任志強曝中國房價失控秘密

2013年房價為何失控，任志強稱地方要填補債務窟窿。

華遠地產(行情,問診)董事長任志強2012年6月就開始預測，2013年房價要大漲。一年之后，任志強多次在公開場合不無自豪地表示，他的預測很準。用任志強的話說，“新一屆（地方）政府可能更希望房價上漲，否則如此大規模的地方債窟窿可能抹不平。”

2013年房價為何失控，任志強稱地方要填補債務窟窿。

不可否認的房價暴漲

《21世紀經濟報導》報導，國家統計局12月18日公布的數據顯示，11月份70個大中城市中，四個一線城市的房價漲幅全部同比超過20%。其中，上海11月新建商品住宅價格同比上漲21.9%，全國最高；北京同比上漲21.1%，深圳同比上漲21.0%，廣州同比上漲20.9%；另外，同比漲幅超過10%的城市超過20個。

誠如全聯房地產商會創會會長聶梅生所言，國家統計局所統計的70個大中城市，在全國600多個城市里只占很小比例。但不可否認的是，處於調控中的一線城市以及重點二線城市，2013年普遍出現了房價大漲現象。

放到更大范圍，也還是漲。中國指數研究院最新的百城指數顯示，百城住宅均價自2012年12月以來連續12個月環比上漲，漲幅持續擴大至10.98%。必須提醒，這是均價漲幅。超過10%的平均漲幅，算得上是暴漲了。摩根大通中國首席經濟學家朱海斌評價稱，“令人意外的是，2013年房價的上漲速度遠遠快於預期。北上廣深等一線城市的房價上漲尤其引人注目。”

二手房也創下歷史新高。中國指數研究院數據顯示，十大城市二手住宅均價環比連續第21個月上漲，同比連續第15個月上漲。根據對北京等十大城市主城區二手住宅活躍樣本的調查，2013年1-11月，十大城市主城區二手住宅均價累計上漲18.5%，11月價格達26484元/平方米，創歷史新高。

任志強：房價失控可能是地方政府希望的

2013年房地產調控沒有放松，但房價卻運行在調控的預期之外。不同關注點的專家傾向於同意，供求關係最終起了決定作用，而調控政策起到了或正面或反面的作用。

如果回顧任志強早在2012年的預測，他同樣也是以供求關係推導出房價暴漲的結論。只不過，在任志強的邏輯中，影響供求的因素是多方面的。

綜合任志強在2012年多次言論，他判斷房價暴漲有四大理由。首先，從2006年和2005年的土地供應下降看到了2007年出現的暴漲，2009年土地負增長導致了2010年的房價上漲，而2012年的統計顯示，土地供應負增長持續發展，所以，后一輪緊跟著就是價格暴漲；其次，限購令阻礙了二手房供應，從而加大了房價暴漲幅度。任的具體解釋是，由於2007年、2009年房價暴漲時，市場都有較充分的二手房供應，這在一定程度上稀釋了房價上漲壓力。

但到2013年，依靠增加二手房供應滿足市場需求的路子也被政策堵上；第三，最關鍵的問題是，限購令並未限制住購房需求，2012年新房銷售額與以往相差無幾，因此到2012年3月，當舊的土地供應庫存建設的新房終止時，供需矛盾加劇，必導致房價暴漲；第四，地價綁架了房價。用任志強的話說，“新一屆（地方）政府可能更希望房價上漲，否則如此大規模的地方債窟窿可能抹不平。”

早在2010年，任志強在分析當年房價暴漲時，考慮的因素則分別是，第一，供求關係，其中也包括地價推動作用；第二，交易環節水費增加推動作用；第三，建安、原材料，以及人力等成本增加；第四，金融政策貨幣政策影響。

2010年，任志強認為，當年並不是房價在引導其他周邊環境因素的變化，而是各種政策與調控措施在影響著房價的上漲與波動；而2013年，任志強僅利用簡單的市場邏輯就推導出了房價暴漲的結論。這些市場邏輯也有調控反作用的結果。

除了上述任志強指出的限購反作用，中原地產三級市場研究總監張大偉進一步補充稱，在2013年的調控政策中，北京最為嚴格，出臺了歷史上負擔最重的交易環節征收20%個人所得稅。但這項調控政策最終的效果是，交易環節稅費大幅增加反而導致二手房交易冷清，供應量減少。也就是說20%個稅在某種意義上加速了房價暴漲，使得部分需求不得不到新建商品住宅釋放。[NT:PAGE=$]

各主要城市一手抓調控，一手抓保障，但這似乎也並未能改變房價持續上漲的現實。

亞豪市場總監郭毅以保障房種類最多的北京為例分析稱，近年來保障房政策的搖擺所引發的，由低收入申購人群享有產權的經適房、雙限房到享有居住權的廉租房、公租房，今年又新增了一個自住型商品房，各種產權形式的保障房輪番登場，但仍然不能說建立起了一個完備的住房保障體系。由於具備保障房申購資格的人群規模非常龐大，而近年來保障房供應量增長有限，輪候時間過長，一部分家庭被迫擠入商品房市場，加劇了商品房市場的供需矛盾，也從客觀上造成房價上漲。

聶梅生還認為，一邊是低利率，一邊是發行鈔票，湊在一起也在加速造成高房價。聶梅生認為，鈔票發行速度和漲房價是成正比的關係，2007、2008年鈔票發行比較平緩的時候，房價也很平緩。但是，在2008年啟動救市模式后，猛發鈔票，房價就猛漲。雖然這並不是唯一的因素，但一定是重要的因素。

