直播：第三屆中國城市鎮運營商大會

和訊房產消息 6月28日，由中國互聯網新聞中心、全聯房地產商會主辦，地產中國網承辦的第三屆中國城市鎮運營商大會 在國家會議中心召開。本次論壇將結合國家的理念，以供給側改革為宗旨，對當前城市更新、產業再生進行深入的探討。並通過政府一線決策部門的聲音給市場傳遞正確的導向，指導城市良性發展，為運營商提供意見，使之把握未來創新趨勢。和訊房產在現場進行實時直播。

主持人：尊敬的各位領導、各位來賓，女士們、先生們，大家上午好！我是本次活動的主持人王業，非常高興能夠在創造了無數輝煌、宏偉氣派的北京（樓盤）國家會議中心，為大家主持「第三屆中國城市鎮運營商大會暨2016中國城市鎮運營商百強推介活動」。在活動開始之前，請允許我代表主辦方中國互聯網新聞中心和全聯房地產商會，對各位領導和各位嘉賓以及媒體朋友們的到來表示最熱烈的歡迎，歡迎大家。

今年是「十三五」規劃實施的第一年，隨着國務院《關於深入推進新型城鎮化建設若干意見》的發布和中央城市工作會議的召開，城市和城市群發展被提升到新型城鎮化推進的高度，中國的城市運營也迎來了集中的政策利好。與此同時，新技術的應用、新需求的涌動，也促使城市運營呈現出全新的發展態勢，在此過程中，城市產業的升級換代態勢也逐漸拉開。

如何抓住供給側改革的機遇去推進城市運營？城市運營的新形勢下，如何導入和再生產業，進而帶動城市發展？在城市運營的推進過程中，如何去處理可持續發展問題？等等，這些都將成為我們今天現場探討的話題，而「城市更新 產業再生」正是我們此次活動的主題。

非常榮幸，我們今天的活動不僅邀請到了城市運營領域的翹楚，還請到了國家級智庫的專家、學者，以及各相關領域的先行者們。現在，我們的大會正式開始，首先，讓我們以熱烈的掌聲歡迎現場各位嘉賓，他們是：

中國互聯網新聞中心副主任 李富根

全聯房地產商會秘書長 鍾彬

央行金融研究所綜合部主任、互聯網中心研究中心秘書長 伍旭川

國家發展和改革委員會城市和小城鎮改革發展中心副主任 喬潤令

ITIA（艾迪亞）國際旅游投資協會執行會長 梁上燕

中新城鎮化研究院院長 袁開紅

全聯房地產商會金融工作委員會聯席秘書長、清華啟迪控股高級副總裁、啟迪金控集團CEO 葉天放

正大中國房地產集團有限公司總裁 滕維方

物聯網產業技術創新聯盟副秘書長 馬進

綠地集團京津事業部產業發展中心總監、綠地集團北京睿天下新媒體信息技術有限公司CEO 王碩

多彩投聯合創始人兼CEO 趙耕乾

奧倫達集團互聯網平台e達福執行總裁、奧倫達集團金融平台盛諾金基金公司執行總裁 葉宏武

北京仁達房地產評估有限公司、雲房數據董事長 閆旭東

鏈家研究院院長 楊現領

世聯集團首席咨詢顧問 陳文言

阿那亞品牌總監 田海成

方塘智庫創始人 葉一劍

以及本次大會的發起人，地產中國網總編輯謝紅玲女士。

還有現場來自全國各地的上百家運營商企業及項目的代表、城市鎮運營商上下游企業代表、全國各大知名媒體的主編和新聞記者朋友們，在此，我謹代表主辦方以及大會的承辦方對大家的到來表示最熱烈的歡迎，謝謝大家！

主持人：首先，有請本次活動的主辦方領導中國互聯網新聞中心副主任李富根先生上台致辭。有請李主任。

李富根：各位領導，各位來賓，新聞界的同行們，女士們，先生們，大家上午好！今天是6月28日，按照諧音是利而發，利於在座的各位發。選擇這樣一個吉利的日子因為城市運營商主題相聚，我感覺到大家的信心，我懷着喜悅的心情代表主辦方向各位來賓，新聞界的同仁們，表示熱烈的歡迎和誠摯的感謝。

