劉曉光：新型城鎮化做大了商業地產行業的蛋糕

首創集團董事長劉曉光

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。首創集團董事長劉曉光做演講。

劉曉光：商業地產還是有點顧慮的，我記得11.11那一天，我在馬云的總部，馬云講一段話，他講商業地產遲早要萎縮。當時因為時間很緊，我也沒有探討，確實是網絡的經濟有一定的優勢，我們是在地下，我們有各個方面的關卡，下面我也講一些網絡的觀點。

中國的城鎮化正處在一個高速發展的階段，具體的數不說了，發展得也是很快，我們看到到2025年，中國城市人口有2.3-2.5億的人進入城鎮，這么多的新增的城鎮人口，居住、衣食行肯定都需要配套的商業來解決，再加上城鎮人口綜合體數量這么多。我想這都是新型城市化商業地產的機遇，不能說商業地產完全在萎縮，會死亡。

城鎮化和農業現代化先戶的協調，促進工業化、資訊化、工業化和農業現代化四化的同步發展，這里頭來講都有一個什么樣的問題呢？就是著力提高城鎮化的質量，讓人們的生活更加美好，所以我想我的觀點，下一步發展城鎮化應該以人為本，我們要探討出一條新路。這是我想講的前面一個觀點。

考慮到新型城鎮化，有幾個大的背景，不得不考慮：一個就是人口的集聚度帶來的城鎮有序擴張，城市聚集，大城市城中城數量增多，使特定的區域的消費度提升，這個要求我們的商業，在集合度，在業態的豐富度，在商業的總量方面必須達到一定的量。

第二在零售業方面，我們這幾年電商的發展，這是飛速發展的，那么尤其就像淘寶、京東等等，對零售業的發展，毫無疑問這是一個巨大的挑戰，這也給我們的商業業態和我們的城鎮化和商業格局提出一些新的要求，那么第三個就是未來幾年中，我想城鎮化的推進，將拓展城市地緣的邊界，你像我們在北京的房山，他現在10萬人，賣了將近800萬，后來他們人流量和銷量都是很大的提升。

所以在未來幾年中，城鎮化的推進，將拓展城市的地緣邊界，對增加潛在的消費者數量，所以說我們城市核心圈必須調節業態的比例，豐富業態和品牌的準備，提升商圈的質量，適量增加特色的補貼商業和中高檔次的商業的比例，才能增強商圈的集客能力和商業的輻射能力，保持替代城市商業體系的地位，這樣的商業環境要求我們要通盤考慮城市和城鎮的商業互助運行方式。能夠形成有效的互動和互補，另外在專業的市場方面，城鎮化的發展將促進我們的市場。也會產城結合，產業聚集性會進一步融合，商業地產將成為產業鏈中的重要環節，產生附加的效應，產業和城鎮發展過程中形成一種有效的良好的互動，大家肯定要問，在這種新型的城鎮化的背景下，面對著人口集聚和收入增長新的商業需求，什么樣的商業模式才能夠滿足這種發展需求。我大概有這么幾個方面。首先是商業的社區化、精致化，我們要考慮小容量的、更有針對性的商業設施和商業模式，增加點對點的商業服務機構，力求服務到人，服務到家庭，現在社區中的商業中心，主題的商業、新型商業社區等方面，可能都要探討城市的商業模式，那么第二個方面就是傳統的商業以及電商的融合化，那么傳統商業與電商不會是非此即彼的關係，一定是你中有我，我中有你的關係，與電商配套的實體商業，在面對電商的挑戰時，應該考慮的不是對立而是合作，把傳統商業的體驗性與電商結合起來。一榮共榮。

不管是什么樣的商業企業，都占到同一個起跑線上，都需要從零開始，不管是堅持既有商業思路業態和體量調整，還是要開創新的商業投資融資方式。誰能夠更加適合並推動新型城鎮化，誰就可能在新的背景下脫穎而出，尋找到我們的機遇。

三、商業地產的類型的多元化，多樣化的產業發展和經營消費的增長，將刺激商業的地產多元化產品的產生，我們不再關注於寫字樓及商鋪的傳統方式，我們通過研究目標市場的產業版面及經濟結構和生活習慣，將更準確的定位搶占先機，我們的市場產品以及需求的多元化，將推動良性的市場競爭。優質的企業將在更廣闊的市場提高行業的進入門檻和產品的內在標準以及他的運營方式。

