金管局警告：港樓估值續偏高 市場失衡情況仍嚴重

香港金管局昨(25)日發表《貨幣與金融穩定情況》半年度報告指出，自壓抑炒樓措施推出後，今年2月以來住宅價格回軟，成交量顯著減少，在利率回升預期下市場情緒審慎。對於樓價在辣招下沒有大幅下跌，該局歸咎於勞工市場向好業主持貨能力較強，而且供應偏緊，並指物業估值繼續偏高，市場失衡情況維持嚴重，仍為香港宏觀經濟及金融穩定帶來風險。

香港《文匯報》報導，報告指，物業估值仍然偏高，不過由於私人住宅家庭入息增速未能追上樓價增長，置業負擔能力持續惡化。金管局估算的價格收入比率在今年中攀升至14.7，略高於1997年的高峰水平。收入槓桿比率亦升至65%高位，遠高於50%的長期平均水平；若按揭利率大幅上升，以增加3個百分點推算，收入槓桿比率將攀升至84%。

金管局指，另一個樓價脫離基本面的信號是租金回報率偏低，平均已降至2%至3%水平。尤其於資產定價而言，租金回報率相對於按揭成本、風險溢價、預期資產升值回報，以及其他置業成本，可能已屬過低。

數據顯示，今年上半年整體住宅價格累計升幅為6.8%，在第1季急升後，第2季大致橫行，並在第3季後小幅回軟，樓價指數在7月至8月期間持平。相較去年全年樓價錄得25.7%升幅，今年升幅有放緩跡象。政府力推辣招，物業成交量在上半年明顯收縮，公司持貨交易及非本地需求顯著下降。一手住宅銷售條例4月底推出後，發展商一度放緩推盤，某程度促使一手成交量下跌26.1%；目前所見，二手市場成交在第3季仍淡靜，而新盤推售步伐則有加快。

金管局預期，香港房屋市場將會整固，低息環境刺激物業價格飆升這利好因素可能提早出現逆轉，幅度亦可能較預期大。認為銀行應進一步加強按揭業務的風險管理。美聯儲早前宣佈將逐步減少購買資產，已令近期香港長期利率上升，但傳遞至按揭貸款利率的速度仍然較慢。然而，一旦利率回復正常水平，按揭借款人的還款負擔便會大增。據當局內部估算，以20年期按揭計，利率每上升1個百分點，還款負擔將增加約10%。此外，租金回報率的吸引力亦會減少，拖累物業估值。