大家知道，中國經濟經過多年的持續高速增長，如今面臨各種挑戰，改革也真正進入到深水期，面對環境、資源、發展等多方面的難題，我們形勢變得越來越嚴峻，對此國家已經提出大力開展城鎮化的解決辦法，這也是大家公認推進經濟發展的重要途徑之一，在這一背景下，中國城市鎮運營商大會應運而生，在大家鼎力支持下前兩屆非常成功，今天第三屆中國城市鎮運營商相聚在北京，結合國家的理念，以供給側改革為宗旨，對當前城市更新、產業再生進行深入的探討。並通過政府一線決策部門的聲音給市場傳遞正確的導向，指導城市良性發展，為運營商提供意見，使之把握未來創新趨勢。

新產業、新格局下互聯網大數據成為如今產業優化升級的可靠入口，本次大會通過實戰分析解讀，來詮釋白銀時代的黃金玩法，不僅僅是停留在業務層面，還包括運營商經營思路的重塑。新時代發展是主題，發展過程中機遇與挑戰總是相伴而生，我相信在未來我們還有廣闊的天地有所作為。在此我一直感謝支持中國互聯網新聞中心和地產中國網的朋友，因為有大家的支持，才有中國城市運營商大會和中國城市百強榜單，希望你們再上一層樓，創造更多的業績。

最後祝大家家庭幸福，身體康泰，萬事如意。謝謝大家！

主持人：本次大會分三個篇章，取勢篇、輪道篇、實戰篇，我們一篇篇開展。創新是社會進步的動力，也是產業再生的先決挑戰，任何發展都離不開創新，新的市場環境下新的城市運營水平提升更加離不開創新。

主持人：下面有請全聯房地產商會秘書長鍾彬先生，跟大家一起分享城市運營行業創新趨勢分析，同時開啟取勢篇的篇章。

鍾彬：大家上午好！今天和大家分享城市鎮運營行業創新趨勢分析。

中國發展到今天還有很多東西在探索當中，昨天晚上我做了一下思考，新型城鎮化有三個唯獨，很早以前，大概7-8年前，當時梁總在貴州（樓盤），我們就提出地脈、人脈、文脈，地脈就是自然，必須要尊重自然，要尊重他的文化，尤其是中國這樣有幾千年歷史的國家，它是有文脈的根據，還有就是人脈。人脈是什麼？我現在理解四個主體：第一，政府。第二，企業。第三，消費者。第四，本地的土著。四個維度要共同考量，單純站在某一個角度來講就會出問題。

我們都知道城鎮化對我們是好，但是為什麼在拆遷過程中當地人堅決反對，甚至暴利違抗。甚至國外當地居民對規劃不同意是沒法做，充分考量自然環境，充分考量當地土著以及居民對這個事情的影響。如果單純從自己的維度說我幫你怎麼樣，顯然達不到效果。新型城鎮化中三個維度當中「人的維度」必須要全面。

我自己有這樣一個框架，這是我的理解不一定，今天喬老師在下面，喬老師是真正的專家。

推動城鎮化當中推動要素及內在邏輯，第一個要素是創新。今天中國城鎮化是工業化和經濟成長一起伴隨，制度創新是所有當中的關鍵要素，沒有制度創新處處掣肘。

第二是產業與服務業。

第三，人文精神。你靠什麼價值觀推動你的變化呢？什麼樣的價值觀、什麼樣的理念推動你成長。五

第四，公共配套及公共服務的建設。如果你在當地沒有好的公共配套建設，你不僅沒有把人拉過去，還會把人拉到北京來。

第五，資本的力量。當制度的創新、產業與服務業、人文精神與公共配套做好，結合在一起需要有一個底座就是資本，所以內在是流動，城鎮化很大是流動，人的流動，資本的流動。戰略規劃就是空間規劃、產業規劃尤其重要。很多城市為什麼成為所謂的「鬼城」，因為很多城市空間規劃、產業規劃脫離了人脈、地脈、文脈，是不合理的，所以才會談後面的項目落地和配套。我講的配套不僅僅是產業配套，更多的是與土著相關人的配套，生活的配套。最後才是健康的文化。

為什麼說文化在遺失，最近去韓國能感受到這樣的維度。剛才講城鎮化，包括舊城改造中都容易遺失這樣的文明。我自己前幾天回成都，一個晚上11點，我走到了一圈，從小學走到初中再到高中，其中兩個學校已經沒有了，還有一個學校改了名字。還有我5歲以後居住的地方，一直到19歲居住的地方全部沒有了，所以城市迭代之快讓你猝不及防。城鎮化過程當中絕對不是簡單的GDP概念，你要考量你的產業、服務、人文、配套，最後資本才是柔性，不是冷冰冰和嚴酷的。這些觀點不一定正確，完全是自己的理解。

