秦虹：中國房地產市場下一步是存量房時代

住建部政策研究中心主任秦虹

金融界網站訊 21世紀商業地產論壇2013年年會12月13日開幕，金融界網站進行圖文直播。住建部政策研究中心主任秦虹女士做演講。

秦虹：大家上午好，很高興參加21世紀商業地產論壇，我發言的題目是從趨勢性機會到結構性結尾，我整個想表達的邏輯就是中國房地產市場經過了過去十年高速增長，他的確今後的發展會發生變化，這個變化會是什么？我們從未來的增速，結構性的機會，以及商業模式的創新這幾個角度來把握。

發展速度來看，我認為未來房地產市場的增長速度，增長的重心是會下移的，過去十年，中國房地產市場增長速度是特別快的，大家看，商品房銷售面積每年的增長，從起伏跌蕩的增長，每年都不一樣，一年跌，兩年升得很快，房地產投資增長的增速也是這樣，但是從前幾年、前十年以及今後房地產市場增長銷售面積，所有以銷售面積為核心的增長是最關鍵的，因為所有增長，未來的銷售額以及價格，以及我們所說的投資都會依托在你銷售這樣一個最基礎的變量，我們認為他這樣一個增長的重心，雖然每年起伏變化是不一樣的，但是重心是在下移的。概括起來，房地產市場未來的增長是跌宕起伏，重心下移，市場很難復制過去十年的房地產市場的輝煌。

在增速整體下移的情況下，我們房地產投資的機會到底在哪里？現在房地產市場已經出現了分化明顯的格局，一個是城市分化，一個是企業分化，我們尋找未來的機會，從區域上來看有兩大區域是值得我們投資關注的：第一個我們要關注城鎮和人口密度大的城市群，土地范圍上來講，城鎮化對房地產業的發展是有積極意義的，未來中國的城鎮化還沒有勁頭，下一步還要推動中國城鎮化的發展，因為中國城鎮化的發展涉及到中國經濟結構、戰略性轉型的重要一環，我們未來要走擴大內需走經濟發展的道路，未來城鎮化是擴大內需的最大潛力所在。

所以城鎮化發展對房地產是有意義的，未來的城鎮化也會是平均化的發展嗎？根據我們國際上城鎮化發展規律的研究，我們覺得最值得關注的是不斷走向成熟的那些城市群，因為城市的城市群都是各個國家和地區經濟最發達，產業最密集，經濟最活躍的地方，那么什么樣的地方更能容易形成這種成熟的城市群呢？我們認為主要是城鎮和人口密度大的地方最有條件形成成熟的城市群。

在這里有一個經驗值得我們關注，實際上你放眼到歐洲和美國，他會呈現同樣的一個規律，日本在1950年的時候，全國總人口是8400萬人，當時三大城市圈的人口比重占36%，今後50年的發展，到了2000年，日本總人數增長到1.26億，三大城市圈的比重增長到51%，最關鍵的原因是城市圈是經濟活躍繁榮產業密度大的地方，而不斷產生新的產業，一定會帶來人口的集聚，而人口的集聚就是房地產發展所需要的真實的需求，所以我們說未來中國城鎮化還有十到20年的空間，下一步不是發展各自的發展道路，而是發展城市群作為推動，城市化進程的主體空間形態，但是不是所有地方政府規劃的城市群都是值得我們關注的，我們關注政策的變化和引導之外，還要關注市場的力量，這是第一個，我們要關注那些逐漸走向成熟的城市群。

第二關注高速交通網的建設，我們正在打造高速交通網，實際上有兩部分組成，一、城市群內各個城市快速交通的連接，第二國家層面的高速鐵路網把各個城市群連接起來，當今天規律和建設的鐵路網建成的那一天，網絡形成的那一天，全國600多個城市分為兩類：一、高速交通網網上有交通結點的城市，另一類是網下面的城市，那么我們大致上可以認為，未來凡是在交通網這個結點上，未來的投資機會更多，對人口和產業的集聚度更大，這也是房地產發展最堅實的支撐。現在城市在分化，但是並不意味著只有一二線城市才有機會，還有很多的三四線城市，由於這個交通網的建設，將從整體上改變這些三四線城市的作用，所以他們同樣也面臨著未來的增長和接軌，所以一個是城市群，一個是高速交通網這些城市值得我們關注。這是房地產市場的機會。我們投資、拿地、買房都不會錯，未來市場是分化的，我們要時刻關注不同地區產業的發展。這是從地域上來講，我們的機會。

