地產：頂層設計出臺 房企國改預將加速推進

事項：國務院辦公廳發布《關於深化國有企業改革的指導意見》。

平安觀點:

內容：基本符合市場預期。自 2013 年十八屆三中全會提出深化國有企業改革目標以來，各地方政府相繼出臺相關的國企改革意見，部分國有企業亦先行試點了引入戰投、員工持股等國企改革方案。本次國務院辦公廳出臺《關於深化國有企業改革的指導意見》 ，從國家層面進一步明晰了國企改革的基本原則，提出了國企改革的重要舉措，明確了到 2020 年需實現的目標任務，預計后續各地國企改革試點的推進、國有企業改革和整合有望進一步加速推進。從全文內容上看，商業類和公益類的分類監管方針，混合所有制改革及國有資產整合平臺，與市場預計基本一致。

進程：中央政策終出臺，預計地方將加速推進。此次檔案是新時期指導和推進國有企業改革的綱領性檔案，從總體要求到分類改革、完善現代企業制度和國資管理體制、發展混合所有制經濟、強化監督防止國有資產流失等方面提出國企改革目標和舉措。並明確提出將在 2020 年取得決定性成果，因此預計未來地方國企將加大資產證券化比例，並由於有《指導意見》精神，改革的落地過程將更為順暢。

改革目標： 以提升效率為核心目標，在地產利潤率下滑階段地產公司將受益。 《指導意見》中多次提到國企改革的目標是提高國企效率和競爭力，對主業處於充分競爭類行業和領域的國有企業將實行股份制改革，並重點考核經營業績指標、國有資產保值增值和市場競爭力。但由於地產行業已面臨中長期供需結構拐點，行業利潤率處於下滑階段。我們判斷未來地產行業國有企業改革要提高利潤率和收入水平，需要沿著兩條路徑前行：一是積極轉型新業務，引入戰略版面新產業或將集團未上市其他業務注入上市平臺，實現利潤提升；另一種方式，整合集團資源，繼續做大地產主業。無論何種方法，都將帶來公司收入規模和利潤率的實質好轉。

區域：地產行業隸屬商業類國企，深圳上海改革步伐最為領先。根據指導意見，國有企業將劃分為商業類和公益類，商業類國有企業按照市場化要求實行商業化運作，以增強國有經濟活力、放大國有資本功能、實現國有資產保值增值為主要目標。我們判讀地產行業將劃分為商業類國企，根據指導意見，處於充分競爭行業的商業類國企，原則上要求積極引入非國有資本，並著力推進整體上市。目前地產上市國企有 66 家（含 12 家央企、54 家地產國企），僅少量房企先行試點引入戰投，隨著上層鼓勵引入非國有資本和推動整體上市，預計后續更多房企將推 出國企改革方案。從實際操作來看，上海、深圳步伐最為領先，未來預計天津、山東、西南、東北等區域國企改革將加速。

投資建議：從制度收益標的來看，我們相對看好始終走在國企改革前列的深圳、上海地產國企，如深振業、深深房、天健集團(000090,股吧)、深振業，浦東金橋(600639,股吧)、外高橋(600648,股吧)等，以及關注山東區域大集團小公司的魯商置業(600223,股吧)，北京區域引入國開金融的小市值國改標的空港股份(600463,股吧)。

風險提示: 地價上漲對行業利潤擠壓的風險；部分地區房價下行風險。