美國“以房養老”普及率低

王祖遠

“以房養老”即住房反向抵押貸款，是房屋抵押貸款的逆向運作，由擁有房屋產權的借款人將房屋抵押給銀行、保險公司等金融機構，依借款人年齡及預期壽命，房屋凈值、預期折舊及未來增值等因素綜合評估，定出貸款額，以定期或一次性方式向借款人給付現金。

貸款合約期間，房屋所有權仍屬於借款人，可在原屋居住，並要按合約維護房屋。當借款人死亡、永久搬離或出售抵押房屋時，合約到期償付，住房所有權轉移到貸款人，由其處置房屋，收回貸款本息。

美國社會在上世紀六七十年代就興起這一住房貸款模式。隨著養老保障壓力增大，國會於“1987年國家住宅法”中，授權聯邦房屋發展部（HUD）設計被稱作“住房權益轉換抵押貸款”（Home Equity Conversion Mortgage ，簡稱HECM）的住房反向抵押貸款計劃，由聯邦住房管理局（FHA）實施，具體由合作的銀行、貸款公司、保險公司等金融機構放款。房利美1995年推出的“住房持有者貸款”（Home Keeper）亦較為流行，相對HECM而言，貸款額度高，但利息也高。而房地美同樣開發了相關計劃，並像FHA和房利美一樣提供貸款擔保。

在住房抵押貸款新品不斷出現的市場，HECM最受歡迎，市場占有率達九成。該計劃申請人須是62歲以上單身老人或夫婦，擁有一套已經還清貸款或欠貸數額不多的自住房。如果房屋有夫妻或其他人聯名擁有，則聯名屋主須簽字同意。

美國的住房反向抵押貸款市場雖已相對成熟，但是這一住房融資產品的普及率並不高。2008年次貸危機爆發，通過反向抵押用房屋借得固定額度的未來現金流，成為房產保值的一種方法而受歡迎，但違約風險同步增加，讓FHA住房抵押貸款的兩大合作機構——美國商業銀行、富國銀行於2011年相繼停止該服務。據富國銀行一名業務員透露，該行在2012年秋季才低調恢復相關業務。

那么，又是誰在使用這種貸款呢？事實上，一度流行的面向高值房產的“財務自由貸款”，已因開發商老年人財務自由基金公司於2011年倒閉而退出市場。利用反向抵押貸款的多是住房一般、現金貧困的中低收入孤寡耆老，可住在自己家中，花用房屋凈值。相對於房屋凈值貸款，其在合約期內無需還款，基本上是靠房吃喝到老死合約到期時。很多耆老因為急需一筆大額資金支付醫藥費、修繕維護房屋時，他們無從計較該產品成本高昂的缺點，但也常因合約期間無能力支付地稅、房屋保險而違約。