「以房養老」擁4大優缺點 李紀珠向新政府提4大配套建議

銀行公會今(10)日舉辦「以房養老」國際研討會，銀行公會理事長李紀珠表示，面臨高齡化的社會，長者若能「以房養老」有4大好處，不過逆向抵押貸款業務也存在利率風險、擔保品跌價風險及延壽風險等問題，整體來說，銀行公會整理出「以房養老」4大缺點，因此為了避免這些缺點疑慮，李紀珠提出了4大建議的配套措施，希望新政府續推動「以房養老」政策。

李紀珠表示，臺灣65歲以上人口占比在2025年將超過20%，很快將成為超高齡社會的一員，政府需積極規畫推動以房養老政策。由於台灣的房價非常高，致使許多民眾一生的積蓄絕大部分都被鎖在不動產（房子）上，許多長者空有高價的不動產，卻無可用的現金來照顧自己的晚年生活，而無法安享更有尊嚴及品質的生活，因此若能藉助以房養老政策，活化年長者被凍結在不動產上的儲蓄，將能產生以下四大好處：

（一）讓長者能夠自力更生，不須向子女拿錢，且能享有較高品質及尊嚴的晚年生活。

（二）因為長者的住房在過世前能夠獲得保障，並有穩定的現金收入，年長者將更敢於消費，使我國不至於因老年人口增加而使消費動能減弱，影響經濟發展。

（三）若長者願意花錢消費，來滿足老年人食、衣、住、行、育樂等各方面需求，亦可帶動台灣銀髮族產業的發展，且因大陸雖較我國晚面臨高齡化社會的問題，但由於過去一胎化政策，其高齡化問題勢將比我國惡化得更快、更嚴重。若銀髮族產業在台灣發展成功，因相較於其他國家，台灣對於大陸年長者的生活習性及需求較容易掌握，未來便可很快地拓展到大陸市場，成為台灣銀髮產業發展的新動能。

（四）若長者願意辦理以房養老，終老後房屋除可由子女繼承外，亦可交由銀行處置，這將可增加房屋的流動性。

李紀珠表示，有鑑於此，她在金管會時期就非常鼓勵銀行研究及規畫以房養老政策，很高興現在已有金融機構推出「類似」逆向抵押貸款的以房養老商業型產品。然而，李紀珠指出，當前市場上推出的商業型以房養老的缺點有四： 

(一)  逆向抵押貸款業務存在之利率風險、擔保品跌價風險及延壽風險等問題，目前銀行實務上仍無法完全解決，而目前已推出之逆向抵押貸款產品，都訂有到期日(例如：30年)之規定，不具有真正終身給付功能，亦不具有無追索權等特性，與國際上之以房養老產品，仍有相當大之落差。

(二)  依現行民法第881之4條(如附件二)規定，最高限額抵押權設定期限之上限為30年，當30年屆至後新撥貸(給付)予借款人之金額，將不在原抵押權擔保債權範圍內，除非銀行再與借款人另行約定變更延長原抵押權之確定期日。然而，如屆時借款人因年齡過高(例如：95歲)已不具行為能力，且又無監護人可代為行使變更抵押權確定期日，銀行勢將被迫終止撥款，甚至須處分房屋擔保品清償欠款，則該借款之高齡老人應如何處置，恐衍生銀行與借款人間爭議。

(三)  目前自行推出所謂商業型逆向抵押貸款產品，且各家推出之產品有競相加碼提出更加寬鬆優惠條件之情形，當借款人終老離世後，該等擔保房屋處分金額是否足以清償借款，恐存有很大之疑慮，隨著本項業務量加速累積，未來所需承擔之風險勢將逐漸擴大，而本項產品之借款金額會隨著時間持續增加(一般房貸會越還越少)，銀行勢將面臨很大的流動性壓力，又在未來各借款人平均餘命(例如85歲)屆至當年，各銀行可能發生同時需大量處分「以房養老」房屋擔保品，恐導致不動產及金融市場出現高度不穩定之狀況，甚至衍生風暴，政府有關單位實不可不慎，應及早綢繆。

