圖文：浙江農發瀾海實業有限公司董事長傅德榮

浙江農發瀾海實業有限公司董事長傅德榮

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。浙江農發瀾海實業有限公司董事長傅德榮做演講。

傅德榮：各位來賓，十分榮幸和大家共聚一堂，分享商業地產實際操作過程當中的收獲和感想。

我首先用幾分鐘的時間介紹一下浙江省農發發展集團，是浙江省政府直屬的唯一一家農口類的大型國有企業，承擔著保障浙江糧食安全，發揮農產品（行情，問診）市場穩定性作用。

經營業務涉及到：系列農業，農產品批發、配送、物流，大宗糧油貿易，以及房地產、旅遊、商貿等領域。

那么近年來浙江省農村發展集團，我們在加快轉型，版面三個體系，一個是為了更好的承擔浙江省政府大幅提升糧食安全保障能力的要求，我們要構建一個北糧南調的體系，目前這個比例達到60%，所以這個任務主渠道由我們集團承擔。

二、要建設一個投資100多億，占地兩千畝的大型的農產品的批發市場，以及投資兩百個億的農村市場，百家優質農產品旗艦店，以及通過合資等方式建設千個優質安全農產品生產基地，專業合作社。構建一個農副產品的加工物流貿易基地。

三、構建一個具有農資特色，業態涵蓋休閑旅遊、商貿金融等現代服務業體系。

所以我們在服務業跟現代農業融合這一塊里面，農發集團在十二五期間達到300億，我在操盤杭州灣旅遊商業綜合體這個項目，杭州灣生態城，整個投資是一百億。也是我們農發集團在商業產品領域創新發展的一個重要的嘗試，所以下面我想跟大家交流三個方面的問題，一個是中國未來商業地產發展有兩個風向標，一個產業導向，一個是消費導向，第二個觀點中國未來經濟社會劇烈轉型，迫使中國商業地產對原有的傳統的業態等模式作出顛覆性的創新。

第三個觀點，杭州灣生態城我們準備按照產業和消費融合驅動的模式，來探討一種商業綜合體的新的開發模式，這是我想講的第一個觀點，就是我們未來中國商業地產的兩個風向標是產業和消費導向。

當前未來的十年，我認為作為中國經濟社會快速急劇轉型的重要時期，也我們過程推進三化、實現系列化目標的關鍵時期，這個十年中國走得是否順利，關係到我們中國所謂的民族復興的中國夢，能否走得比較順的大局。如果放在宏大的時代背景來思考，這樣才能對中國未來的商業地產這個趨勢作出比較合理的判斷，我認為我們今後的商業地產，我們中國的經濟社會的發展將有四個比較顯著的特色，一個是人口老齡化，二、產業加速融合化，三、社會加速城鎮化，四、消費加速休閑化。

老齡化社會在未來十年，會更加加快，按照10%以上60歲人口作為進入老齡化社會的判斷，已經進入了。今年我們國家的老齡人口將突破兩億大關，老齡化水平達到14.8%，像我們浙江今年的老齡化人口，將達到18%以上，今年的十年中國老齡人口將以每年800萬的速度增加，到了2030年，進入老齡化的高峰階段，到2050年，將達到尖峰，三個人里面就有一個老齡人口，那么這個過程中，特別是80歲以上的高齡老人也會快速增加，對老年人的生活照理、精神文化和需求將會日益凸顯，養老問題日趨嚴峻，老齡化社會應該成為今後發展商業地產需要重點考慮的因素之一。

二、經濟產業將呈現一個融合發展的態勢，我認為中國未來的經濟產業體系，肯定是一個有機融合的發展體系，這個體系由於高度發展的生產技術，對資訊技術的支撐，將逐步消彌產業，原來講的一二三四產業之間的界限和城鄉之間的界限。

農業發展更加適應市場對食品安全和綠色生態的需求，所以農業將從傳統的主要提供消費者生產、加工、流通消費乃至整個過程。農業的工業化、資訊化可能成為未來的趨勢。

第二、我們的現代制造業的產能版面，也會逐步擺脫上游資源和終端市場的需求，更加注重技術、人才、品牌的運行，形成產業虛擬的核心價值的集聚。所以未來制造業跟服務業界限將逐步模糊。服務業將會空前的拓展，他的領域會不斷的細化，他會在很大程度上侵蝕第一第二產業的邊界，會成為一二三四產業發展的重要載體，他會對傳統產業的劃分帶來顛覆性的。這種產業融合發展的態勢也是我們未來商業地產發展的重要旗幟和導向。

