2016上半年北京新房市場降溫 豪宅拉高成交均價

  2016年上半年，北京（樓盤）新房市場整體降溫，交易量由升轉降，但公寓類產品爆發，市場平均價格在豪宅拉動下出現結構性上漲。

新房市場整體量跌價漲

據偉業我愛我家(博客,微博)集團數據中心統計，2016年上半年北京新建商品住宅（不含保障房）共成交60211套，同比2015年上半年上漲55.6%，環比2015年下半年下滑7.2%。成交均價為31554元/套，環比2015年下半年上漲14.6%。

純商品房交易量大降

據偉業我愛我家集團數據中心統計，若在新建商品住宅（不含保障房）中剔除公寓類產品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓），普通純商品住宅在2016年上半年的交易量僅為26746套，較2015年下半年大降45.2%，為2010年以來半年交易量的第三低數據，僅略高於2011年下半年和2014年上半年。成交價格則環比上漲了21.6%，達到33658元/套。

公寓類產品井噴

  據偉業我愛我家集團數據中心統計，與新建純商品住宅相反，公寓類產品（普通公寓、酒店式公寓、商住公寓、LOFT公寓）在2016年上半年則出現了爆發式增長，共成交33465套，占整個新建商品住宅（不含保障房）交易量的55.6%，成交量、占新房市場比例都為歷年之最。

公寓類產品成交的集中爆發期則為4月、6月，其中4月為9748套，6月更是超過10000套。

豪宅爆發，拉升成交均價

據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年，北京成交的新建商品住宅（不含保障房）中，平均價格超過10萬/平米的豪宅共有225套，同比2015年上半年上漲65.4%，環比2015年下半年上漲94.0%。總價超過1000萬元的豪宅共有2799套，同比2015年上半年上漲133.4%，環比2015年下半年上漲33.1%。在新建商品住宅尤其是純商品住宅成交量減少之時，豪宅交易量的持續攀升導致了新房成交均價的進一步上漲。

通州、大興成交量破萬

據偉業我愛我家集團數據中心統計，區域分布上，上半年成交量排名前五的區域為通州、大興、順義、房山、門頭溝，其中通州、大興的成交量超過10000套，順義、房山超過7000套，東城、西城、延慶合計僅有370套，其它區域成交量均在1000-3500套之間。

郊區項目成交量大，市區項目成交均價高

據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016上半年北京區域新建商品住宅成交量較多的項目主要位於通州、大興、順義、房山等遠郊區縣，而朝陽、海淀、東城、西城等區的項目則多為豪宅，成交均價高。其中，東亞•尚品台湖成交近4000套，遠超其它項目；北京壹號院、萬柳書院、駿豪•中央公園廣場的成交均價超過15萬元/平米。

    一居占比大幅提高

據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016年上半年成交的北京新建商品住宅中，一居室有20078套，占34.3%，占比較2015年下半年增加16.1個百分點；兩居室17181套，占29.4%，占比較2015年下半年減少14.4個百分點；三居室13988套，占23.9%，占比較2015年下半年減少4.6個百分點；其它套型（四居、五居、復式、別墅等）共7279套，占12.4%，占比較2015年下半年增加2.8個百分點。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，上半年兩居、三居等主流套型的成交量、占比都在下降，一居則受公寓類產品成交火熱影響出現了大幅增長，其它更高端的大戶型成交量和占比也在提高。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析表示，從整體來看，2016年上半年北京新房市場表現出了公寓類產品井噴、普通純商品住宅市場降溫、新房豪宅化三大特征。

首先，受通州加強版限購政策出台，及某些市場傳言的影響，公寓類產品在4月、6月出現大爆發，通州、大興、順義、房山等區的新房交易量猛增，一些項目在短期內集中成交，成交量爆棚。但這種情況只是特殊政策導致的特殊現象，不能代表實際市場特別是剛需市場的表現。

其次，普通純商品住宅供應量的大幅減少，以及去年330新政以來，購房需求的透支，使得純商品住宅成交量環比大幅下降近五成，2015年330新政後的升溫趨勢並未在2016年上半年延續下去。

第三，過往兩年由於地王頻出，使得新房市場越來越豪宅化，隨着高端購房需求在2015年以來的集中釋放，使得豪宅市場逆勢上揚，無論是從均價、總價還是套型上看，高端住宅的交易量都在持續增加，在純商品住宅交易量走低的情況下，其中的高端住宅交易量卻在走高，這從結構上導致了整個新房市場均價被大大拉升。

胡景暉認為，經過多年的高度發展，北京的新房市場已經日趨飽和，新增的新房項目越來越少，北京新房市場已很難維持高熱度，雖然2015年330新政後的一系列政策也帶來了新房市場的復蘇，但難以持久，今年上半年就已經開始降溫。

而隨着市場的飽和，新房的土地供應越來越少，土地價格不斷攀升，地王頻出，新建商品住宅越來越高端化、豪宅化，加上近兩年國家放開豪宅限制，北京的豪宅在從2015年、2016年開始集中釋放，市場均價也被隨之拉升。

在目前市場後續需求有限、國家收緊樓市政策的背景之下，北京新房市場下半年恐很難有較大起色，低溫狀態還將持續。而伴隨更多豪宅進入市場，新房價格或還將被拉高，但豪宅的銷售也將面臨很大的考驗。