（四）若借款之長者生存壽命較長，由銀行所領到之貸款金額超過房價時，長者將面臨銀行將其房屋拍賣，而使其居無定所之恐懼。抑或者，銀行為避免長者之長壽風險，提供給借款人（長者）之貸款條件可能較為嚴苛，因而無法達成以房養老的完善目標，市場也較難發展起來。

為避免上述疑慮，李紀珠也提出了四大建議配套措施，包括：

一、成立專責機構，進行跨部門的協商整合：「以房養老」係提供老年人安養所需資金的產品，具有相當之社會公益性質，且涉及涉及金融(金管會)、不動產(內政部)、社會福利(衛福部)等不同政府部門業務職掌，複雜程度遠超過一般人想像，需要進行跨部門跨領域的協商整合，應參考美國及香港的經驗，成立專責機構統籌相關機制的規劃，方能有效推動以房養老政策。而這項政策建議應該由金管會來主政，或指定一家專責機構來辦理，因為以房養老涉及貸款、保險機制等金融特性，故由金管會主持可能比較適當。

二、引進「保險機制」，永續分攤財務風險：因「以房養老」風險涵蓋利率風險、長期房價波動跌價風險、高齡延壽風險等多項層面，風險相當高，建議應該參考美國HECM或香港安老案揭作法，採行保險大數法則的方式來分攤風險，並採部分使用者付費原則，並可依房價金額不同採取適度差別取價。並制定專法作為辦理之依據與整體機制，使其具有穩定財源，方能提供永續分攤風險的功能，並提供高齡借款人更妥適的安養資金條件。

三、法規的修正與調合：包括民法第881之4條規定，最高限額抵押權設定期限之上限為30年，以及銀行法第38條住宅貸款期限最長不得超過30年等規範，都需要配合修正(例如：延長至50年或者終身)，才能符合以房養老貸款終身給付的精神。

四、此外，建議金管會給予銀行辦理逆向抵押貸款適當之誘因，例如資本計提得適用風險權數45%、備抵呆帳提存比率得僅提列1%等。同時也建議內政部提供借款人遷籍、死亡等戶籍資訊，轉供財團法人金融聯合徵信中心建檔，以利銀行查詢利用，降低授信風險。

李紀珠強調，她一向重視銀髮金融相關議題，也曾親自率領臺灣金融業高層赴東京考察日本銀髮金融發展現況，向早已面臨高齡化問題的日本請益高齡化社會帶來的挑戰及相應的銀髮商機。

李紀珠期盼，高齡化社會涉及多面向問題，政府必須積極面對與解決，提供辦理以房養老的相關配套措施，推動真正的以房養老產品，進一步滿足銀髮族群的需求，提供更充裕的老年安養資金，銀行融資業務也能相對獲得推展，如此，不但可以降低高齡化問題所帶給政府的財政負擔及對社會的衝擊，又能讓年長者享受有品質及有尊嚴的晚年生活，帶動國內消費動能，並能促進銀髮族產業發展，成為我國經濟成長的新動能。期待政府相關部門能參考銀行公會及今天與會學者專家的建議，儘速推動建立相關的配套方案。

應邀來台的美國HECM計畫顧問Mr. Cushman在演講時指出，美國於1987年由住房與都市發展部(Department of Housing and Urban Development，HUD)提供HECM，其特色為採「政府擔保模式」，保障借款人能終生定期領取貸款給付金額，同時保障銀行於貸款餘額超過可貸款額度之98%時可將貸款轉讓給HUD，減少銀行貸款的風險。為分攤政府財務風險，HUD會向借款人收取保險費用，並提供借款人專業的法律諮詢服務。因此，HECM成為逆向抵押貸款發展最為成功的模式，占全美逆向抵押貸款市場的95%。

而香港安揭的梁副總裁表示，香港按揭證券公司於2011年推出「安老按揭」計畫，採商業性原則，貸款年期可選擇10年、15年、20年或終身，借款人可居住在抵押之房屋，安享晚年；此外，香港亦仿美國作法，引進保險機制，由按揭證券公司承擔借款人終老後處分抵押房屋不足清償貸款本息之風險，且由獨立的律師提供借款人諮詢輔導，獲發「輔導證書」後才向銀行申請按揭貸款。