老齡化趨勢下未來房地產誰來接盤

安邦咨詢授權和訊網智庫發布

今年以來，我國一二線城市房價的快速增長令世界側目。根據最新發布的全球大城市一季度房價漲幅排行，深圳和上海分別以62.5%和30.5%的平均漲幅位居一二名，南京和北京則分別以17.8%和17.6%的漲幅位列第四和第五。而全球150個大型城市房價平均上漲僅4.5%。此外，近期由中國房價行情平台提供的數據顯示，6月份我國31個省會城市中仍有9個城市漲幅超過10%。從目前我國家庭的財富投資分配來看，大多數集中於不動產投資，然而隨着中國老齡化的加劇，人口結構的調整，未來的房地產市場可能會面臨「無人」接盤的窘境。

    具體從人口結構來看，歷史數據顯示，第一次置業需求通常集中在成家立業時的30歲，而改善性住房的第二次置業高峰一般集中在42歲左右。因此對於一個國家來說，人口結構中的30歲至40歲人群比例越高，對房地產需求越大。從美國市場來看，30歲至44歲人口比例同房地產指數的價格成正相關性。而在國內市場，過去十年也恰恰是中國30歲至40歲人口比重不斷增加的十年。不過，當下隨着人口老齡化的加劇，我國人口紅利正在消失。

    數據顯示，我國18歲到64歲之間的勞動力比例從2010年開始下降，與此同時，1歲到15歲占總人口的比重已經從70年代的42%下滑到了今天的16%，落入了聯合國認為嚴重少子化現象。少子老齡化帶來的人口紅利消失，也意味着對不動產需求的下降。此外，按照官方統計，我國人均居住面積和房屋擁有率分別達33平方米和90%以上（算上父母的房產），而全球平均居住面積和房屋擁有率僅為20平方米和50%-60%。這兩個指標進一步說明，二三十年後，當置業高峰人群進入退休年齡時，富余的房產或將面臨供給過剩無人接盤的情形，而此時的房地產投資回報也將隨着價格的下跌進一步滑落。