戴德梁行：「商改寫」成北京房地產市場新趨勢

和訊房產消息 7月7日，戴德梁行舉行2016年第二季度媒體發布會，就商業改造用作寫字樓趨勢進行分析，並結合項目實踐經驗進行了深度分享。

普通商業租金增長緩慢

中國網購市場交易規模逐年增長，截止2015年，網絡交易額為3.8萬億元，增長率為36.2%。預計到2018年，中國網絡購物市場在社會消費品零售總額中的滲透率增長到19.2%，增長率正逐年遞增，且增長迅速。網絡購物市場的迅速發展，給傳統商業帶來了巨大的競爭和壓力。

截止到2016年第二季度，北京（樓盤）市優質商業存量至1，129多萬平方米，其中，購物中心約913萬平方米，占到80%左右，百貨約216萬平米，僅占20%；地標性優質商業租金保持增長，普通商業租金增長緩慢，趨於穩定。

寫字樓空置率保持低位，租金在高位保持穩定

自2011年開始，北京寫字樓租金開始迅猛增長（兩年內增長約80%）（2012年4季度對比2010年4季度）；自2013年開始，北京寫字樓租金一直保持穩定。2016年第二季度，北京全市甲級（含頂級）寫字樓市場平均租金繼續保持堅挺，為每月每平方米人民幣378.1元。由於第二季度五大核心商圈暫無新增供應入市，核心區空置率下降0.8個百分點達4.4%。從商圈層面來看，除近期有新增供應入市的燕莎、亞奧、望京和亦莊商圈外，其他商圈空置率均低於5%，金融街(000402,股吧)商圈更是一席難求，空置率僅為0.8%。

商業改為寫字樓成新趨勢

寫字樓市場受互聯網沖擊微弱，需求增長穩定，考慮到其租金穩定、管理及運營成本較低，將商場改為寫字樓成為開發商提高收益的新選擇。受營改增政策特點的影響，開發商可以通過裝修或者「商改寫」裝修進行進項抵扣，開發商不僅改變或提升了自身資產價值，同時避免了因重復納稅帶來的多余支出。直觀來看，在租金收益及資產溢價方面，開發商也獲得明顯收益增長，其中租金收益增加可達10%-20%。

「商改寫」 挑戰不容忽視

• 從政策層面看，二者雖均為商業用地，40年產權，但是，如果當初拿地性質不含辦公用途，則商場不可改為寫字樓；

• 商業的平面設計絕大部分不適合寫字樓使用，因此在「商改寫」時需要優化平面設計以滿足寫字樓用戶的使用要求；

• 寫字樓對於自然采光有較高要求，因此「商改寫」需要提供一整套全新的自然采光方案，改造商業工程的施工非常復雜；

• 大樓內原有租戶的退租，續租工作復雜繁瑣。