「因城施策」又一次不敵供求規律

今年3月份兩會前後，地方層面出現了新一輪調控潮，其中多數省市為寬松性政策，如沈陽、寧波加強公積金貸款支持力度，南昌、成都響應國家號召降契稅，海口、寧波加強貨幣化安置等，也有少部分城市政策收緊，如上海、深圳的限購升級。考慮到企業推盤節奏，政策成效一般會在兩到三個月的時間內顯現出來，因此站在6月末這個時點上，也是時候來看看這些政策的實施效果了：

1，寬松性政策成效顯著。在CRIC監測的重點城市中，4月份以來此類城市庫存壓力均顯著下降，5月末平均消化周期僅為8個月，較3月末減少了59%。如成都、寧波、海口庫存面積均快速消減，短短兩個月內去庫存比例均超過20%；杭州（樓盤）表現更為突出，5月末消化周期只有4.3個月，再這樣下去，都要進入政策收緊城市行列了。

2，限制性政策的收效差異較大。從數據指標來看，深圳變化最大，消化周期由3月末的9個月驟增至16.5個月，近兩月成交量跌破50萬平方米以上的高位，連續兩個月在30萬平方米左右徘徊，重回2014年的成交低點。上海、蘇州（樓盤）、合肥（樓盤）近期成交量也有所下滑，5月份成交量均不及2015年同期。不過由於庫存總量持續回落，大多數城市消化周期還是不漲反跌。按5月末消化周期低到高排序，這些出台限制性政策的城市，占去了前7位中的5個。這也驗證了一個觀點，「只有市場火爆才會出台限制性政策，但出台限制性政策不一定能改變市場格局。」

3，房價都在持續上漲。出台限制性政策的城市房價並沒有出現下跌，即便是成交量下滑最為明顯的深圳，房價也較3月末上漲了4%，而房價上漲速度最快的蘇州，甚至較3月末上漲了10%，同期增速僅次於今年政策面保持穩定的廈門（樓盤）。出台寬松性政策的城市房價也沒有明顯上升，除杭州外，房價漲幅都不高於3%。由此來看，政策在短期內對房價影響力度有限。

4，出台限制性政策後，土地市場依舊火爆。部分熱點城市調控雖有收緊，其中蘇州、南京（樓盤）更是出台了土拍「限價熔斷令」，但這些城市依舊地王頻出，溢價翻番屢見不鮮。上半年全國共拍出169幅「三高」地塊，這六座調控收緊城市即有92幅，占比超過半數。2015年以來這些城市地價上升速度遠高於房價，並在今年以來出現了加速上升的狀況，給房價帶來了明顯的比價效應，也是房價不跌反漲重要動因之一。

從深層次來講，政策是市場景氣變化的外在誘因，重點還是要看本身的供求狀況。光有政策而沒有供求在量上的配合，政策效果也會大打折扣，特別是供應影響特別明顯。如南京、合肥，二季度市場依然供不應求，房價也在持續快速上漲；而沈陽成交量仍未出現實質性突破，以致去庫存效果不彰。

從政策角度來說，目前政府能做的基本都做到位了，接下來要在去庫存、控房價上進一步取得效果，關鍵還是在於調節供應：不管是調整新房上市量，還是調整土地的供應節奏和結構，都應當是目前重中之重！