新形勢下的中國房地產基金發展新方向

從長富匯銀對國內外房地產基金發展路徑的分析來看，中國本土房地產基金發展起步較晚。2003年以前，我國房地產基金是在外資私募房地產基金的基礎上發展壯大起來的。2008年的金融危機和深層次的政策調控為本土房地產基金發展帶來機遇。特別是自2010年開始，房地產行業進入緊密調控期，國家宏觀調控對銀行信貸、資本市場再融資等渠道的堵截，越來越多的房地產開發企業在面臨資金困頓的情況下，開始將融資結構的改善升級作為發展戰略目標。在此背景下，我國房地產基金迎來發展高峰，從募資規模、投資規模上開啟質的飛躍。也因此，2010年被視為本土房地產基金發展元年。

2014年起，房地產行業融資的行政管制開始發生改變。利率逐漸下行，剛性兌付被打破，與此同時，房地產開發的主要資金來源，也逐步從追逐高收益，承擔高風險的資金，逐漸轉向中長期資金。房地產行業融資環境不斷改善，2015年上半年房地產市場也迎來溫和復甦的局面。8月，人民幣匯率形成機制迎來變化，打開貨幣政策調節空間，且月末超預期降息意味著新一輪寬鬆周期或將開啟。長富匯銀基金董事長張保國表示，雖然政策層面不斷有利好釋放，但經濟放緩憂慮及匯率不確定性依然影響著投資情緒。從中長期來看，房地產市場依然存在周期性波動，尤其是人口紅利等因素在逐漸消失，導致購房需求下降，房地產行業將全面進入“慢跑”時代。

伴隨著房地產政策調整、大資管格局、城鎮化戰略等新形勢的出現，房地產基金行業需要根本性的變革，加上內外部市場競爭愈演愈烈，更多類型的資產管理機構進入市場，促使房地產基金行業分化漸趨明顯，投資規則、投資方式日趨專業化。從行業本身的發展角度上來看，房地產基金將迎來新的發展機遇。

房地產市場在經歷 “黃金十年”后，已經開始進入存量時代，再加上資金流動性壓力凸顯，使得不少企業、項目以及資產面臨困境，產生大量的折價購買優質資產的交易機會。張保國認為，特殊時期，房地產基金可利用其操作的靈活性，集合社會各類資金收購或協助收購陷入危機的相關資產，結合相應的優勢資源，對其進行優化管理或進行物業改造，提升其價值，並擇機出售，使投資人獲益並實現雙贏；同時，可以嘗試將企業資產重組、行業並購，包括上市公司的借殼等方式運用到房地產基金中去。

目前，房地產基金，正在從一個簡單的資金投入者的角色慢慢過渡到“資本運營商”的復合定位。作為一家多元化的資產管理集團，長富匯銀將積極探索並發展房地產基金業務，並與百強房企、地方政府等在內的各方進行接洽，積極尋找有發展潛力的優質資產。2015年，我們仍將通過投資理念和交易方式的創新，最快、最好地滿足融資企業和投資者的需求，不斷提升企業的主動管理能力，實現“專業化、品牌化”擴張。

10月29日，長富匯銀將聯合金融界在北京國貿大酒店舉辦“變革 突圍 共贏”——2015金融領袖高峰論壇，攜具前瞻性的行業視野、創新合作的解決方案，與眾多宏觀經濟學者、金融機構嘉賓、地產大佬們，共論“新常態”下大資管跨界競合及綜合化經營趨勢。