第三、目前我們官方的統計口徑，城市化達到53%，預計未來30年，我國城市化水平將達到歐美今天的水平。農村人口進入城市，在這種情況下，城市病越來越嚴重，所以新型城市化的概念，要建設可持續的空間格局和社會組織形態，新興城市化的“新”要突破城市的邊界，要擴大城鄉的資源共用，強調一個生態的保護，強調延續原有的文化的傳承，也就是說要讓社會福利資源在城鄉一體化的基礎上，為城鄉所共用，廣大的農民平等的參與中國現代化的進程，所以我認為政府運用城市化變成地方政府、開發商逐步成為共用的一種真正的人的形態，打造一種優美的生態環境和可靠的社會機制和永久的社會群落作為新興城市化的重點，如果還是要看成擴大城市地盤，這個將誤導我們商業地產，還要走原來的傳統的道路。這是我們需要第三個關注的重要的地方。

第四、未來中國的生活方式和消費方式將產生很大的變化，所以中國現代化水平開始提高，中產階級不段的擴大，人們對精神方式產生個性化的追求。特別是由於現在工業化時代對環境的嚴重的破壞，對生活環境嚴重的傷害，綠色生態、安全環保、靜態養生、文化休閑，將成為未來我們主流的一種生活消費方式的方向，所以我認為未來商業地產的發展，必須研究人們生活和消費方式的變化。

所以綜上所述，處在發展期，商業地產未來十年發展還是大有其力，但是必須研究我們產業導向跟消費導向這兩大風向標，注重更加差異化的定位。

所有中國商業地產界同仁們，要通過產品的模式創新來引領中國商業地產主動適應中國經濟社會的轉型，中國越來越多的房地產企業主動或者被動的宣布進軍商業地產領域，規劃在未來大幅度提高商業地產的比重。現在萬達在60多個城市開出了多個萬達廣場。杭州本土的娃哈哈免費規劃。這個商業地產的投資熱，正在向二三線城市快速蔓延，我們杭州提出了十天要建一百個商業綜合體，溫州未來要有20多個城市綜合體的開進。

所以據統計目前國內規劃的城市綜合體是已建的16倍。所以這種趨勢如果不研究產品的模式創新的話，這個過去已經產生一些鬼城現象，空城現象，這個是很可惜的。[NT:PAGE=$]

中國發展的必然邏輯，就是必須按照產業導向和消費導向來實現產品以及模式的創新，杭州生態城正在策劃過程中就思考，我們提出了幾個可供選擇的發展的方向：一、選擇與產業緊密結合型的地產，這個產業地產這幾年成為商業地產的投資熱點，一線二線的辦公樓需求轉移的效益比較明顯。這個跟歐洲地產不同，今後地產產業的開發更加注重融合發展，旅遊、商貿、會展、文化等多重融合，產業融合型地產更適應新城鎮居民、當地就業、就地發展，跨產業邊界交流，所以這種模式可以更好的保障城鎮居民和大城市同等的發展機遇，大城市內部，這種跟產業結合的綜合性項目，有利於改變傳統工業時代從業者潮汐式的早晚高峰，造成了城市的擁堵，可以創造更集聚的城市生活空間，所以產業融合性的地產符合我們新興城市化的發展方向。

二、研究一種生態養生型的地產，隨著社會進步，中產階層擴大，以及我們消費理念的進步，市場對具有生態健康環保的產品需求增加，我們長三年地區也有很多的。我們能否給他創造一個比較好的環境，讓他逃脫那個糟糕的環境，這是一個商業地產的重要信號。

這是我們養生和養老還有所不同，它應該是更有發展空間的領域，它的消費的人群不僅是老年階層，還包括都市年輕的精英，中年成功的人士，這些人其實很多人都是從農村走進來的，或者他的前一代或者前二代都是從農村來的，他們這些人對鄉村的美好，都存有一種美好的記憶，那種山清水秀，那種回歸田園夢想的心情是他們夢寐以求的，他們需要這么一種進入現代化的都市，培育田園山水的生態型的物業，所以提出美麗中國，幸福中國，花園城市基本上還是一個概念，怎么把他變成一種模板，我們全國的商業地產界的同仁們，這是放在我們肩上的任務。環境非常優越，同時有完善的現代醫療、商業等保障他們需求的能夠受到市場的廣泛的歡迎。