中國推動城鎮化有三種模式，第一，城投模式。核心是財政驅動型，過去都是這樣，財政高負債推動，推動完了以後通過土地再融資，這樣的好處我們已經看到。在重慶（樓盤）、上海（樓盤）是比較典型，今天全國都是如此。發現中國有一個新型公司叫城投，規模無限大，流水極其小，負債極其高，背後都是財政投資，這種模式根本性快速的改變了城市面貌。但是它會有一個問題，它會比較粗糙，政府沒有更多的考慮產業的聯動、考慮市場的問題，這時候我們發現了一家，現在房地產商會核心的副會長級單位華夏幸福(600340,股吧)基業，他們代表PPP的模式，我們看到的是社會資本的模式，的確是如此。我看到的是社會資本的一面，PPP核心還是要政府兜底。這兩者核心有一個共同點，是哪里呢？財政兜底，土地創新作為主要的收入來源。如果沒有這樣的收入來源沒有把前面的償還。華夏幸福基業當中你會發現五大盈利模式，賣地，自己還有小區賣房、產業運營、投資運營，最後是招商引資。五大模式里面，其中關於土地，招商以後稅務的分成核心還是來自於財政，還是來自於以土地財政為核心的路徑依賴。這是溝通的，但是優勢在哪里呢？顯然跟我們的當年不一樣，你會發現它更有活力，更有招商的力量，更有市場內在的驅動力，而且空間規劃、產業規劃下更好，這樣的企業出來以後，他的市值通過A股很快的速度迅速成為中國房地產新十強，它是中國房地產的奇跡，背後是新型城鎮化帶來的巨大的商業企業。至少今天為止它的模式是成立。

中國經濟發展到今天那一步，還能夠有多長的路和多遠的路呢？華夏幸福基業自身在不斷的進步，包括全球也在建產業基地、總部基地、孵化基地，也把他的收入逐漸從財政分配、土地分配轉成投資，這個意義上講它自身也在變化。

現有還有一種模式剛剛，就是農莊模式，我們非常關注。它是社會資本+政策驅動型，它是需要金融政策以及土地政策的配套，是把大量的存量變增量，這個未來會帶來巨大的機會，甚至是未來不可多得的路徑選擇。這是華夏幸福基業PP運作的模式。

2016年3月公司自查規模已經超過1860億，這里有它的一套邏輯，政府和PPP協議。這是華夏幸福基業全國的布局，12個重點城市，40個區域，新應盡的區域900家，招商引資200多億，創造新增就業眾多。它太特殊了，它用河北的地做北京的市場，這樣的模式有沒有可復制性？它也講到它的理念，你會發現剛才講的模式它也在思考，它認為經濟發展模式是有限、構建區域經濟發展、綜合解決方案，打造三大體系。包括城市發展模式，堅持以人為本，形成生態指揮規劃體系，實現產城融合規劃體系以及民生保障等，教育、醫療、收入等。核心的核心，我們問錢從哪里來？退到哪里去？有人認為它是百科全書的模式，各種融資都有。過去退出的核心是兩個，地與房。現在還要增加投資產業，尤其是土地的稅收分成。但是這種模式在今天的中國很多城市不行，國家最多給你基本的回報，包括北京是不會給你這樣的機會。這個模式多大程度上可復制。

比如在深圳（樓盤）、上海土地價值很高的城市是不會用這種模式。只有當它的財政沒這個能力的時候才會做這個事情，才會產生這樣的模式。這個模式今天更多的是探討，它的局限和它的突破在中國的今天的確是一個樣板。

華夏幸福基業的產業投資，除了土地獲利、房產獲利、財稅獲利和分利外有很大的部分是投資，現在要求政府返利，招商多少投資額直接返，不用稅返，稅已經返不了，但是這個問題還是問題。隨着政府把企業招商過來，但是並沒有產生馬上的收益，它也是細水長流的。不分享未來，分享當下的話，還是存在一些問題的。但是華夏幸福基業這幾年，為了促進發展和收益，它用了另外一種方式，它也在變革。通過投資，從VC類到PE類，它有多種的方式，和外部的資本結合，在天使、創投、孵化、產業加速、整合並購、重大項目直投等，他是通過產業投資、地產投資來獲利，占據區域整體規劃商、整合商、運營商，這個角度一定獲得先機，這個收益如果足夠高足夠多就呼吁分成，全球來看做工業土地等都是做土地收益，房產收益就會降低依賴。我們講華夏幸福自身的變革，我們看到這樣一些邏輯。

