港樓價見頂 明年或跌2成 瑞信匯豐同聲預警 美退市跌幅勢加劇

自「雙辣招」實施以來，本地樓市交投量跌至歷史低位，但樓價未見大跌現象，上周中原城市領先指數(CCL)連升3周，報120.86點，創近5周新高。不過，瑞信及匯豐昨不約而同指出，樓價已經見頂，即將掉頭向下。瑞信認為樓價在未來12至18個月會跌15%至20%。匯豐亦指，辣招令成交大減，樓價隨後可能會下跌，拖低消費及影響經濟增長。

香港《文匯報》報導，在去年9月已經將物業賣掉的瑞信亞洲區首席經濟分析員陶冬昨認為，本地樓價已見頂，預期未來12至18個月會由高處回落，跌幅達15%至20%，但強調難作準確預測。

他表示，雖然本地樓市成交量於過去一段時間明顯萎縮，但樓價依然堅挺，量跌價穩反映樓市現時處於調整期的第一階段，屬典型情況。外界有不少意見認為樓價於今年或會大跌一成，但他預期，短期內下跌的可能性不大，而成交量則持續淡靜。他預期，樓市或會於明年下半年後進入調整期的第二階段，屆時價量均告下跌，樓價跌幅或達15%至20%。

陶冬續指，香港經濟本身的基本因素不差，惟樓市受制於美國聯儲局退市，市場進入加息周期，此外大陸資金退出香港亦是一大影響因素。他提到，香港的按息上升不一定需待美國加息才出現，本地市場或會於美息口真正上升前已出現反應。他預期，明年中起的1年內，按揭利率會於目前水平上升100點子(即1%)，屆時市民的供款將增加12%，為一個不小的數目。

其次，他認為目前內地資金流動性非常充足，部分資金在香港投資。但現時內地信貸周期已進入拐點，當明年下半年，隨著地方政府出現還債問題，波及影子銀行，將導致信貸收縮，資金將會流出香港市場，令香港樓價下跌。

另外，匯豐環球研究部昨發表的亞洲經濟報告指出，外圍政策如聯儲局退市時間不明朗，令經濟下行的風險仍然存在，資產價格亦會影響經濟增長，報告估計，若香港樓價下跌10%，將拖低消費增長0.47%。而今年政府推出針對樓市的措施令一、二手樓市場成交減少，預期樓價隨後可能會下跌，如果一旦樓價跌，將會影響經濟增長。

不過，由於內部消費及投資帶動，加上環球需求復甦及內地經濟見底，匯豐將香港今年經濟增長預測由2.5%調高至3%，明年經濟增長預測亦由3.4%上調至3.8%。報告認為，環球商品價格及本港樓價回落，均令通脹率今年維持穩定，預期今年平均通脹率為4.2%，較去年4.1%略高。至於利率走勢方面，報告預期，今年底前亞洲區只有紐西蘭、印度及越南會加息。

匯豐亦上調中國今年經濟增長預測由7.4%調高至7.7%，但預期明年或會再度放緩，但只會輕微減慢，並維持明年經濟增長7.4%預測不變。報告指，內地改革可能會先限制增長，但之後會回升。
 
陶冬昨日重申香港樓價已經見頂，並在今年中再放售名下物業。查實，陶冬一直看淡樓市，他在前年中已經認為香港樓市見頂，並終在去年9月底，「拒絕跟『瘋』」將物業賣掉。他昨日再談到香港樓市時，不變看淡本色，稱自己「不會再買香港樓，還在今年中已經開始放售名下物業。」

他昨日預期香港樓價即將大跌20%，希望及早放售套現，免得將來樓價大跌時「損手爛腳」。翻查資料，陶冬在去年9月28日出席記者會時，自爆「昨日已將物業售出」，他當時形容樓市已到「瘋狂」狀態，而他「不願意與瘋狂為伍」。但他當時亦指，未來香港樓價走勢將向下，惟未必會很快下跌，下跌的趨勢可能會是一個緩慢過程。這個看法，與昨日他指現時樓市正處於第一期調整，現時主要是量跌價穩，要到明年下半年的第二期調整，樓價的下調幅度才會明顯，則是一貫的。