四、商業的體驗化、服務化、情感化的問題，我們商業為人服務，為人而興，那么我們不僅要照顧到他們的實際需求，還要照顧到不同層面，不同年齡段的人的情感需求，比如社區的親切感、互動感的需求來源，我們要讓商業不僅僅是商業，還能成為人的生活的感受，當然這個方面我們要實現還很難。

我們看到我們會面臨一些亟待解決的問題，按照商業地產的開發流程來看，首當其沖就是土地市場，現在如何通過集體土地的確權，盤活農村的集體土地，促進土地供應和市場調整機制的形式，增加市場中土地流通總量和優質的土地供應量，為房地產行業持續發展夯實基礎，仍然是一個很重要的因素。還有伴隨著新型城鎮化的推進，人口區域的集中，意味著消費的相對分散，為了滿足消費需求，出現更為分散的版面作為區域的商業中心和社區的商業中心，這是大家看到比較多的洛杉磯，洛杉磯從天空摔下來成很多半，每一半都有很多輕型的小型的商業中心，都有配比科學的商業中心。我們如何規劃和建設和科學引導和管控，避免項目的先天不足。

與此對應的是，在機會面前一擁而上，同質化的競爭加深，項目利潤和商業利潤的降低使項目投資風險增加，同時大量的商業地產項目入市，為促使部分項目品牌和企業品牌的涌現，項目洗牌和企業的洗牌肯定也是勢必難免，但企業整合之后，將留下大批缺乏者運營者管理團隊和后續資金投入的項目，這種現象不可避免。

還有與新興城鎮化的基建融資的改革、民間融資的改革等金融改革的推進和配套的政策也需要出臺。推動基建類的，有房地產信托、房地產的私募等融資手段的發展，當然我們不得不提出的是人才問題，國內的商業行業以及地產行業，經過幾年爆炸式的發展，雖然出現了很多成功的標桿的企業，也在摸索中積累一些經驗，但是更多的住宅地產咨詢、零售企業轉型到了商業企業。人才的匱乏仍然市最突出的問題，如何構建標準，推動正規的系統化的高校教育的職業推進，是目前最需要解決的問題。前面有一個商學院的聯盟，我去講一個，中國的商學院，應該辦成真正培養商人的商學院，如果不能培養商人的商學院，那就不叫商學院。

我們的體會很深，特別是在座的新型商業的人，我們最缺的就是商業管理人員，沒有人，我們做了很多設施，可能最後結果會失敗。

新型城鎮化帶來的不是簡單的商業需求增加和商業升級，而是做大了商業地產行業的蛋糕，擴充了商業地產的內涵和外延，城鎮和商業的有機結合，城鎮發展推動商業進化，而商業成為城鎮發展的必經之路。除了水電氣熱之外，我們商業就是帶動城鎮發展的龍頭。

新興城鎮化背景下，我們引導商業地產，理性的投資，探索主題的商業、立體多元的可持續的模式，探索實體商業與電商融合的商業模式，探索商業的社區化、精致化、客製化、服務化、情感化和體驗化，探索商業地產的人才的培養模式，發展新的商業要素，推動我們的商業地產的持續發展。我想可能是我們商業地產行業的責任，也是政府和社會的責任，商業地產在未來中的有序發展，我們城鎮化建設其中，商業地產的合理版面、規劃和建設運營，也將推動中國城鎮化發展的最關鍵的最重要的因素之一。

按照馬云說的：在路上的死亡，死亡，這個有點太過了。一定是物質形態的商業地產和網絡的商業的模型應該是一個互相依存的關係。我們遇到新的問題是什么呢？我們誰也沒有見過，中國下一步城鎮化的格局，到底是一個什么狀態，我們過去的知道大城市、中城市和小城市，將來可能會啟動六到八萬個小城鎮，到底是一種什么樣的狀態？我們還不熟悉，這個需要我們地產商們，特別是商業地產商們，我們要認真地去研究把握新興城鎮化向商業地產發展的模式，立體發展的格局，中國城鎮化發展過程中做好我們的商業業態，能把這一塊的紅利能夠吃到一部分。