國開金融，昨天晚上跟他的策劃人左先生打電話，我問他「今天講方不方便。」他說「很好。」今年會作為重點推薦項目，我們會選擇30-40個的合作伙伴一起推動，我們會最先開大會和國開金融一起推動這個事情。重要的思路是以市民農莊為抓手，城鄉一體化新模式，從比較成熟的農村地區，力爭實現突破，向全國復制。他有幾個目標，堅持它的原則，搭建平台，統籌規劃，安置農民，基礎配套，建設農莊，發展產業，政府減負，文化傳承、實現目標等。但是他華夏幸福不同的是不會政府兜底，政府不給你錢，但是政府同樣給你搭建平台。

我們講三種模式里面，PPP模式是企業和政府的搭建平台，而市民農莊是社會資本和農民，和村集體搭建的平台，這個平台里農民把他的土地估值以後進行入股，作為發展當中的優先級，企業作為列後級。為什麼開篇提到城鎮化里面最不能忽略的就是當地的土著，中國不能像當年的剪羊毛一樣，像英國工業運動一樣，把農民收益完全減掉，所以這就是為什麼那時候那麼反彈。農民收益始終和產業在增值，他是分享者，同時有就業，收入好了以後，又有配套，又解決了自身消費。

城市居民投資也有好的趨向，城市居民有好的消費，真正在終端解決了雙方的投資與消費問題，它是真實的消費，真實的投資，而且沒有動用存量。前面兩個需要土地存量和土地指標，土地指標是有限的。我們會發現前面的兩個模式是把未來的土地收益今天透支，這個模式不需要，它是存量土地變現，存量資產變現，存量農民市民的收入變現，這個事情是非常有意思的一件事情。它能更大膽激活這個產業。

農村現在缺人氣、缺人才、缺錢，這種模式只能在大城市周邊做，現在大城市周邊的方法是土地統征，大規模變成城市，一批應用土地價值在銳減，但是用這種方式一樣。他講了缺人氣、缺點人才、缺錢。

兩大挑戰，商業模式的挑戰。

二是缺統籌實施。這一點我感受很深，四川（樓盤）的農家樂非常好，他就是自發的，做的不錯。但是由於分散與自發導致很多問題，包括產業競爭力的下降。

運維的流程是什麼？入股、創收、分紅。入股，合作社集中村民土地、資金，統一合作社名義入股企業。創收，企業管理公司通過商鋪銷售、租金，現代農業與酒店運營等產業創收的同時提供就業崗位，吸納村民參與生產、服務。分紅，企業按合作社入股股比給其分紅，合作社再按照村民個股比內部分紅。運營原則，死管理層層層遞進，運營有序，股比公平明確。這是一個頂層設計，剛才我們看到的華夏幸福，我說了頂層設計，但是PPP里沒有頂層設計，核心是土地和財政，這是它的頂層設計。

這是一個農民、農業、農村的轉變，農民是生活條件的轉變、生產角色的轉變、收入水平的轉變、需求層次的轉變。農業是組織形式、技術水平、產業形態，農村是整體布局、基礎設施、生態環境。只有把人、環境、政府整個進行合作體合作供應，才能有突破，才可能有這樣的機會。

市民農莊的本質是什麼？市民農莊只是一個有限的組成部分，但卻正確整個模式的抓手和核心：一是市民農莊能夠得到市民的廣泛環境，使市民上山下鄉真正融入鄉村，以誠信的人員一體化流動帶動各項生產要素向鄉村匯聚，特別是通過市民大規模的消費，有效帶動鄉村發展。二是市民農莊具有較高的市場價值，通過市場運營能夠有效回流資本，支撐鄉村高品質開發建設的大額成本，這是整個商業模式得以建立的關鍵環節。我們分析了十幾個項目，當然跟這個不太一樣，如果把這件事做結合是巨大的機會。發現在大城市一公里范疇，有山有水，又有很好環境的地方帶來巨大的消費，包括測算出人均的消費，單價由什麼構成，所以我覺得有一個巨大的空間，但是有一個知名的問題就是土地太貴，市民農莊解決核心是土地問題。

