2016上半年京二手房先揚後抑 下半年或將降溫

2016年上半年，北京（樓盤）二手住宅經歷了沖高、降溫、斷崖式下跌的過程，整體市場在逐漸趨冷。

半年交易量創六年新高

據偉業我愛我家(博客,微博)集團數據中心統計，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，環比2015年下半年增長20.6%，創下2010年以來半年度交易量的新高，成交均價為43465元/平米，環比2015年下半年的均價上漲9.3%。

交易量「先揚後抑」，6月大幅萎縮

據偉業我愛我家集團數據中心統計，2016上半年，北京二手房市場主要經歷了三個階段：第一階段為1~3月份，市場快速升溫，交易量逐月走高，3月份交易量突破3萬套，創下3年來的單月成交量新高；第二階段為4~5月份，市場沖高回落逐步降溫，但成交量仍在2萬套以上；第三階段為6月份，市場交易量出現斷崖式下跌，交易量萎縮近5成，僅有1萬余套。

朝陽、豐台、海淀仍為最熱區域

據偉業我愛我家集團數據中心統計，分區域來看，上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，33%位於朝陽區，16.8%位於豐台區，16.5%位於海淀區。由於地域廣、存量房源供應量大，朝海豐三區始仍然占據着北京二手住宅交易量的前三位。

此外，從數據也可以看到，隨着南城開發建設力度的加大，房源供應量的增加，尤其是交通、教育、醫療、商業等配套資源的逐步完善，較低的房價開始吸引更多的購房需求流向豐台，這也使得豐台的交易量占比超過海淀，位居全市第二。

東西城區價格依然最高

據偉業我愛我家集團數據中心統計，上半年通過我愛我家達成的二手住宅交易中，海淀、東城、西城的二手住宅價格依然最高，超過5萬/平米，西城更是超過7萬/平米；門頭溝、房山的價格最低，平均不到2萬/平米。

兩居交易量依舊過半

    據偉業我愛我家集團數據中心統計，戶型結構上，上半年成交的二手住宅中，一居室占25.5%，較2015年增加2.3個百分點，均價44957元/平米；兩居室占51.2%，較2015年減少1.9個百分點，均價43758元/平米；三居及以上占23.4%，較2015年減少0.4個百分點，均價42384元/平米。兩居室最受市場青睞，交易量過半。

80後買家是主力，90買家增多

據偉業我愛我家集團數據中心統計，上半年的二手房買家中，80後買家占54.6%，占比較2015年略微減少0.5個百分點；其次為70後，占23.4%，較2015年下降2.8個百分點；90後買家有6.1%，較2015年增加1.9個百分點；其它年齡層占15.9%。承受價格上，70後買房的均價為46079元/平米，80後43365元/平米，90後40081元/平米，其它41078元/平米。

整體而言，80後買家是主力，70後買家承受價格高，90後買家逐漸增多。

孩子上學為購房主導因素

據偉業我愛我家集團數據中心統計，在較為明確的購房原因中，孩子上學是主要因素，43.9%的買家都有此考慮；其次是就近上班和照顧父母，考慮人群分別占25.3%、18.2%。

偉業我愛我家集團副總裁胡景暉分析認為，上半年北京二手住宅市場先是延續了2015年330新政後的升溫趨勢，成交量持續走高；此後，由於購房需求被提前透支，需求不足的市場開始降溫。與此同時，過熱的市場也引發了政策導向的轉變，樓市政策開始收緊，購房者逐漸回歸理性，市場、政策雙重因素的作用下，二手住宅市場在6月出現了大幅降溫。

胡景暉表示，從當前的政策形式來看，北京未來的樓市政策仍將從嚴趨緊，二手房市場的持續低溫或難以避免。而根據以往的數據，北京二手住宅的年均交易總量一般在15萬套左右，近幾年隨着存量房市場規模的增加，年均交易總量也就在20萬套左右，而今年僅上半年二手房成交就已超過13萬套，根據歷史經驗推斷，下半年北京二手房市場的成交規模也就在七八萬套的水平，下半年北京樓市降溫將是大勢所趨，而房價也會隨着交易量的萎縮，逐步企穩回落。