豪宅漣漪效應不再 帝寶周邊單坪價更高

為避免豪宅行情拉抬周邊房市，財政部上周首度向8大公股行庫進行豪宅授信總盤點，部分公股行庫出現豪宅房貸急凍現象，然而豪宅市場也出現變化，房仲業者表示，豪宅價格高到失去比價意義，過去市場普遍認為豪宅對於周邊房價將出現明顯帶動的「漣漪效應」不再，帝寶豪宅周邊反而出現逆向價格走勢，單坪價格出現127.6萬，高於帝寶32.54%。

根據實價登錄，以台北市實價統計資料計算豪宅方圓250公尺、500公尺與1000公尺後的房屋均價發現，距離豪宅越遠價格越低已非通案，知名豪宅如帝寶、文華苑、長虹虹頂等案子都沒有出現隨距離而價格遞減的狀況，反而不少豪宅的第二圈均價還高於第一圈，住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，都更話題退燒，豪宅價格高到失去比價意義等因素，都是效應不再的原因之一，目前看來，具有群聚效應的豪宅對區域價格拉抬較為明顯，若豪宅坐落於舊社區，周邊價格仍舊端看個案條件，不一定有明顯的價格帶動。

從數據來看，最讓人意外的莫過於帝寶的表現，第二圈價格達127.16萬，價差為-32.54%，徐佳馨表示，帝寶周邊舊公寓不少，反觀距離較遠的區域，近來不少豪宅案推出，明顯帶動區域價格，表現反而更為亮眼，而元大栢悅、松濤苑、輕井澤也有這種情形，顯見若是舊社區中的豪宅，價格帶動力道其實不如想像，不過，像是位於信義計畫區皇翔御琚、信義之星等群聚型的豪宅，水漪效應就極為明顯，徐佳馨分析，當豪宅位於同一區，彼此之間將競價，和周邊差距將會拉大，而信義計畫區豪宅群聚，外圍多為舊宅，這種狀況也越發明顯。

近年來豪宅林立，不過除了豪宅群聚的區塊外，其餘豪宅對於周邊的價格影響不如想像，徐佳馨認為，當豪宅價格已經逼近三百萬大關之際，一般住宅屋主也深知買盤無力支撐，惦惦斤兩後自然不會追隨，加上都更話題退燒，比價更無意義，換言之，當豪宅價格往「無頂蓋」之路前進，周邊若都是一般住宅，就不具有比價效應，這意味著豪宅自然走出一條不同於一般住宅之路，而決定一般住宅價格的關鍵，不是靠沾富鄰居的光，而是回歸重大建設、生活機能等基本面。