用現在農村的方法，肯定很低，土地變成零成本，這里面開發來講，還有一個重要點就是突破，是金融，大資本，國開跟進，這里面有一個問題沒有解決，貸款的時候，發現沒有抵押物，土地是農民的東西，要求投資方做信用貸款，這一條是剛性，沒有突破。土地突破了，資金突破了，路徑沒有突破，這樣突破更可怕，效率更大。

堅持農村集體土地所有制度不動搖前提下，順應市民階層對田園林生活的向往。招拍掛很便宜，中國文化產業、消費產業，房子那些別墅價格，原來想買別墅的1/3、1/4、1/5，如果消費金融一起帶動，這個極大地激活了大家消費。

所以建立市民農莊的抓手，以大企業促進平台，頂層設計，系統規劃，統一鼓勵市民下鄉，投資消費，鄉村建設，為居民投入買單。這個模式相對可能會大於機構。

這個模式大量推動，一個是城投模式，華夏幸福基業為標杆的PPP模式，一個是市民農莊模式。第三種模式城鎮化當中主要模式，第三種模式跟第二種模式都會支持，第三種更多地是長期，長期戰略價值，我講後面一條，算賬。現在謀劃，從市場上來看，每平方公里鄉村建設投資成本不低於1.5億，包含農民安置，基礎設施，市民農莊，理論不超過150萬億。如果按30年持續投資每年超過5萬億，即使打2折，一萬億，這個對經濟增長的持續動力太大。最大的不僅僅是增加了投資，還增加了消費，而且投資跟消費都是真實的需求。而且可以立竿見影的需求，這是非常好的價值。這是昨天晚上和今天早上我增加的內容。這是對當前房地產的理解。

企業重組並購加速洗牌是肯定的，為什麼大家要用城鎮化方式做，現在拿地只有兩種方式，一個是以低成本拿地還有就是並購。並購對行業影響比較大，過去是做得不好把我並購，現在是我做得好，我不想干了你並購。我們做過統計，2010年以後各個行業的房地產企業，就是其他產業的龍頭都進入房地產。所以我在一系列論壇上講工商聯有29家行業商會，在我印象當中除了文化產業商會沒有做房地產，剩下全做房地產，我們一開會別的商會也問我們房地產怎麼樣。但是現在你會發現我們回到平均利潤，房地產平均利潤率只有10%。2009-2013年超過20%，大家退出了，這是我們行業目前比較重要的狀態。

資本重構地產，服務再塑價值。

剛才講城鎮化，我們講房地產上下游，三架馬車在快速的轉換，過去我們投資房地產，過去是出口房地產，我們銷售一般。但是我們看今天、昨天，上海自貿區發文，因為我們在做海外投資，5000萬美金以上出境要和上海市外管局當面溝通，有限合伙里面也要就同，其實是在限制你資本大量的外流，這是很明顯的趨勢，而且出口肯定是負增長，民間投資又在下降，那怎麼辦？我們發現第三種模式更多看到的是消費升級，第二種還是以投資拉動。

房地產全面升級已經很明晰了，產業、金融、綠色低碳、移動互聯、國際五個趨勢不可逆，包括你會發現華夏幸福基業他們做城鎮化時這五個體現很充分，把各種產業手段應用、金融手段應用、融資投資應用、綠色低碳、綠色城市、移動互聯技術等應用非常顯著，即使在今天城鎮化當中也是顯示很充分。所以我們說房地產現在開始關注兩方面，一個是投資。一個是消費。

房地產行業內部發展邏輯變化，過去講地產+金融+產業，現在是金融+地產+產業，未來是產業+服務業+金融、+互聯網，房地產只是提供一個空間。在空間里面不是為主，甚至盈利模式發生變化，收入模式不是賣地賣房，而是服務和持續力。所以你會發現房地產商會40多個副會長里都在做新的產業，新的服務業，都在進行租售並舉，不能持續的產業都是難以為繼的。

中國房地產運營邏輯的變化，金融不僅僅是產業面的金融還包括消費金融，運營不僅僅是產業資源的深化優化還包括移動互聯網大數據。去年我們跟中國電信簽約後，中國電信、新華社以及銀行等，我們幾家做一家大數據的研究，就是對城市大數據的分析。最後目的是為了產業資源更好的深化與優化等。

未來商業模式機會，移動互聯網+精准服務、+金融資本+跨界產業平台，這是商會今年主要的工作。

城鎮化運營商發展趨勢。

1、模式創新，PP等市場化運作模式有望進一步推廣。制度創新是核心和關鍵，如果這個沒有很難維繼。第一種模式完全依賴土地財政，第二種模式還是土地財政的變化，畢竟市場化很多，需要金融再變革。第三個就是市民農莊模式，就是土地制度的變革。所以土地制度變革是核心的變革。6