如聶梅生所言，房地產調控十年一共出了70多個檔案，其中絕大部分都是控制房價的，但房價卻越來越高。聶梅生的結論是，以房價為調控目標的10年調控是失效的。只有一件事是對的，就是終於搞明白了保障房應該由政府來管。她認為，我們可以借鑒成熟經濟體的經驗，最重要的一點是遵循房地產發展周期，敬畏市場規律。

中國房地產沒有泡沫

近日任志強稱，中國房地產業沒有泡沫，因為中國有巨大的首付，一套30%，二套70%，一套房房價沒有跌到30%銀行就沒有風險，第二套住房沒有跌到70%銀行也沒有風險，我不太承認中國的泡沫。

任志強稱，美國投資回報率一般都在400%。但中國房地產上市公司平均下來也就是7%～8%的利潤率，但媒體和所有的公民都在攻擊開發商真黑。任志強表示，房地產商張力在馬來西亞買土地準備建房子，土地價格是每平方米2000元人民幣，房價是2萬元人民幣，土地占當地房價的10%。而在北京基本上是50%～60%，上海今年土地增長幅度是118%，這是土地價格，北京去年600多億到700億的土地收益，今年現在已經接近1600億，馬上到年底可能再拍賣幾塊地就到2000億了，上海已經突破2000億了。

“大家都說北京的溢價沒有那么高，其實北京的溢價都轉移到了自住性住房上，因為一塊地本來10萬平方米的商品房，投到了價格的頂端以后，比如說140%的定價，不能再投商品房了，得投保障性住房和自住房，於是大家競，競完以后這塊地9萬平方米都是保障性住房，你們別說這是假的，我投大興那塊地就是這么投的，最後中標9萬平米都是保障房，1萬平方米商品房，商品房價能不高嗎？因為9萬平方米保障性住房的成本都加到這1萬平方米頭上”。

德媒：中國高房價原因是中央和地方存利益之爭

德報稱，中國同迅速上漲的房價作斗爭已經很久了。但其中令人不快的真相是：買得起房的中國人—尤其是在大城市—越來越少，而國家對此有不可推卸的責任。

德國《世界報》網站1以《中國房地產熱背后令人不快的真相》為題報導稱，因為目前房價太高，如果以可支配收入來衡量，北京的房價超過了英國和日本。

今年9月，中國的房價同比上漲近9%，漲幅創3年來新高。而在大城市，漲幅幾乎高出一倍。中國通過限購第二套房等措施來給市場降溫的努力毫無成效。

報導稱，倘若中共中央在周二閉幕的全體會議上不推進涉及地方財政的根本性改革，那么房地產熱暫時大概不會降溫。

原因是在不同層級的政府間存在利益之爭。在首都，中央政府擔心的是，如果很多中國人買不起房，社會可能出現動盪。因此最高層的目標是：房子必須是人們買得起的。

但地方政府的看法不同。出讓建筑用地是其重要的收入來源。“地方政府不希望房價下跌，”中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉云說。

問題最嚴重的是首都北京和金融中心上海。好的工作機會吸引著越來越多的人到那里去。而據國際貨幣基金組織[微博]計算，現在北京面積70平方米的住房售價約為家庭平均年收入的20倍。

盡管如此，購房者還是出手了。“房價雖然已經很高了，但還是不停在漲。如果我現在不出手，那我永遠都買不起房了”，27歲的資訊技術工程師魯彪（音）說。

路透社根據官方數據計算，今年前10個月，北京向投資者出讓了1490萬平方米的建筑用地—超過2012年全年。出讓土地的收入幾乎是2012年的兩倍，這是6年來的最大漲幅。而市政府說，它已經采取了遏制地價上漲的措施，劃出了額外的建筑用地。

但這顯然無法遏制價格上漲。今年5月，一家開發商以每平方米約1.9萬元人民幣的創紀錄價格購買了建筑用地—4倍於2007年的價格。而根據中國房地產業通常的計算方法，這片地上新建住宅的價格將超過每平方米3.7萬元人民幣。

據財政部統計，今年前9個月，地方政府出讓土地的收入在全國范圍內增長了50%，達到2.7萬億元人民幣。“房價不斷上漲不是沒法控制，但目前房價沒有處在控制之下”，中國社會科學院經濟學家曹建海[微博]說。

但尚不清楚的是，中共中央是否敢於采取措施將地方政府的財政置於新的基礎之上，從而實現突破。[NT:PAGE=$]

諾獎得主席勒：中國房價泡沫不一定會很快破滅

雖然新獲諾獎的三位經濟學家尚沒有對中國市場做過定量分析，但很明顯，席勒在中國的影響更大，對於非理性中國市場來說，席勒的觀點更深入人心。

在2011年，席勒來華參加夏季達沃斯論壇時，就曾直言中國房地產存在泡沫。在去年12月，他再次來訪中國之際，朱寧也曾與他做過關於中國房價的討論，席勒的觀點是，從國際和歷史水平來講，中國房價顯然是高估了，但是資產價格過高和泡沫並不是一個等同的概念，很可能高估的資產價格可以維持一段時間，泡沫不一定很快會破滅，他個人認為中國的房地產市場需要更多政策關注。

歐元之父蒙代爾：中國一線城市房價無泡沫

蒙代爾是在雅居樂富春山居舉行的第二屆中國新經濟力量論壇期間作出上述表示的，他也建議，中國政府應該加快實現人民幣可自由兌換的進程，這樣人民幣在國際貿易中的結算份額才可以進一步提高；他也稱，中國樓市並非泡沫嚴重，尤其是北京等一線城市的樓價並沒有什么泡沫，外來需求和人民幣升值都對地產價格形成支撐。 （來自BWCHINESE中文網）