上海房地產金融"宏觀審慎管理"背後的金融風險

央行上海（樓盤）總部6月3日公布，為實現上海市房地產市場持續健康發展，防范系統性金融風險，央行上海總部在總行的支持和指導下，充分發揮市場利率定價自律機制作用，制定了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理。

不謀而合，近日「權威人士」發表對宏觀經濟、房地產看法之後，中國的貨幣政策也正在轉向。5月13日下午，中國人民銀行發布數據報告，4月末，廣義貨幣(M2)余額144.52萬億元,同比增長12.8%，增速比上月末低0.6個百分點；截止2016年4月末，社會融資規模存量為145.59萬億元，同比增長13.1%。當月社會融資規模增量為7510億元，比去年同期少3072億元。

「權威人士」的表態並不是空穴來風，從上述數據來看，在中國經濟「供給側」改革轉型過程中，中國擴張性貨幣政策走向開始改變，寬松的貨幣政策開始適度收縮。對於上海來講，制定房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，其實，也就意味着上海房地產金融的相關政策預期也會收縮，包括開發貸款、個人按揭貸款，以實現為上海樓市降溫，保證市場平穩健康發展。

這是央行上海總部為了防范系統性金融風險的首個啟示。

其次，從中國外部環境來看，美聯儲預計7月加息25點，美國進入加息通道，屆時，國內資本繼續外流，國內貨幣政策也開始收縮，對中國樓市來講是「利空」，此時，對於市場敏感度較高的上海樓市來講有必要進一步加強風險管理。

從美國來看，聯儲會議在6月15日召開，英國脫歐公投6月23日舉行，美國不能不考慮萬一脫歐派勝出對匯市的沖擊和美元失控式升值的風險。筆者仍認為夏季加息可能性較大，不過將最可能的時間點從9月移至7月，看7月加息25點，年底前再加息25點。這樣，美元進入加息通道。 按照上述分析邏輯，美元進入加息通道後，全球資產配置方向轉向美元資產或房產，全球資本也會向美國流動，對於中國來講也是如此，資金流向也會至美國。

從數據層面來看，以中國外匯儲備為例，兩年前，中國外匯儲備達到歷史高峰的4萬億美元左右，然而，自2014年6月份美國開始提出貨幣正常化議題之後，中國的外匯儲備大幅減少，截止目前為止，已經降低至3.2萬億美元。當美元進入加息通道之後，預計未來1-2年中國的外匯儲備就有可能降低至2-2.5萬億美元。這說明，未來國內資金還會繼續「外逃」，那麼，這些資金逃到哪里？顯然，轉向美元資產或房產。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，從中國來講，北上廣深等一線城市、一部分核心二三線城市樓市「地王」與「日光盤」頻現，短期內來看，上述城市的投資價值變低，投資客不會再關注市場已經出現過熱的城市。就上海而言，雖然有「滬九條」出台，但土地市場熱度未減，「地王」仍然頻現；商品住宅市場交易量已經明顯回落，價格已經開始企穩，短期內的投資價值在降低。而當美國進入加息通道，國內資金尤其是上海的資金會進一步「外套」，這對於今年下半年及2017年房地產市場來講不是一件好事情。此時，對於市場敏感度較高的上海樓市來講有必要進一步加強風險管理。

第三、「滬九條」之後，上海樓市下半年面臨調整風險，銀行資產面臨縮水，金融風險增加，此時央行上海總部制定了上海市房地產金融宏觀審慎管理框架，在全國率先實施房地產金融宏觀審慎管理，也是為了防止由於銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。

央行上海總部公布的數據顯示，個人房貸方面，2015年全市新增本外幣個人住房貸款1539.7億元，同比多增942.1億元，其中下半年新增1077.3億元，同比多增857.3億元；12月份新增本外幣個人住房貸款206.4億元，同比多增136.2億元。

此外，央行上海總部4月18日發布的最新數據顯示，今年一季度上海本外幣個人住房貸款增加917.3億元，同比多增657.5億元。據此計算，3月滬上新增個人住房貸款361.4億元。這一數據刷新了2009年有統計數據以來的新增滬上個人住房貸款的記錄，此前的新高為今年1月新增的346.3億元。上海樓市新政出台前市場的火熱狀態，從3月滬上個人按揭貸款可見一斑。

同策咨詢研究部總監張宏偉認為，表面上來看，去年下半年以來，上海商品住宅市場出現量價齊升，「地王」頻出也推動房價繼續上漲，但是，這背後潛在的金融風險也在積累：「滬九條」樓市調控政策後，商品住宅市場交易量已經開始出現下滑，由於政策面收緊、市場需求的透支與貨幣政策從嚴預期等因素上海樓市預計下半年將進入真正的調整期。而當下半年及明年樓市進入調整期時，上海樓市的房價必然面臨着下降，對於銀行來講，由於2015年下半年以來的房貸資產均為房價處於高位時的資產，當今年下半年房價開始下降時，去年下半年以來的房貸資產會縮水，金融風險增加，此時，銀行必然首先收口子，收什麼？答：開發貸款、個人按揭貸款。

從3月25日出台了「滬九條」樓市新政內容來看，在個人按揭貸款方面已經開始收緊，比如，對擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。隨後，包括金融監管部門逐步對新政進一步落地，也叫停了「首付貸」產品，並且隨後也對相關公司做了嚴厲的處罰。

這說明，由於市場過熱、貨幣政策轉向、調控政策預期落地等因素，上海樓市即將步入調整期，此時，央行上海總部啟動上海房地產金融宏觀審慎管理系統，對占上海信貸總量三分之一的房地產金融活動實施全方位監測與管理，也是為了防止由於房價下行導致的銀行資產縮水帶來的銀行系統風險。

綜上所述，「權威人士」表態之後貨幣政策開始轉向，美國進入加息通道後，上海的資金也會加速「外逃」，這些都是上海樓市的不利因素。而當「滬九條」出台之後，上海樓市下半年進入調整期，銀行資金面臨縮水，金融風險增加。接下來，預計人民銀行上海總部將繼續加強房地產市場監測分析，運用好房地產金融宏觀審慎管理工具，努力促進上海房地產市場和房地產金融平穩健康運行。