澳洲房主出租房屋需要了解的必備法律知識

1、轉約與分租(Assignment & Subletting)

一般轉約與分租都要取得業主的同意，租約內會註明租客使用物業的用途，例如辦公室或旅行社，如果轉約與分租後會改變其用途，業主是有權拒絕的。若得到業主批准轉約，新租客負責所有租約內的責任，但舊租客在新租客沒法履行他的責任時有責任賠償業主。業主同意轉約之後，租客亦要得到該物業的抵押人的同意（如果業主已經把該物業作抵押了的話），這一點對租客很重要。因為若沒有抵押人的同意，如果業主一旦有經濟困難不能還錢給抵押人，抵押人有權收樓，這樣等於租客的合約終止。所以抵押人的批准是十分重要的。租約內，業主不得無故拒絕。無故拒絕在法院上已經作過多次的解釋，但基本上是要看實際的情況才可以審理。

以下的例子可作參考之用：

*新租客經營不法或非道德之行業- 非無故拒絕

*業主拒絕新租客的國界- 無故拒絕

*新租客的使用會令物業價值下降- 非無故拒絕

*業主想自用-無故拒絕

*新租客缺乏生意經驗和閱歷不足- 非無故拒絕

2、續約權(Option)

續約權是租客的權利。一般租約是確定第一期，然後租客可終止租約，或繼續租下去。這種權利的使用一般有如下的條件。首先租客需要在當前的租約滿期之前，先通知業主需要的意圖。一般都有時間限制，不能太早或太遲。例如不得超過六個月以前或少於三個月內以書面形式通知業主；其次就是不能經常損毀租約，雖然每次最後都作了補償，業主在此情況下可不續約。

3、房產擁有者和租客責任

住宅樓宇法例

維省在一九九七年修改了這條法例，在很多方面都有改變。較獨特的是：租務按金實施中央管理法。一直以來由業主管理的按金現都要交往"住宅租務按金局" (Residential Tenancies Bond Authority)。如果你現在是租住或者是把你自置的物業租出去作住宅用，這條住宅樓宇法例會對你有所影響。

下面先談及幾個經常碰到的問題：

1) 按金如果週租金是低於三百五十，按金則不可多於一個月的租金。另外要是已有按金的話，業主就不能再要求擔保人。租客在交按金給業主或其他的經紀人時，雙方都要簽署一份按金投管表格(Bond Lodgement Form)，這份表格註明業主和租戶、物業和租約的資料。業主收到按金在租約開始後的五天便需把按金和表格一同寄往"按金局"。當局會在十四天內書面通知租戶按金已在他的保管之內，除非租約中斷或者期滿不續約，按金一直會存放在按金局內，到租約終止。誰可以拿到按金？基本上有三種可能：

①業主同意租戶完滿履行租約的責任。換句話說，租金交足，樓已清潔，沒有破損。這樣業主和租戶雙方應填妥並簽署一份按金提取表格(Bond Claim Form)，然後寄往按金局等待退款。

②租戶同意業主從按金中扣除一部分以作賠償租金或修理費。和以上的情況一樣，也祝賀租戶。雙方應填好一份按金提取表格寄往按金局。注意租戶和業主的協定不能再租約結束前超過七天達成，因為按金局不會接受這麼早便達成的協定。

③如果租戶和業主就誰應得到按金或者其比例有不同意見的話，若業主要爭取他認為應得的，他要在租約結束十四天內向租務法庭申請，租戶也可以自行向法庭申請。法庭接到申請後，會安排審訊日期時間，通知業主和租戶出席。法庭聆聽雙方的理由後，會作適當的判決，之後還會把按金提取表格同法庭判決寄往按金局。

最後還有一種可能：租戶不動聲色自行搬走。一般租戶不會留下通訊位址，亦可能欠下租金。這樣業主可向租務法庭申請要求用按金作抵押。法庭又可能會不開庭便判給業主。租戶在特殊情況下，可能得到法庭重新聆聽的機會。

2) 業主維修責任

住宅樓宇法律規定：業主在租約期內應保持樓宇維修妥當，除了是租戶本身破壞以外，一切屋內外的維修都是業主負責。此責任與商業樓宇租約有莫大分別。一般商業租戶都是自己負責屋內的修理。業主只管結構上的問題。RTA法例規定，業主是提供合理的安全設施，例如門窗都有鎖。並且修理好樓宇內的設施。例如：烹食爐、熱水系統等等都要工作。RTA法例把修理責任分為兩類：一為緊急修理。在這種情況下，租戶若因找不到或者來不及通知業主，有權自行去找人修理，然後再找業主償還修理費，但費用不能超過一千元，而業主應在十四天內付費給租戶。如果租戶不願預先付修理費，或者費用超過一千元，租戶就要向租務法庭申請緊急聆聽。業主有責任在簽租務時，給租戶聯絡電話作為緊急修理之用。如果業主任用經紀管理物業，則業主需明確授權與經紀修理費用的決定權，否則業主需要給租戶聯絡電話作緊急修理聯繫之用。法例上緊急修理定義為：爆水喉、廁所堵塞、天花板嚴重漏水、漏煤氣、漏電等等，任何使樓宇不安全或不可靠的事項。除了這些以外，一切要修理的部分都列入一般修理類別裡，業主也有責任去處理一般修理，但租戶需書面通知業主。業主應在十四天內處理好那些問題。要是業主在這十四天內不處理或租戶依舊不滿意，租戶可在此時申請到租務法庭解決。當然，業主所負責的維修是一些在正常情況下使用所產生的毛病，要是租戶因使用不當，不小心引起​​​​的，租戶便要自行修理，並且負責賠償業主所導致的損壞。還有，如果某些設備在租約開始時已是不工作的，例如壁爐，業主則不需要修理。

