田明：從綠公司到輕資產

朗詩介入房地產行業以後，選擇了一條綠色的發展道路。

中國的建築在建造和使用過程中，消耗了社會總能源的30%。與建築相關的工業和交通又為房地產消耗了16.7%，所以加起來中國社會總能源消耗的46.7%是由房地產和建築領域帶來的，能源消耗和碳排放基本上是一回事。

朗詩成立兩年多以後就提出了聚焦綠色科技住宅的差異化競爭戰略，經過幾年的實踐，我們把一個從國外吸收過來的綠色的、高舒適度的產品，經過幾年能夠本地采購，能夠把成本優化，能夠准確地實現。

在2.0產品時代，朗詩大量采用了模擬技術和微環境的分析。我們做每一個項目都會有大量的對聲、風，對小區的日照（樓盤），對冬天、夏天不同的降雨量都會進行分析，對室內也會做很多的研究。

另外，對窗戶的優化也值得研究，優化前和優化窗戶采光對室內的自然采光的效果截然不同。優化後的窗戶上有一個像阿拉伯數字7的構件，這是我們做日照分析的時候，發現這個小區在下午4點鍾，太陽會從北側照進這個窗戶，最後我們選擇的是把窗戶的上和西面做了一個22公分的出條，它擋住了夏天多余的太陽對北側窗戶的照射，也做了一個裝飾。

在去年朗詩又做了3.0的綠色產品。建築之間的空地都分了區，根據一系列的分析去安排，比如說什麼地方不適合做兒童樂園，不適合做老人活動的地方，因為這地方冬天會被建築遮蔽，還會有北風，我們要選擇一些能曬到太陽的，還沒有北風的地方來做老人、兒童的活動場所。

此外，從小區的入口到每家每戶，都有自己的線路，把到所有樓棟的線路疊加起來就得出這個小區最優的道路圖。然後我們做了健康的跑道，做了口袋公園，這些口袋公園的設計跟我們對小區的環境分析，模擬的計算加以應用。

另外，作為3.0產品，我們強調了被動式建築，被動式建築要有高效外牆保溫系統，要有高效的節能門窗系統，要有熱回收系統，要有建築的氣密性控制，還有建築的防熱橋設計。朗詩的理念是先上建築，再上設備，我們做了廚房里面特制的空氣循環系統。

朗詩在3.0產品里面，除霾的效率達到95%，也就是說外面如果是500的PM2.5，室內是25，還是優的。甲醛控制達到了芬蘭S1級的甲醛控制標准。TVOC的控制，我們把健康做得我們最基礎的目標。

我們認為中國經濟將下行，中國的房地產躍過了它的頂峰時期，將進入一個波動的時期，長趨勢看交易量也會下行，離開了黃金時代，所以朗詩對自己執行了10年的聚焦綠色住宅的戰略，做了一個必要的升級和調整。歸納起來就是三計劃：產品差異化、資產輕型化、市場國際化。

因為朗詩的產品科技性能好，朗詩的項目在一手房的成交速度、成交的溢價，在二手房的交易價格、租金的交易價格上在各地都普遍地優於周邊的競品，而且我們比較的競品從來沒有比較過無名小輩，比較的都是行業的前10位。

依靠這種優勢，我們推出了小股操盤、合作開發、委托開發這樣三種類型的合作模式。從2015年起，我們獲得了35個新的項目，這里面沒有一個項目是朗詩百分之百股權的，全是合作小股操盤，或者是合作委托開發，我們合作的項目里面沒有一個是高價搶來的地王。朗詩現在正在做的就是要探索符合新的市場環境的商業模式，把黃金時代的1.0商業模式進化成符合未來的2.0的商業模式。