2、資源整合，建立要素流動通道，構建平台與全層。

3、輕重並舉，探索輕資產模式正在路上。過去我以為產業就是服務，根本是兩回事，產業是產業，服務是服務，產業能不能有效整合和有效運營，這是兩回事。

4、服務為王，收入來源日益多元化。

5、不同資源優勢企業強強聯合，實現1+1大於2，一定是強強聯合。建平台是開放式，讓更多人在上面流動。

6、國內產業新城成功經驗將實現海外復制。引進來走出去，走出去引進來會成為未來我國巨大的成長空間。

謝謝大家！

主持人：謝謝鍾秘書長給我們帶來深入的分析解讀，給在座各位提供有益的參考和解釋。

主持人：接下來大會進入論道篇。李克強總理曾經多次提到「堅定不移發展多層次資本市場」，資本市場怎樣才能更好的去助力城市運營呢？下面我們會請來自權威研究機構央行金融研究所伍旭川主任為我們進行解讀，有請。

伍旭川：大家上午好！今天我給大家匯報一個研究成果，城市發展與產業培育。

我也是研究金融的，這兩者很多時候跟金融密不可分，但是跳出去看城市發展與產業的培育也是非常有意思的，也是非常重要的。我主要講四方面的問題。

第一，城市發展與產業融合中的深層次問題。在發展過程中可能出現了一些矛盾。

第二，生產性服務業與城市經濟發展的關系。

第三，國際經驗。

第四，政策建議。

最近在報紙上、新聞上可以看到全市發展與產業金融矛盾，現在來看矛盾很深。

現代城市發展離不開產業發展，尤其第二產業、第三產業相輔相成，形成城市經濟的聚集效應。這些年快速的城市化進程，或者城鎮化過程當中，房地產過度發展，資本過剩，流動性大量涌入，導致資金進入房地產市場，推動房價快速成長。

房價開放成長，形成城市經濟的剛性成本，對城市發展和可持續的發展帶來很多問題，導致第二產業、第三產業之間變得失衡，高房價對制造業產生的擠壓出效應越發明顯。

城市發展不僅僅只有房地產和金融，還有其他的更多、更重要的要素。

舉一個例子，媒體上炒的沸沸揚揚，華為外遷。什麼背景，2016年4月，國務院統計局顯示深圳商品房住宅同比上漲63.4%，國家統計局角度，可能老百姓(603883,股吧)的角度感覺漲的更快。去年我到深圳去，有一個比較熟悉的人，去年上半年買了一套房子，下半年跟我說，漲了一倍，上半年600多萬，下半年一千多萬，漲幅領跑全國70個大中城市。

不僅房價，再看租金，2016年3月份，深圳甲級辦公樓市場的年均租金增速7.4%，2014年高位漲了18%，速度非常令人震撼。同時工業用地價值在上漲，2015年初，深圳廠房類出租屋平均躍租金同比上升幅度高達11%。產業來說，成本漲了過快。

由此看一下，由於生活成本、房價成本，租金成本在上漲，顯而易見人力成本也會推動上漲，人總是要生活的，總是要消費的。深圳鏈家地產數據，3月份深圳平均租金72.3元每平米，同比上漲36.1%，按照社會交易成本理論，職工生活成本必然會體現在企業生產成本中。

大的方面，國際經濟依然不透明，不明朗，未來到底怎麼樣，未來也是復蘇乏力，歐盟更是鬧的一塌糊塗，日本不是太景氣，包括印度也沒有想象的那麼好。中國進入調整期，改革調整期，制造業在目前市場上產業層面也是一種弱勢群體，必然受到排擠、擠壓，租金成本、人力資源成本帶來疊加，或者制造業產生，產生非常大的負面影響，可持續發展帶來嚴峻挑戰。

當前相對寬松的信貸政策和低利率政策，利率不停地下調，信貸政策也是偏向寬松，尤其今年第一季度貨幣、信貸投放，力量非常大，導致資金進一步進入房地產行業。這樣給制造業就業崗位帶來更大的一個負面影響，深圳市龍崗區政府，3、4月份經濟分析報告提到，樓市火爆的帶動下，房地產投資額占到固定資產投資比重達到74%，制造業相對來說大幅度下滑，同比下降60.4%，占比僅為5%。數字給大家展示一下，觸目驚心。

