廢除商品房預售制度？別天真了！

這一次，第一個吃螃蟹的又是深圳（樓盤）。

4月26日，深圳市土地房產交易中心掛出一宗商住地塊，按照招標要求，在這宗地塊上建設的住宅、商業物業或其他建築物，不能提前進行預售，而要在竣工並取得不動產權證書後進行「現房」銷售，這一地塊成為深圳市商品房現售首個試點項目。

單憑一個試點項目能否撼動已存在了22年的商品房預售制度？

中國商品房預售制度始於1994年。

設立預售制的最初宗旨是解決部分房地產企業開發資金不足的問題，以加快城鎮住房建設。目前為預售制辯護者所持的主要觀點仍然是，取消預售制將降低房地產開發的槓杆效應，導致商品房供應不足，抬高房價。

國家統計局的數據顯示，2015年，房地產開發企業到位資金125203億元，其中定金、預收款、個人按揭占總到位資金的39.3%，均來自購房者的預付資金，剩余的自有資金和國內貸款分別占39.2%、16.1%。而在2012年之前，預付資金的占比則一直保持在30%左右。

這說明什麼問題？

這表示，占比總資金四成左右的購房者預付資金早已成為房企開發資金的重要來源，而且預付資金的比重正日益增大。

當然，必須要指出的是，預售制度以其高槓杆效應增加了樓市供給，但實行20多年來，預售制度的弊端也在逐漸顯現，這一房地產行業的最基本制度一直遭到質疑。

和訊房產清楚地記得，在2012年的一場關於商品房預售制度的存廢之爭中，有業內專家將預售制度稱為「萬惡之源」，當時的調查也顯示，75%的被調查者認為應該取消預售制，因為預售制度讓開發商站在了強勢地位，購房者一手交錢卻無法一手拿貨。同時，開發商的有限資本發揮出的扛杆效應，導致房地產行業狂飆突進，樓市泡沫也因此而生。

不少專家表示，隨着房地產業結構調整加速，以預售制為代表的房地產行業深層次改革迫在眉睫。

不過，從目前情況看，驟然取消預售制並不現實。

僅從深圳來看，過去一年，深圳的房價暴漲為全國側目，總體漲幅超過60%，部分區域和樓盤房價漲幅逾100%。但目前深圳的新增建設用地卻所剩無幾，數據顯示，深圳2013年僅出讓3宗居住用地，2014年只有1宗。所以解決深圳房價高居不下的舉措在於補充供應，而非繼續控制供應。

而這個道理擺在一線城市地方政府面前，都是通用的。當然，擺在房企面前的，是更嚴峻的問題。

根據路透的報道，近日央行已經對部分地區的銀行的具體信貸業務條線進行了窗口指導，受到指導的信貸業務主要為按揭貸款。這意味着，信貸收緊並非空穴來風。加之去庫存的大環境仍在，雖然一二線城市樓市已恢復熱度，但全國整體市場仍然難言樂觀。

同時，從目前房企的操作模式來看，即使取消商品房預售制度，預售活動也不會自動終止，而是以私下交易等違規形式繼續存在，反而會擾亂房地產市場秩序，加大調控難度。

所以說，單憑一個試點項目就能撼動已存在了22年的商品房預售制度，太天真了。

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