近半數給出的預估值為3%。在銷售強勁的帶動下，房地產開發投資自去年年底1%的增速逐漸攀升至年中7%左右的高位，但之後動力減弱，前七月增速為5.3%。

“房地產投資增速繼續面臨壓力，可能在3%左右。”交通銀行金融研究中心高級研究員夏丹表示，去庫存階段大部分三四線城市土地出讓受到限制，新開工規模難有較大提升，制約投資上拉動力；而一二線城市地王潮突出，管理層對資產泡沫和地王現象的警惕下一步將反映在對開發企業融資渠道的收緊和對土地供應的調整管控等方面。

她指出，目前庫存特別是住宅庫存處在持續下降中，這是一個好的現象。庫存問題的解決不僅包括待售、在建等在內數量的明顯下降，更重要的是結構性矛盾的困境，根治需更長一段時間（可能超過五年）的持續作用。

對於中國房地產的庫存問題，受訪者普遍指出是結構性問題，接近半數認為高庫存地區消化庫存需2-3年，也有部分受訪者認為會超過五年，甚至長期存在區域性高庫存。中央經濟工作會議已將去庫存列入今年五大重點任務，年初接連出台降首付、降稅兩大利好，各地也紛紛出台全方位去庫存舉措。

盡管整體而言今年迄今的土地市場平穩上升，但部分城市已明顯過熱，地王頻現，業內將2016年戲稱為又一個地王年。超過半數的受訪者認為由於供給不足，年內一二線土地市場還會保持熱度，一線城市出地王將是常態，也有部分受訪者指出，頻出地王的二線在政策抑制下會有所降溫，其它二線上漲城市將升溫。

對於目前中國房價水平與經濟基本面以及發展前景的匹配程度時，11家接受調查的分析機構給出8的預估中值，認為超過合適水平，接近“房價極度高估”，也高於前次調查的預估中值7。

今年以來，已有上海、深圳、蘇州、南京、合肥、廈門等市先後收緊房地產調控政策，抑制當地過熱的樓市，8月，蘇州市成為首個重啟限購的二線城市，規定非本市戶籍購買二套房需累計繳納一年以上社保，廈門市亦決定重啟住房限購政策，對擁有兩套及以上住房的本市居民等三類人暫停出售住房。南京和武漢則分別上調二套房最低首付比例。

受訪者預計，漲勢過快的一二線城市可能出台調控政策，多數受訪者提及北京、上海、深圳，以及鄭州、武漢等二線。措施主要包括收緊信貸以及一些行政手段。

鏈家研究院的徐小樂預計，在中央“抑制資產泡沫”的背景下，比如杭州、無錫、惠州等城市，若其房地產市場熱度不減，政府可能會收緊房地產調控。投資需求較高、房價漲幅較大的城市，會引起政府收緊政策，防止房價過快上漲。

7月底召開的中央政治局會議提出“降成本的重點是增加勞動力市場靈活性、抑制資產泡沫和降低宏觀稅負”，新華社則針對房地產市場連發三篇評論，警惕樓市繁榮背後的金融風險、小心來勢兇猛的“地王”盛宴、以及“去庫存”要打持久戰。

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