這樣一個情況下，華為為代表企業，成本非常大，紛紛到周邊其他地方搬遷。2015年三季度末，龍崗區搬遷轉行停產清算工業企業66家，新增只有15家，2015年深圳全市二三產業結構，由2010年46.2：53.7%，調整到41.2：58.8。產業結構不是走向積極，但是確實存在嚴重失衡，應該引起高度重視。這樣大背景下，如果任由它發展下去，制造業萎縮和退出。

國際半導體大廠准備搬到廣州（樓盤），中性通訊、無人機制造企業大疆科技、還有富士康准備搬遷。深圳企業的外遷，早就已經不再是屬於廣東省雙轉移戰略所鼓勵的勞動密集型產業了，而是傷筋動骨抵觸及到深圳過去引以為榮的制造業。

華為老總任正非認為「低成本、法制、不干預」，這是留住實業企業的軟件環境，高成本基礎制造業案例確實存在。同時看到另外一個情形，城市出現數量不少的商務樓空洞，不僅僅深圳，北京也有，某一個地方寫字樓也是如此，出現很多空洞，這一塊事情，技術密集型制造業搬移城市，暴露出城市發展與產業培育中的深層次問題，必須引起高度重視。

第二，生產性服務業與城市經濟發展，這個概念其實也有，大家在一起探討，可能不夠深入。

什麼是生產性服務業。生產性服務業將知識資本、人力資本、技術資本投入到生產過程當中，改善了要素投入的質量，有利於促進工業轉型升級。主要圍繞第二產業、第三產業來投入到其中。生產性服務業通過向外輸出生產性服務，發揮產業關聯效應而增加城市的就業和收入，避免大城市由於工業發展緩慢帶來的產業空心化。可以增加收入和就業。生產性服務中間投入的增加，意味着物質中間投入的減少，可以給城市發展減少污染，減少排放，改變過去被動的城市生態治理局面，發展然後污染，然後治污，然後再發展，這樣一種模式改變了。

世界城市轉型中，經常經過這樣過程，資源型城或區位型城市向制造型城市轉變過程，大體是這樣一個過程。在這個過程當中，生產性服務在城市當中作用主要是這樣一個作用，潤滑劑作用，生產力功能，推進器作用，有利於城市產業升級、完善城市經濟功能、提高城市的創新能力，實現經濟可持續發展。這個要給大家說出來，後面還要講大城市的案例都說明了這樣一個現實。

在我國存在哪些問題，這幾年低端價值鏈的工業確實發展很快，提高了勞動效率，但是有一個現實要注意到，並沒有導致利潤水平的同步上漲，很多企業利潤水平在嚴重下滑。

生產性服務市場化程度高和基礎條件較好的中心城市和特大型城市生產性服務業有助於提高工業生產效率，實現價值鏈地位提升，把剛才第一點校正過來，可以實現城市制之間專業化分工。

生產性服務業在中心城市和特大型城市集聚，大型城市成為新的工業中心和先進的制造業基地，制造業可以得到延續，同時又可以提供相關的配套設施。

帶來的產業關聯效應增加了其他關聯產業的總體就業量，實現了就業擴容。

處於價值鏈高端，基本上高科技，包括金融，包括科技，可以取得更多的工作回報，可以帶動整個產業全局，提高城市收入水平，緩解中心城市高運營成本。

就業方面作用：

1、產業專業化分工，產生更多的生產性服務需求。

2，勞動力有序流動，解決就業市場結構性矛盾，為大城市和特大型城市做一些配套服務。

3，價值鏈高端的水平，勞動生產率會更高，工資回報也會更高，改變了全是整個消費結構，也帶動其他產業水平提高。

這是大體上就業方面發揮得一些作用。

生產性服務幾大分類：傳統的，現代的。傳統的大家很清楚，主要是物流、資金流服務行業，包括交通、倉儲、零售、金融、保險業等。現代生產力服務業主要是信息技術、管理服務行業，包括信息技術和計算機服務業、科學和技術服務業、租賃和商務服務型等。定制化程度比較高，規模比較小。有這些特點。

產業集聚、擴散和城市產業發展路線圖。

制造業集聚，制造業擴散與服務業集聚，帶來產業建構、解構、重構，使得產業結構升級、產業布局進一步優化，從而最終帶動城市產業發展，帶動城市的健康發展，提高城鎮發展水平。

