2016年上海樓市5大特征及下半年4點看法

又到上海樓市半年市場特征總結及趨勢預判的時間。

首先，我們來看2016年上半年上海樓市的四個特征。同策咨詢研究部總監張宏偉認為：

第一、由於市場需求的透支與政策面的調整，上半年上海新建商品住宅市場交易量已經呈現出倒「V」的特征。

同策咨詢研究部數據顯示，截止6月26日，2016年1-6月上海商品住宅成交面積726.88萬平方米，同比上漲29%，成交均價34867元/平方米，同比上漲14%。盡管上半年商品住宅銷售量價出現齊升，但是，「滬九條」前後的市場交易量的表現來看已經發生明顯的變化。數據顯示，2016年4月商品住宅成交面積約97.21萬平方米，較去年同期下跌21.78%，環比2016年3月220萬平方米的高峰值下跌56.08%(這跌幅算暴跌)，而5月交易量98萬平方米，6月即使有房企沖刺半年報的因素，前26天也僅僅有96.34萬平方米。總體來看，由於2015年下半年以來的市場需求透支與「滬九條」等政策面的調整，上半年上海新建商品住宅市場交易量已經呈現出倒「V」的特征。

第二、二手房進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。

「滬九條」之後，上海二手房市場也進入觀望狀態，買賣雙方進入新一輪的市場博弈。由於置換房屋的需要，二手房上家掛牌價格開始松動了，部分下家買房也進入觀望狀態，二手房由3月份的5.66萬套急劇將至4月份的1.8萬套，5月份成交2.31萬套，預計今後幾個月的成交套數也會有原來平均每個月3萬多套的成交量降至每個月2萬套左右，市場交易也出現迅速降溫，買賣雙方進入新一輪的市場博弈，也即將步入「有價無市」的狀態。中介們去年迅速擴張的局面就此而至，筆者可以預言，下半年上海二手中介將出現大面積關店潮。

第三、政府強化中介監管，中介們都被罰了。中介們的「哄抬房價」的現象少了很多，有幾家中介也被上海銀監局暫停了1個月貸款業務；首付貸雖然只是市場的鳳毛麟角，但是政府還是把它當做正事來處理，對於中介來講，現在也全面「停止」了首付貸業務。雖然首付貸現在不能明着干了，不過想方設法也變通操作了，地下操作繼續進行，看來不是行政化手段可以解決所有問題的。

第四、改善市場仍然為上海樓市主流，頂級豪宅市場並沒有受到影響。

頂級豪宅仍然繼續火爆，從2016年單價10萬元/平方米以上天價豪宅成交套數情況來看，同策咨詢研究部數據顯示，截止6月26日，2016年1-6月上海市單價10萬元/平方米天價豪宅累計成交654套，其中，公寓599套，別墅55套。而2015年同期天價豪宅成交套數僅為170套，其中，公寓121套，別墅49套。從上述數據來看，2016年上海天價豪宅成交套數出現大幅上漲的現象，並且大幅超出2010-2015年近6年202的年均套數，也超過2015年「天價豪宅」元年611套。從2016年1-6月上海天價豪宅市場表現來看，已經達到歷年同期豪宅成交套數總量新高值，火爆程度可以說是 「亮瞎眼」。

第五、上海限購從嚴後，辦公產權的公寓式辦公迎來火熱的局面。同策咨詢研究部數據顯示，截止6月26日，上海辦公產權的公寓式辦公存量面積僅為159萬平方米，按照近3個月平均去化速度，市場去化周期已經降至10.6個月，在商品住宅供應稀缺、價格快速上漲的市場背景下，公寓式辦公（小面積低總價）因此而銷售火熱。現在市場去化周期基本合理，沒有去庫存壓力， 「滬九條」新政之後，由於限購條件的提高，這類物業也會因為不限購再次迎來了新的去化機會，這類項目在接下來市場當中會成為市場的新寵。

那麼，接下來上海樓市是否看好呢？下半年上海商品住宅政策面、市場面會呈現什麼樣的特征？

首先，我們來看上海商品住宅政策面的特征。從政策面來看，由於上海樓市仍然沒有實質性降溫，4月份以來的「地王」的頻現也延後的樓市調整期的到來，因此，從抑制投資投機與「滬九條」政策持續性的角度考慮，下半年上海商品住宅調控政策仍然有繼續從嚴的可能性。

