中國樓市怪象：買樓不住變常態

康利亞太機構客戶部主管謝貫能撰文指出，據估計，目前中國的樓宇空置率高達20%，但為何樓價仍不斷攀升？為什麼中國房地產市場會出現這種情況？這是中國獨有的現象嗎？影響為何？問題又該如何解決？這篇文章具有一定的借鑒意義。

買樓不住變常態

造成中國眾多樓宇空置的原因有很多，其中廣為西方傳媒報道的是，中國政府利用刺激建造業作為政策手段，從而實現特定的經濟目標，例如GDP增長。當增加GDP成為中央或地方政府的首要任務時，刺激建造業自然成為不二之選。

美稅制鼓勵自住

令人摸不着頭腦的是，房屋供應量如此龐大，為何樓價還是持續上漲？悲觀人士認為，現在待售的樓宇庫存持續增加，未來樓市可能隨時會出現沽貨潮。然而，這些悲觀人士卻忽略一個事實：即使多數人置業只為丟空，但仍樂此不疲，因此房屋需求仍有供不應求的情況，導致樓價不斷攀升。但是，為什麼中國人如此鍾情買樓，卻又不打算搬進去住？

以美國為例，美國人每年平均繳交的房地產稅，大約為樓價市值的1%至1.5%，對專業投資者來說，這成本根本是九牛一毛。然而，對大多數自住的置業者而言，每年繳交的房地產稅高達平均年收入的3%至5%，因此沒有人會貿然把房子丟空。由此可見，美國的稅制鼓勵人們置業自住，空置房屋則有機會受懲罰。盡管有時市場情緒會暫時推高樓市使樓價離地，但長線而言美國樓價大多能貼近實際需要。

然而在中國，囤積房地產沒有多余成本，加上中國政府對資本有所管控、銀行存款利率低、社會安全網不夠完備，以及股市表現波動起伏，導致這些年來在中國經濟起飛的同時，投資者置業不只為自住，更會用來投資。中國投資者為了對抗通脹，紛紛投資房地產，這與買金是一樣的道理（或是囚犯在監獄里儲香煙）。被丟空的單位就像黃金一樣，雖不會創造任何的收益，但這不見得是投資者在意的問題，因為他們買樓的主要目的只在於為資產保值。

丟空單位當黃金

與黃金（或是比特幣）不同的是，為了保值資產而買樓其實浪費不少資源。蓋房子需要投入龐大人力、物力與土地。同樣的資源若用在其他地方，反而可以發揮更大效用。任何在中國置業的投資者都無法否認，樓宇折舊的情況很嚴重，且屋宇維修不是一兩幢大廈住戶可以決定的事情，因此置業自住的價值也就更低了。

在地產泡沫爆破之前，除了置業以外，中產階級幾乎沒有其他能替資產保值的渠道，但這也導致居住成本大幅上升，對年輕人與無殼蝸牛造成的影響更為嚴重。或許，稍微修正稅制，調高樓宇空置的成本，將有助於減輕樓市失衡的現象，以免最後問題嚴重到無法收拾。（文章來源：hkej）