生產性服務業在城市發展的階段性特征，三個階段：

第一，種子期，即工業化前期。交通、運輸、郵電、金融等傳統性行業為主，主要起到潤滑劑作用。

第二，成長期，即工業化的後期。主要講的是對工業化的一個進程起到了推動的作用，涉及到廣告、咨詢、中介、營銷等這些服務。

第三，成熟期，即工業化社會。市場細分程度更高，服務專業化水平更高，既有標准化服務，也有定制化服務，更多是創新型的一些服務，更多的地是金融保險、商務服務、科技研發、信息服務、教育培訓等新型的高科技行業。

生產性服務業促進城市經濟轉型的作用機理。

第一，加速產業融合發展，促進城市產業升級。

第二，實現規模經濟效應，完善城市經濟功能。

第三，發揮知識溢出效應，提高城鎮創新能力，更多體現在協同效應和學習效應。

第四，生產性服務緩解資源環境壓力，實現經濟可持續發展。

主要的國際經驗。

首先看紐約，產業多元化模式。

引用很多事例，20世紀80年代以前，紐約是大的制造業中心，後來慢慢沒落，上世紀80年代以後，基本上成為了一個國際商務中心、金融中心、公司總部中心，集聚了全球市場最先進、最完備的生產性服務業。

紐約傳統制造業衰落並不意味着制造業在城市的消亡，實際上紐約的服裝、印刷、化妝品等行業也在全美各城市的首位，機器制造、軍火生產、石油加工和食品加工也是重要的位置。紐約是僅次於芝加哥和洛杉磯美國第三大工業中心，技術一直在升級，高端化發展基礎一直保存特別好。

紐約發展經驗。

第一，出台鼓勵生產性服務業發展的產業政策。各種產業政策，頻繁出來，不展開了。

第二，通過集群發展，強化生產性服務業的主導地位。通過集群發展，規模經濟效應。

第三，為生產性服務業發展培養了大量專業人才，人才發展培育非常重要。每年有超過20%的財政用於教育，實施一系列的教育培訓計劃，非常好。

倫敦主要是產業升級替代模式，從世界工廠到創意之城。

倫敦是工業革命和現代資本主義發源地，也是國際金融、物流、資訊的中心之一，歐盟最大的資本市場。美國金融主要從英國學過來。

主要措施：

第一，政府積極規劃和引導創新。還有很多規劃，而且規劃特別詳盡。

第二，政策研究與政策推進相結合。可能有些政策研究和政策落實實施結合起來。

第三，為中小企業發展創造條件。尤其涉及到財政支出和稅收減免方面，做了很多積極、卓有成效工作。

東京是產業高端化模式。

東京現在是典型的從制造基地到總部基地的轉型，目前世界五百強總部最多的城市，2010年達到51家，成為通過發展產業的高端環節來實現城市轉型的成功范例。

主要政策：

第一，制定促進制造業和生產性服務業融合發展的產業政策。

第二，圍繞經濟轉型來優化城市各區域的產業分工，進一步細化，進一步分工。

第三，充分發揮科技創新作用。

第四，推進壟斷行業民營化改革，促進生產性服務業的發展。尤其講到交通運輸、通訊運營、電力熱力和金融保險等方面做了很大工作，推進民營化進程。

促進城市生產性服務業發展的對策。

城市化發展首先轉型，以大城市為依托，以中小城市為重點，形成輻射作用大的城市群，強調集約、綠色、低碳、節能。

具體政策建議。

第一，優化工業化技術路線，轉變經濟發展方式。

第二，推動市場化體制改革，創新服務外包模式。尤其是我們講的供給側結構性改革，一部分可以通過外包出去。

第三，促進產業集群化布局，完善城市分工體系。

第四，加速產業融合化發展，提高自助創新能力。只有創新城市發展才能得到可持續的發展。

第五，實行產業生態化規制，緩解環境生態壓力。不要做制造GDP，有一些就業帶來了更多的污染，更多經濟的外物，這樣更不好。

時間關系，講到這里。謝謝大家！

主持人：非常感謝吳主任解讀，相信給大家帶來啟發，實踐證明順應政策導向才能更好發展，城市轉型發展和城市運營走到今天，我們一直探索突破尋找藍海，它的新領域和新空間，究竟在哪里，讓我們有請發展和改革委員會城市和小城鎮改革發展中心副主任喬潤令先生帶來分享和解答，歡迎喬主任。