花樣年接盤萬達物業已板上釘釘？

華南新聞中心 章晗 發自香港

和訊網訊 昨日（6月7日）花樣年收購萬達物業一事傳得沸沸揚揚。和訊網致電花樣年總裁潘軍核實此事，但對方電話已經關機。隨後，花樣年另一位負責人在回復和訊網時表示：「公司將嚴格遵守上市公司披露規定，一切以公告為主」。

而萬達方面，相關負責人也表示，目前暫無信息可以提供。

但根據《21世紀經濟報道》相關信息顯示，雙方已經簽訂意向收購協議，只差細節商榷和一紙公告。吞下體量如此之大的萬達物業，花樣年將何去何從？在私有化的風口浪尖上，萬達又為何此時售賣相關物業？

花樣年吃下「大盤」是項莊舞劍？

作為以物業管理服務為特色的企業，花樣年近年在物業領域發展迅速。花樣年旗下有兩間上市公司，其一是在香港上市的針對中低端社區的彩生活，還有在新三板上市的以寫字樓和高端商務公寓為主的美易家。

易居中國地產板塊分析師洪聖奇接受和訊網采訪時表示，對於花樣年來說，消化這種大企業旗下的物業，比之前收購一些小物業難度要低得多，因為這種大企業旗下的物業都已經形成了標准化的流程。

洪聖奇告訴和訊網，王健林此次出售萬達物業，很可能存在「誤判」，即認為物業管理的利潤上漲空間不大。

和訊網翻查花樣年年報發現，去年花樣年收入同比增長一倍多，整體凈利潤同比增長20.6%。花樣年的總裁潘軍年初在公開場合表示，物業管理行業面臨重新洗牌，花樣年將要在基礎運營的基礎上，尋找新的利潤來源。

可見花樣年的野心很大。

洪聖奇表示，不排除花樣年收購萬達物業之後提出新概念熱炒物業管理。當被問及收購事件對花樣年旗下上市公司股價的影響，洪聖奇稱目前並不是看基本面的時間，大市起來之後，點燃投資者興趣，概念才有機會熱炒。

萬達「去地產化」 尋求「減負」

萬達集團董事長王健林近幾年多次登上中國富豪排行榜之首，但同時，他也算是名副其實的「首負」。

和訊網翻閱萬達公開年報發現，截止2015年年末，萬達商業總負債及資本承擔合計超過5880億。雖然數字龐大，但是不得不承認，自2011年以來，萬達的總負債率在逐年下降，從76%降到71%。

觀察其負債結構，有兩個問題值得關注。萬達商業多銀行貸款，利息負擔重，2015年全年的利息支出總額達到了126億元，並呈逐年增長態勢；預售款擔任了重要融資方式的角色，2015年此項負債達到1337億。雖然此類貸款既不用付利息，也不必以現金償付，只要確保能到期交付，但是萬達年報里在計算負債率時把此類負債剔除，此舉可能過於樂觀。

近幾月，王健林在多處公開場合提出了萬達以後要往「輕資產」方向轉型。所謂輕資產，是指投資建設萬達廣場，全部資金來源於投資方，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，使用萬達廣場品牌和萬達的商業信息化管理，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。

輕資產模式在2015年的表現讓萬達嘗到甜頭。據萬科董秘譚華傑透露，2015年萬達與萬科合作，把多個項目開發交給後者，合作規模將在千億以上。

出售物業為向文化金融轉型？

不久前，萬達集團發布公告稱要以52.8港元每股的價格全面回購已經發行的H股。萬達集團來港上市不到十五個月就要通過私有化回歸A股，市場一直猜測市值被嚴重低估是主要原因。

香港作為國際金融中心，資本市場高度發達，企業上市融資等體系相對完善和成熟，因此吸引了許多企業來港上市，萬達也是其中一個。而香港估值低一事由來已久，相信萬達在上市之時就已然明了。實際上，萬達在A股的上市進程是去年8月就開始啟動了，那時港股退市的想法還尚未提出。

業內人士分析稱，萬達輕資產模式的成功，一定程度上推動了萬達私有化回A股上市的計劃。

此次出讓給花樣年的物業，主要是旗下的住宅以及寫字樓物業，並不包括購物中心。市場分析稱，即使如此，也有理由相信此次出讓與萬達集團減少地產業務比重，向文化、金融等行業轉型有關。