地產：打造綜合運營服務商 薦7股

存量房時代來臨，行業利潤率降低。「十二五」末全國城鎮家庭住房戶均套數為1.08戶/套，房地產市場供需已達平衡，正式開啟存量房時代。2015年，房地產開發企業銷售利潤率僅為10%，房地產開發行業銷售利潤率正回歸至各行業平均水平。故而舊瓶裝新酒，房企將從傳統的開發商向綜合運營商轉變，重點布局租賃服務和物業服務市場，房屋持有型收入和售後增值型收入將是房企突破開發瓶頸的重點。

多項因素助推租賃服務發展。首先，規模高達2.53億的外來人口助長租賃需求，「十二五」期間，我國流動人口平均增長約800萬人。

其次，北上廣深等一線城市人口聚集、房價高昂、限購政策頻頻出台，「買改租」之風已經盛行。據統計，限購政策出台後，年輕人租房比例增長了2%。再者，90%的住房自有率與大城市中晚婚晚育趨勢的日漸凸顯，側面說明租賃市場未來發展空間正有待挖掘。在政策的推波助瀾下，「購租並舉」將是大勢所趨。

租賃服務將升級，長租公寓成契機。一方面，居民消費觀念正在改變，2014年，租賃市場總人口達1億以上，年租金突破一萬億，租賃服務市場發展有潛力。另一方面，在租房人群中，77%的人年齡處於30歲以下，他們所強調的生活質量、個性化和社交化的需求將進一步引發租賃服務市場的升級。長租公寓，作為彌補市場空白的切入點，必將群雄逐鹿，風起雲涌。

供需雙增，助力物業服務快速發展。就需求而言，城鎮居民人均收入不斷增加，2015年上升至1.88萬，較2007年提高2倍有余，消費潛力正待釋放，高質量物業服務有市場。就供給而言，存量房市場規模大，為物業服務的發展提供廣闊的空間。

借勢「互聯網+」和資本融合，搶灘社區O2O。各大房企正通過或並購或上市的方式，擴大規模，促使行業集中度提高。「互聯網+」的介入，使傳統的物業管理融入懶人化、智能化等科技元素，物業服務將更注重教育、醫療、商業等配套設施的建設，真正實現從對「物」的管理轉變為對「人」的服務。尤其在社區中提供增值服務，包括信息咨詢、房屋中介、居家養老、家政服務等，打造物業服務新興業態。借助APP，實現線上線下有機融合，搶灘社區O2O。

發展綜合運營服務仍需克服各種障礙。（1）個人出租比例過高，需開拓更多房源渠道；（2）法律法規缺失，權益難以保障；（3）「安居樂業」傳統思想影響，租賃服務難立刻發展；（4）初期投入大，成本回收長，資金鏈是難點。（5）物業服務業主消費觀念仍需轉變，維權意識有待提高，自身利益無法切實得到保障。

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