「正名」商改住是誰的福音？

5月5日上午召開的國務院常務會議上，提出要實行購租並舉，發展住房租賃市場，其中提到要發展住房租賃企業，支持利用已建成住房或新建住房開展租賃業務，鼓勵個人依法出租自有住房，允許將商業用房等按規定改建為租賃住房。

該消息一出，立即引來國內樓市廣泛關注，業內普遍認為，此舉是前一段時間樓市去庫存基礎上的又一新政，樓市中的商住項目的去庫存難度比住宅更大，而「商改住」與「商改租」雖然僅一字之差，但該類產品經此一提，相當於變相正名其投資價值更為穩定，投資需求恐現大漲。

警惕投資過熱

「公寓從此獲得國務院正名，公寓不限購不限貸的優勢，將吸引一線城市眾多小投資者蜂擁購買。去年廣州（樓盤）有2.68萬套公寓售出，套均54.16平方米，成交量比前年增加1萬套。」合富輝煌首席市場分析師黎文江分析稱，國務院文件肯定了商業用房可住人，使今後公寓住人合法化，估計公寓今年會更火爆。

研究數據指出，2015年全國大城市租金漲幅基本在10%，而全國房價平均漲幅約為7%，換而言之，租賃市場的投資年回報在10%的可能性是很大的，如果後續政府能夠適當提供一些補貼，那麼也有可能達到12%的水平。

嚴躍進指出，政策層面鼓勵租賃行為，從一定程度上能夠使得投資者和企業轉變投資策略，而這在一線城市或許會更明顯，未來可以看到投資商住的熱情明顯增加。

「商業用房采取住宅租賃模式進行去庫存，實際上體現了中國房地產第四級市場的深度，包括住宅、商業用房等不光後續可以出售，還可以采取租賃方式供居住者選擇。這樣就擴大了租賃項目的來源，也為相關房源的去庫存提供了一個更好的渠道。」易居智庫研究總監嚴躍進分析稱。

北京（樓盤）市房地產協會秘書長陳志也表示，要打破房地產過度強調金融屬性的沖動，就要通過租賃市場的完善和服務推進，「這是在住房短缺的背景下提出來的，但近些年來沒有恰當的時機明確提出減少增量，通過既有存量的角度解決住房問題。」他表示，現在必須意識到城鎮化進程中，鼓勵享受均等社會公共服務是必須要做的事情，並不意味着在人們進城後都在城里自己買一套房，也可以通過租賃方式解決。

國務院會議上指出，提出鼓勵發展租房市場，是深化住房制度改革的重要內容，有利於加快改善居民尤其是新市民住房條件，推動新型城鎮化進程。

誰的福音？

有業內專家認為，從開發商角度而言，改售為租後資金回籠慢，估計不會出現大量改售為租，但對部分去化難度較大的項目，比如尤其是部分郊區型的社區物業，招商難度較大、運營困吶，可以考慮進行商改住，同時可以考慮進行資產證券化，這樣整個資金成本的回收會加快，即通過證券化方式來實現此類物業潛在租金的回收或變現，「開發商更願意直接出售。」

實際上，據和訊房產了解，此前在南部一些省份、城市已經開始支持商業用房、住宅用房之間的互相轉換，很多開發商在此前打造的項目上由於缺乏科學規劃、市場誤判，造成項目去化困難，有很大意願調整項目規劃。

公開資料顯示，從2015年下半年開始至今，全國已經有福建省、遼寧省、四川（樓盤）省、雲南省昆明（樓盤）市等省市，陸續出台了「商改住」的相關政策，其中，遼寧省出台措施規定，已供應、未開發的房地產用地，可申請轉換用途或調整商住比例；福建省允許未開發的非住宅商業項目，申請用途、規劃條件變更，商業辦公用地轉為商業住宅用地。

另據媒體報道，今年4月，受困商業項目運營乏力，漢正街控股集團董事長胡承啟、湖北人信地產董事長李曉明等多位武漢（樓盤）房企20強的董事長、總裁向武漢市房管局及協會等主管部門集體申請商改住。

數據顯示，截至2015年底，武漢純商業（零售物業）庫存量600萬平方米左右，按現有的消化速度來看，大約得6年時間。從商務地產供應情況來看，截至2015年底，武漢市寫字樓庫存共計400萬平方米左右，按現有的消化速度，大約得4年時間。

從全國來看，目前商業項目的去庫存周期遠遠大於其他一些物業，根據易居研究院智庫中心提供的測算數據，相比住宅類的去化周期18個月以下，商業用房項目的去庫存周期要超過36個月水平。

嚴躍進在分析商改租、商改住政策時表示，商改租也好，商改住（售）也好，其初衷都是為去庫存，但在部分樓市過熱的城市這些政策很容易成為投資炒作的噱頭，一線城市後續限購政策應繼續從堅持，不能過分鼓勵購房投資，嚴格控制房價，將福音真正帶給剛需人群。

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