盈虧難料 保利「非常規」增收遭舉報

近日，和訊房產收到一份由上海（樓盤）易居研究院智庫中心轉送的上海保利業主的舉報信，信中曝光了上海保利翡麗華庭項目捂盤惜售、變相漲價、逃稅避稅的多個問題。

值得注意的是，保利置業近年來業績持續下滑，公司管理層直言，「保利置業的存貨比率屬於行業偏高水平，較為突出。」

業內人士指出，上述項目的行為，不排除是與項目銷售壓力有關，保利置業為扭轉業績的下滑態勢，必然要求旗下項目加大銷售力度，增加銷售收入，而翡麗華庭的一連串動作，其最終目的也是為了完成這一目標。

從捂盤到變相漲價

查閱上海保利翡麗華庭項目新聞，可以看到多條關於該項目捂盤惜售的信息。

公開資料顯示，翡麗華庭最近一次領取預售證是在2015年10月，但該期房源直到今年6月14日才開盤。

住建部2010年4月下發的《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》中規定，取得預售許可的商品住房項目，房地產開發企業要在10日內一次性公開全部准售房源及每套房屋價格，並嚴格按照申報價格，明碼標價對外銷售。

在此通知下，上海市住房保障和房屋管理局2010年制訂了《關於進一步加強本市房地產市場監管規范商品住房預銷售行為的通知》，要求房地產開發企業申請預售至開盤銷售的時間，一般為8-10個工作日，因商品房開盤銷售准備工作及銷售計劃等原因需要延遲開盤的，不能超過7天。

根據上述規定，保利翡麗華庭項目已經捂盤長達8月之久，此前參與認購的購房者久等開盤而不得之後，向媒體、政府監管部門舉報。隨後，上海市松江區房管局在6月1日向翡麗華庭發出《上海市松江區住房保障和房屋管理局責令限期整改通知書》，要求保利翡麗華庭在7個工作日內遞交整改報告，並一次性公開准售房源，如實以備案價格開盤。

迫於政府監管，翡麗華庭在6月14日開盤，但購房者沒想到的是，開發商情急之下，居然想出了變相加價的手段，嚴重傷害了購房者的利益。

「保利翡麗華庭於2016年6月15日多收了我們每戶近40萬元軟裝費用。」翡麗華庭購房者在信中寫到，當日購房者被強制簽訂了「三份裝修合同」，即《預售合同》附件三、《裝修標准補充協議》，以及硬要40萬元的《軟裝飾協議》。

上述購房者還指出，這份40萬元的軟裝費用霸王合同，並沒有送到每個購房者手中，而且沒有開據國家正式發票，只開了公司署名的收據，現金直接交給給開發商，購房者懷疑項目公司存在逃稅偷稅行為，「這個項目本來就是精裝房，再次借口「軟裝飾」，明顯就是訛詐行為。」

有媒體報道稱，保利翡麗華庭這期的建委備案價最高為3.4萬元／平米，裝修標准為精裝修，如果加上40萬元軟裝費計入總價，則均價達到4萬元／平米，售樓員坦言，其實就是漲價。

和訊房產試圖與上海保利翡麗華庭項目聯系，但截至發稿前，並未有人接聽電話。

保利版「多收了三五斗」

業內分析人士認為，翡麗華庭的違規動作，主要是為了增加項目收入。

「捂盤、加收軟裝費，都是為了項目增收。」上述人士分析指出，今年以來，上海房價、地價都出現大幅上漲。

克而瑞數據顯示，到今年5月份，翡麗華庭項目所在的泗涇板塊均價同比上漲16.39%，從約2.37萬元／平米上漲到2.64萬元／平米。

此外，翡麗華庭所在區域還頻頻拍出高價地。

去年10月，也就是翡麗華庭獲得這一期預售許可證的當月，泗涇板塊拍出一幅樓面價為20531元/平米的高價地，未來預期售價達3.5-4.5萬元/平米；到今年5月11日，格力地產(600185,股吧)、融創中國又在該區域創下「新地王」，兩幅地塊樓面價分別超過3.7萬元／平米和3.8萬／平米，未來售價預計可達到6萬元／平米。

相比之下，翡麗華庭3.4萬元／平米的備案價格還不如樓面價高，業內指出，房價、地價不斷上漲的背景下，項目樓盤延遲開盤，顯然是希望調高售價，獲得更高收益的。

而根據克而瑞數據顯示，翡麗華庭項目2013年的拿地樓面價僅為11207元／平米。

除了軟裝費、捂盤抬價之外，翡麗華庭還要求購房者支付50%的首付款，首套房家庭也不例外。

這一系列的非常規行為，不禁讓人懷疑，翡麗華庭為何如此「急功近利」，甚至不惜采用違規行為。

分析認為，自2014年以來，保利置業業績持續下降，盈利情況也由盈轉虧，由於公司超六成的存貨都位於非熱點區域，導致長三角、珠三角的項目銷售壓力非常大，保利翡麗華庭項目出現一系列違規動作，不排除與上述因素有關。

根據保利置業年度業績報告得知，保利置業在2014年的營業額同比下降0.4%，股東應占盈利下降65.8%

這一狀況在2015年變的更遭，數據顯示，2015年保利置業營業收入同比下滑 12.5%至 249 億港幣,毛利率由 2014 年的 19.8%大幅下滑至 11.5%，剔除減值虧損後的核心凈利潤由 2014 年的 5.32 億港幣轉為虧損23.17億港幣。

此外，和訊房產獲得的資料顯示，至2015年底，保利置業有540億待售資源，其中65%位於珠三角和長三角以外的非熱點區域；而從2015年保利置業的銷售結轉分布來看，長三角、珠三角合計占比約44%，西南區域及其他區域各占約28%。

「2015年（保利置業）西南地區平均售價按年跌10%，該區貢獻占未來3年整體收入三分一，清貨壓力存在。」高盛在報告中指出。

由於去庫存壓力較大，保利置業將2016 年的去化率由2015 年的60%下調至52%，並將2016年合同銷售目標設定為280 億人民幣，同比下降6.7%。

雖然保利置業想通過下調目標等手段改善財務報表，但未來並非一定能如常所願。

高盛指出，保利置業毛利率疲弱、匯兌虧損及利息支出上升，拖累盈利能力，雖然管理層認為利潤已見底回升，但短期難以有顯着改善。

更需要指出的是，如果繼續憑借捂盤抬價、變相漲價的方式，在短期內增加銷售收入，但失去了品牌形象，能讓保利置業走多遠呢？