張國正：英國脫歐與房地產投資的風險評估

和訊房產消息 對絕大多數英國人而言，脫歐是一場噩夢，但脫歐又是一個必須接受的意外現實。英國脫歐究竟給全球經濟帶來哪些影響？對於投資者而言，英國房地產市場有哪些挑戰和機遇。本期和訊房產對話戴德梁行亞太區董事局主席、大中華區行政總裁張國正。

他表示，由於目前市場的不確定性，市場的風險比以往任何時候都高，但風險也意味着機會，是否在這個時間節點介入則要看投資者對風險的評估和對市場走勢的有效判斷。

張國正建議，如在這個階段買入，持有期則要看英國在脫歐之後的後續進展情況來衡量，公投之後到英國正式脫歐還有很遠的路要走，這期間市場很可能會因某些因素搖擺震盪，建議等事態平穩之後再考慮易手。

和訊房產：英國公投結果支持脫歐，對全球經濟產生哪些短期和長期影響？

張國正：現在下結論還為時尚早。一是「一時不代表一勢」。英國脫歐公投前，全球股票市場快速上漲。雖然初步的回落令人擔憂，但這可能反映了一次重新定價。股票市場對英國脫歐公投做出了錯誤的設想。

二是基本面通常完勝「歇斯底里」。年初，當對中國經濟狀況擔憂驟升時，股票市場和房地產信托投資基金展現出了很強的彈性。要知道，中國經濟相當於英國經濟的四倍。在有關中國的歇斯底里效應冷靜下來之後，經濟的基本面占優，導致全球大多數地區的主要股票市場和房地信托投資基金快速反彈。

三是可能會出現「不好也不壞」和「令人擔憂」這樣兩種情形。前一種情形是沒有英國的歐盟能夠保持團結，這種情況對全球經濟和美國僅產生輕微的負面影響。後一種情形是英國脫歐導致歐元區解體。這種較壞的情況預計將會對全球經濟和美國產生更具破壞和持久的影響。例如，信心和開支下降；歐洲與世界各地的貿易大幅降低；在投資者的恐懼占上風時，這將對房地產業產生影響。

和訊房產：就房地產業而言，英國脫歐對英國房地產市場形成的具體影響有哪些？

張國正：預計未來幾周的投資活動將大規模暫停。房地產投資者和貸款人將進入「觀望模式」。如之前假設的更黑暗情況並沒有出現；投資者將重新努力部署早已提高到創紀錄水平的商業房地產融資——英國退歐並未消除過去十年來全球貨幣刺激政策所帶來的後果。

無論是中國投資者還是英國本國投資者，在英鎊走低的情況下已涉足英國房地產市場的投資者是不可能在此時尋求退出的。目前尚沒有任何證據表明英國房地產會被「甩賣」，相反，已經有很多關於脫歐公投是否導致市場產生了過度反應的討論。近期英鎊跳水很有可能被視為是過度調整。除非有一些如基金期限到期或外幣抵押貸款等問題的發生，這些投資者很可能希望在看到匯率反彈之後才會考慮退出。

和訊房產：就您觀察和了解，中國投資者和企業投資英國房地產市場正經歷哪些變化？

張國正：英國的租賃市場短期可能會出現停滯。他們會選擇靜觀其動。一些位於倫敦的公司可能會選擇把他們的運營部門遷往歐元區或其他區域。這將取決於英國脫歐之後與歐盟簽署的條款。然而，不太可能出現很多公司大舉撤離倫敦的情況，同時一些國際公司會從因匯率原因導致員工成本降低中獲益。

對於准備購買英國房產的中國投資者而言，激進的投資者將尋找由於貨幣波動而產生的良好投資機會。觀望投資者則會選擇按兵不動，密切關注事態發展。而保守或規避風險投資者則可能將資金投向美國，加拿大，日本這些避風港尋求更安全的投資。

和訊房產：海外購房置業會因為此次退歐遭到巨大損失嗎？長期看，與美國、加拿大等市場相比，英國市場投資競爭力大嗎？

張國正：對於已經涉足英國房產的投資者而言，目前的情況肯定不是非常樂觀，他們需要面對資產縮水的境況，同時租金收益也將因匯率的波動而減少。

但從長期來看，英國是世界第五大經濟體，倫敦作為世界第一的金融中心的地位是經歷了百年建立起來的，短期之內很難撼動，英國市場良好的監管機制，高透明度都對投資者有較強的吸引力，目前可能是投資者進入到世界級房產市場的理想契機。

同英國相比，美國和加拿大的房地產市場對投資者的吸引力也是巨大的，同時由於這兩個市場的穩定性，投資在這兩個市場的資金安全性更高，因此這兩個市場仍將是未來投資者的熱點地區。

和訊房產：英國脫歐後，市場進入調整期，有人認為現在是一個在英國買入的時機。在這個時間點買入，是否存在風險？買入的話，持有多長時間合適？對此，您有哪些建議？

張國正：投資者在進行投資決策的時候要根據其對風險的認知判斷，他們的投資需求，當前和未來的資產配置，自身的可用資本等綜合考量。最終的決定將取決於他們是否能夠得到優質交易項目，並且這個項目符合他們的投資和資產分配策略。

由於目前市場的不確定性，市場的風險比以往任何時候都高，但風險也意味着機會，是否在這個時間節點介入則要看投資者對風險的評估和對市場走勢的有效判斷。如在這個階段買入，其持有期則要看英國在脫歐之後的後續進展情況來衡量，公投之後到英國正式脫歐還有很遠的路要走，這期間市場很可能會因某些因素搖擺震盪，因此建議等事態平穩之後才考慮易手。

和訊房產：目前投資者青睞的物業類型有哪些？哪類的投資潛力更大？

張國正：從歷史數據來看，在英國投資的中資企業對於寫字樓和酒店更為青睞，這兩個板塊的投資占到總投資的70%以上。並且仍將成為未來投資者追捧的板塊。此外，由於英鎊貶值，外國貨幣的購買力提升，可能會促進英國旅游業的發展，從而帶動零售物業的增值。此外，英國貨幣的波動也將有利於英國的制造業，雖然從目前來看仍很難判斷對工業地產的影響，但對物流地產的影響已經顯現。