豪宅市場熱度不減 近兩月成交套數大漲增幅113%

  6月3日深圳（樓盤）華僑城天鵝堡開盤，共推出315套298-380㎡的平層和545㎡的復式，單價11.6-16萬，單套總價3500-8800萬。據媒體和個別專業人士報導，項目開盤當日即成交150套，共錄得了超100億的銷售佳績。不過據我們向開發商了解，實際成交金額並沒有這麼多，大概在六七十億左右，當然這已經創下不少紀錄了，去年全國「單價10萬+銷冠「和」單套總價3000萬+銷冠「去化都不及百套，目前均已被該項目超過。至於為何有人會大肆宣揚「單盤單日破百億」，可能還是想哄抬深圳房價，但其實深圳樓市、尤其是深圳豪宅市場不用哄抬也已經很火了。

實際上不僅僅是深圳豪宅市場大熱，北京（樓盤）、上海（樓盤）等熱點城市豪宅市場熱度也在不斷攀升。2015年，上海千萬以上豪宅成交快速增長，成交金額達到128億元，首次突破百億大關，同比增長155%，與千萬以下住宅市場相比，增速高出84個百分點。與上海相似，北京、深圳、南京（樓盤）等熱點城市豪宅市場各項銷售指標增速也都高於普通住宅。

表：2015年熱點城市各總價段商品住宅成交同比走勢

數據來源：CRIC

但今年3月底以來，上海、深圳等熱點城市出台了一些限制性政策，熱點城市政策面收緊，豪宅市場也有所變化，並顯示出了一些新的特征：

1、豪宅市場波動相對較小，頂豪表現更佳

與今年3月份的成交高點相比，近兩月上海、深圳、杭州（樓盤）各檔次項目成交都有所回落，豪宅市場也沒有幸免，北京和南京市場也在5月份停下了持續上漲的腳步。但從同比指標來看，還是豪宅市場表現更佳。4-5月，樣本城市千萬以下住宅成交量同比增長37%，1000-2000萬豪宅成交2847套，同比上漲64%，2000萬以上豪宅成交846套，同比漲幅更是高達113%。

2、兩大城市陣營涇渭分明

第一類是北上深，豪宅市場發展更加成熟，總價2000萬以上頂豪月均成交量超過50套，第二類則是廣州（樓盤）、杭州和南京，每月豪宅成交100套左右，月均成交面積在3-4萬平方米，整體豪宅市場成交均價低於5萬元/平方米。值得注意的是，南京是在經歷了近一年的房價快速上漲之後，隨着河西中部房價全面「破4「，千萬級豪宅市場才正式發展起來。

3、 北上深項目主導榜單

在4-5月全國豪宅項目成交金額TOP20中，18席由北上深三座城市占據，其余兩席分別由杭州綠城江南里和南京仁恆江灣城獲得，杭州項目由本埠龍頭房企開發，南京項目是深耕多年的豪宅標杆，也都具有難以復制的優勢。在某種程度上，豪宅銷售規模代表着高凈值人群聚集程度，而北京、上海、深圳作為國內造富能力最強的三大城市，也必然會造就更多的標志性豪宅項目。胡潤最新發布的高凈值人群研究報告顯示，2015年北京、上海千萬富豪分別為21.4萬和18.1萬人，為各城市最多；按年增長量均為2.2萬人，也是國內增長最快。

4、項目銷售差異巨大

還是看豪宅銷冠TOP20，排在首位的遠洋Lavie近兩月成交金額接近20億元，而排在20名的項目成交金額只有6.86億元,二者相差1.8倍。與普通住宅項目不同，在產品品質之外，豪宅項目銷售還會被更多其他因素的影響，一方面由於單套總價較高，可能一位客戶的「老帶新「就會造成成交量大幅波動，如單套總價超億元的遠洋Lavie即使如此；但更重要的還是取決於銷售策略的制定，房企對於溢價率和周轉速度的態度，在很大程度上決定了豪宅項目的定價水平和銷售速度。

5、豪宅小型化趨勢持續

在近兩個月豪宅銷售金額TOP10中，共有5個項目套均面積小於200平方米，而在2015年TOP10中，類似項目僅入榜一席。總體數據的變化也印證了這一點，近兩月2000萬以上豪宅成交套數同比增幅為113%，高出成交面積同比增速16個百分點。豪宅小型化的趨勢，一方面說明豪宅產品細分正在進一步推進，另一方面也代表了豪宅市場價格持續上漲的趨勢，並側面印證了豪宅市場的穩定。

表：2016年4-5月熱點城市豪宅市場銷售情況

數據來源：CRIC

表：2016年4-5月熱點城市豪宅市場成交面積（萬平方米）

數據來源：CRIC

 表：2016年4-5月熱點城市豪宅市場成交金額（億元）

數據來源：CRIC

表：2016年4-5月全國豪宅銷售金額TOP20

篩選標准：套均總價大於1000萬元數據來源：CRIC

最後我們還是看回華僑城天鵝堡，如果能夠繼續大賣，那達到「百億」只是時間問題，到那時10萬+的豪宅也能像個別超級大盤一樣躋身百億軍團，而深圳也有可能因此一盤獨占北上深豪宅市場之鰲頭！

表：2016年4-5月重點城市豪宅成交情況

篩選標准：套均總價大於1000萬元數據來源：CRIC