6月18日，上海市貫徹中央城市工作會議精神推進大會昨舉行。上海市委書記韓正強調，要堅持以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住房為主的住房市場體系不動搖，堅定不移減少經濟增長對房地產業的依賴。房地產市場「滬九條」不是權宜之計，必須長期堅持，實施過程中要做到違規必處，保持房地產市場平穩健康發展。從官方表態來看，下半年上海樓市調控政策仍然會繼續從嚴執行。

其次，近日「權威人士」發表對宏觀經濟、房地產看法之後，中國的貨幣政策也正在轉向。從國內來看，央行公布的5月金融數據顯示，2016年5月M2同比增長11.8%，增速環比大幅回落1個百分點，與3月M2高達13.4%的增速更是不能相比。「權威人士」表態對宏觀經濟看法之後貨幣政策確實開始出現「收緊」的轉向。這對於今年下半年及2017年上海房地產市場來講不是一件好事情。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，下半年防止房價反彈仍然為政策面的重中之重，因此，在未來仍然有不確定因素（比如經濟繼續下行、貨幣政策開始轉向、下半年「地王」仍會出現）影響的市場背景下，一方面土地供應量會繼續增加，另外一方面，「滬九條」的執行力度仍然會繼續加大，中介公司在下半年仍然會受到比較嚴厲的監管，可能還要查出一批典型中介的違規的問題，屆時，市場去化周期將回升至12個月以上，市場由此而會繼續降溫（即使由於經濟壓力等因素有央行降准，只不過是將降溫的時間向後推遲3-6個月的時間，市場調整和降溫遲早還是會來的）。

第三、從市場發展趨勢來看，筆者認為，在上述政策面不變的市場背景下，待本輪市場需求在上半年集中釋放完畢之時，再加上調控政策收緊、貨幣政策轉向等因素，下一輪市場的階段性調整也就來臨了。從時間的角度來看，三季度將繼續延續二季度供求博弈的趨勢，量跌價穩將是這個階段的主要特征，10月份開始至2016年上半年，新一輪的市場調整期即將來臨，屆時，如果企業沒有做到「未雨綢繆」，那麼，房企就有可能會因此陷入被動推盤的局面，企業的資金面也會因此遇到問題，甚至個案價格從今年10月份開始會出現大幅降價的現象。

第四，「滬九條」之後，上海樓市下半年面臨調整風險，銀行資產面臨縮水，金融風險增加，此時央行上海總部制定了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，也是為了防止由於銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。

央行上海總部公布的數據顯示，個人房貸方面，2015年全市新增本外幣個人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

此外，央行上海總部4月18日發布的最新數據顯示，今年一季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據此計算，3月滬上新增個人住房貸款361.4億元。這一數據刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出台前市場的火熱狀態，從3月滬上個人按揭貸款可見一斑。

表面上來看，去年下半年以來，上海商品住宅市場出現量價齊升，「地王」頻出也推動房價繼續上漲，但是，這背後潛在的金融風險也在積累：「滬九條」樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素上海樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，上海樓市的房價必然面臨着下降，對於銀行來講，由於2015年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，收什麼？答：開發貸款、個人按揭貸款。

從3月25日出台了「滬九條」樓市新政內容來看，在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。隨後，包括金融監管部門逐步對新政進一步落地，也叫停了「首付貸」產品，並且隨後也對相關公司做了嚴厲的處罰。

從近期銀行等金融機構的政策面動作來看，據媒體報道，已經有部分銀行開始通過「降槓杆」的方式控制投資樓市的風險，比如，風控較嚴的興業銀行(601166,股吧)已經開始大幅收縮開發貸款、個人按揭貸款的額度，利率上也可能上調；其他部分銀行也開始「有條件」上調首付比例；部分基金開始上調利率。

這說明，由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，上海樓市即將步入調整期，此時，央行上海總部啟動上海房地產金融宏觀審慎管理系統，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理，也是為了防止由於房價下行導致的銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。