養老地產也是我們需要重點研究的領域，未來的20年，養老地產會成為服務業最重要的龍頭產業，很多地產大老已經開始試水養老地產項目，但是目前來看整體上這個類型還有很多制約的因素，因為養老地產他要解決很多養老保障方面的問題，從日常起居到醫療保障等專業的功能，這是我們廣大地產商所缺乏的，既有經驗上的缺乏，更有人才上的缺乏，所以這是我們幾個發展方向，今後如果說能夠把這兩個養老跟地產打通，我們可以擺脫賣房子的思路，通過建立一套完善的保障體系，可以把我們的，在長期的增值效益中，真正成為我們主要的引領。

第四個方向是我們的文化人才，電子商務爆發性的增長，壓縮了商業地產的增長空間。現在也有一些成功的，在高階的購物中心和城市綜合體里面，把新興企業的里面放在里面，包括茶館、特色餐廳、兒童樂園、藝術展覽館，甚至滑雪等等，這些跟傳統主要以購物為主的這種傳統的零售有所不同。這個跟未來消費群體的消費導向來思考我們今後商業地產發展的方向的模式。

三、我想借此機會杭州灣江南生態城開發建設的嘗試。杭州灣江南生態城是浙江省農發集團商業地產開發的創新城市，也是我們實現現代農業和現代工業融合發展的大平臺，這個項目是位於著名的杭州灣錢塘江大橋，天下文明，大家都聽說過錢塘江跨海大橋，也是國家級的戰略，整個項目占地13000米，總的建筑面積達到160萬平方米，開發周期8-10年。

這個項目我們想，因為是很大的體驗，我們希望能夠把他做成我們農發集團，對商業地產的模式創新的樣板。在杭州灣江南生態城總體框架里面就涵蓋了旅遊地產，我們現在總的園區、會展、場館、企業會所等多種業態，希望突破傳統城市綜合體的商業屬性，跟自身的產業和資源優勢，在更廣闊的消費需求層面，創造一個引領多種業態融合發展的結構和運營模式，創造一個大型商業地產和田園生態主題相結合的成功案例。我們主要現在開發有這么幾個版塊，一個是要構建一個國內一流的資源中心，通過拓展傳統的農業來延伸產業開發，開發城市農業、體育農業等創意農業發展模式。把農業元素融入到商業地產的構架之中，依托農發集團長期積累的產業優勢資源，打造杭州灣江南生態城的國家級園區。現在中國的農業產業比較弱勢，他們想版面全國的市場，他首先要搶占長三角的市場。國外市場要打擊中國市場，他們也希望搶占長三角的市場，我們離開上海一個半小時，他們肯定要選擇一個離長三角很近的距離，所以我們給他提供這么一個平臺，所以達到一個國家級的現代農業的園區。

物流技術創新、創意農業運營等現代龍頭企業科研院所入住，把傳統農業發展為融生產、生活、生為一體的現代創意農業。

二、打造田園生活的全產業鏈，很多人都有田園情結，要建立一個完整的田園生活的產業鏈，我們未來國際消費市場對生態辦公、生態度假、生態養老、生態居住需求，以我們一個萬畝的生態田園作為依托，構建一個田園休閑度假、田園文化、田園樂購、田園養老、田園居所等田園體系。依托田園生活全產業鏈，運營中我們突出產業的服務支援，擺脫單一的為銷售而短期盈利的商業模式。

三、構建海上花田的旅遊度假區，只有一個杭州灣，杭州灣是錢塘江的出海口。有長三角樞紐的位置，也是浙江省開發濱海新城，實施海洋經濟的基地。居住和創意完美結合，我們打造成為世界第九大花區。我們從兩個大的方面打造一個優美的灣區生活。一個我們開發海上花田的度假區，占地一萬公里，其中核心地塊三千多畝。開展一個婚慶廣場、海市蜃樓的景觀項目。我們還要結合錢塘橋、跨海大橋，提供非常壯觀的景觀體系。二、營造一個特色的灣區文化，建設一個美麗家園，創立一個優雅的生活環境，打造一個自然純樸優質的田園新城，締造現代都市人群精神家園，圍繞休閑旅遊特色、居住，除了房地產這一塊以外，我們已經有一些主要的項目，包括國際化，國際鄉村俱樂部等等大的一些項目，還有高爾夫球場。還有航空俱樂部、還有水上樂園項目，整個場景非常休閑，我們希望通過這個成為真正的讓人們向往的、慢生活的灣區。

各位來賓，世界的杭州灣，我們希望通過我們的嘗試，使我們杭州灣江南生態城充分展示一個大型商業地產項目的巨大創新價值，創造一個能夠城市和鄉村，融合農村和商業文明的商業地產，歡迎大家到我們杭州灣江南生態城考察，洽談合作事宜。