從我們的產業發展來講，我覺得今天我們所討論的商業地產是有關係的。住宅的發展未來也有空間。我們結構上是有差異的，主要體現在前面所說的，地域上有差別的，未來的新增需求和供給是沒有問題的，所以這個機會不像過去住宅短缺的時候機會那么大，我們認為結構性主要以下幾個方面：

一、雙升級帶動了優質上午和旅遊地產的創新發展。也就說中國現在面臨著一個是產業結構的升級，一個消費結構的升級，產業結構的升級意味著什么？中國經濟貢獻，第三產業的比重從46%逐步提高到70%左右，也就是發達國家第三產業對GDP經濟增長的貢獻。當第三產業產業結構升級逐步提高的時候，他一定意味著從事第三產業的就業人口數量的增加。從第三產業數量的增加一定會帶來我們上午服務型地產的需求，這些一定要有辦公的地方，要么他到寫字樓，要么到商場，在服務型的辦公空間來解決他的就業，所以隨著產業結構的升級，一定會帶來我們未來的上午服務性地產的發展。消費結構也在升級，人均可支配收入我們還有一定的增長，從過去的滿足生活性的消費，到更多的精神、文化、健身這些領域的發展，同樣會帶來對應的服務業的發展和旅遊地產的發展。

結構性機構就是我們能夠實現它的創新型的發展，我們的商業模式決定了我們對未來有機會，大家投資一擁而上的情況下誰能夠勝出，他的商業模式決定了誰能夠勝出，企業也體現在我們未來的發展趨勢上，同樣是一些企業，大家都投資商業地產，有的企業，因為有的企業延續傳統的一貫的住宅開發的理念和模式，來搞商業地產，最終都很難取得成功，而那些資產管理理念、運營基金開發、平臺整合能力新型的創新模式的一些企業，有可能在未來的產業結構升級帶來的市場需求中占盡先機。所以伴隨著創新型的商業模式有一部分會取得成功的，關鍵是我們能不能創造出這種先天的優勢。

存量房時代的樓宇經濟，就是我們現在大家說我們商業地產已經很豐富了，寫字樓、辦公樓、商業服務型地產很多了，多意味著我們在建成區里面建了大量的寫字樓等地產，那么這些地產未來一定會有這種機會，就是更新改造的機會，那么這種存量房為主的商業資產的資產管理也為投資人帶來新的創新性的發展的機會，我們現在如果考察發達國家他們在建寫字樓，新建量逐漸降低的情況下，對市場的供應主要體現在存量商務地產的改造和提供商。雖然商業地產的增長起起伏伏，他的起伏變化比住宅還要大，但是資產管理、商業地產的資產管理這個事情是一直在擴張的，從來沒有降低。

圍繞大量已存我們的商業地產，他的更新改造和提升未來存在的大量的投資機會，這里是圍繞資產管理帶來的存量寫字樓的更新改造，第一個他可以通過更新改造和舊寫字樓的再開發提升未來的價值，這個一定是這個地區的地租是同步增長的，因為我們存量的寫字樓大部分都在城市的中心，對商業地產來講，他的區域位置離住宅更為重要，優質低階區域位置的舊的寫字樓和商業，經過更新改造之后，他會更有價值，將會和級差地租同步提升。

第二、存量的舊的寫字樓，原來有固定的客戶群體，他有條件改變過去已售養租的商業模式，轉變為以資產管理為核心的整體經營模式，這種經營模式將會為投資人帶來穩定的投資回報，就是租金水平的上升，所以我們說這個存量時代的樓宇經濟也是在未來房地產市場發展中，我們關注的結構性的機會，因為中國房地產市場下一步就是存量房時代。未來存量房將會撐起半壁江山。

最後一個，是老齡化趨勢性的養老服務社區的開發，如果養老服務社區，可以在住宅市場下歸為住宅市場，但是養老服務社區，他同時要伴隨著大量的養老服務在里面，我們也可以放在商業地產的細分市場中，未來養老服務社區的需求量增加是一個毫無疑問的現實，主要是我們面臨著老齡化的趨勢。過去中國人的養老是靠多生孩子，靠子女養老，但是隨著獨生子女人的政策，靠子女養老這種模式是很難持續的。下一步養老的問題，養老居住加服務，怎么把服務和養老居住有機的結合在一起，未來的市場潛力是巨大的。未來的政府的支援也是可期待的，對於房地產開發來講是值得關注的一個結構性機會。

以上對我發言的主題，趨勢性機會做以上表述，僅供大家參考。