3) 業主檢查物業的權力。

在以下情況下，業主或其他代理是有權入屋檢查的：

A 在租客要搬走的前十四天﹐業主有權帶未來的租客看樓

B 業主要履行租約內的維修和責任，需要入屋進行

C 業主要給樓宇估價

D 業主要賣樓，需要給買家看樓

E 業主有權每六個月檢查一次物業

F 業主有充足的理由懷疑租客不履行租約的條款﹐ 在入屋之前﹐業主一定要在二十四小時之前給租客書面通知﹐列出理由和準備入屋時間。這書面通知可郵寄或面交﹐但郵寄一定要準備兩天的郵寄時間。重要的一點是﹐租客有安排享用樓宇的權力﹐業主要是無理或不合理的損害租客的權利﹐租客可向租務法庭申請強制令禁止業主入屋﹐並要求賠償損失。業主入屋不需要租客在場﹐當然業主有義務負責一切因業主入屋而導致的財務損失。業主原有樓宇的鎖匙﹐若租客更換門鎖﹐他應通知業主並配給業主一套﹐不可在不通知業主之前自行更換。

4）如果租客不按時交租應如何處理？

要是租客超過十四天都不交足房租，業主有權發出"搬出通告"。當然，租客有可能因短期的經濟問題要求業主通融一下，盡快補交租金。這樣，業主是有權接納或拒絕的，但如果因此而到租務法庭想把租客趕走，法庭接受業主令租客搬出的機會恐怕不高。但如果租客接到業主發出"搬出通知"在十四天內仍置之不理﹐法例是準許業主趕走這樣的租客。

要將這樣的租客趕走，業主需要做到以下步驟：

①當租客超過十四天還不交清租金，業主發出一份書面的“搬出通告”(Notice to Vacate)，表格可在政府的Office of Fair Trading拿到。

②向租務法庭(VCAT)申請收樓(Possession Order)，並把申請表副本送給租客一份。

③給租客兩份反對通告表格。

④給租客一份有收樓令的住客須知。

上面的①﹑③﹑④的表格均在Office Of Fair Trading索取。這四份檔一定要用以下的其中一種方法交給租客﹐否則無效。

A 親手交給租客

B 交到租客的住所﹐若他不在在可留給十六歲以上住在那裡的住客

C 用掛號信郵寄給租客

如上所說，租客在十四天內仍不理會通告，業主可向法庭要求收樓令。一旦收樓令發出之後，業主可購買收樓令執行書。這執行書指令員警在十四天內到該住所趕走租客。員警一般在行動之前的幾天書面通知租客，這樣他們自動搬走的可能性會大些。但無論如何，業主無權自行趕走租客﹐只有員警才有權力這樣做。

5）業主打算加租應需要怎樣的手續?

業主加租通知一定要在執行前九十天發給租客。如租客沒有定期合同的話，即所謂逐月(Month byMonth) 交租，業主仍須提前九十天的通知，才可以實施新租金。如租客有定期合同，則視合同是否許可在租約期內調整。若不許可的話，九十天通知應在合約到期前發出。當然，租客有權反對加租。加租只是容許調整到“市場”租值，在九十天​​​​通知書內，業主一定要提到租客反對的權利，他們可能向“Office of FairTrading”要求審查加租的幅度。租客一定要在收到通告後三十天內向該辦事處申請。現在的法例已經沒有限制加租的次數，唯一要求是九十天前通知。?如果租客在合法加租通知後，拒絕交新租怎麼辦？這樣與不交租的情況一樣，一旦超過十四天，業主便可發出“搬出通告”和申請收樓令。

6)在什麼情況下﹐可立刻逐走租客﹖

如果租客和他的訪客惡意損壞住宅，或者危害到鄰居的安全，業主有權發出馬上要他們搬走的通告，如果要使之有效力，業主可同時向租務法庭申請緊急收樓令，要求法庭立即聆聽桉件，並馬上給予收樓令。

7）投資業主管理物業須知

住宅物業租出去後，若要收回，有以下幾種情況和條件：

①業主要賣房：這是所謂交吉賣樓，業主想交空屋給新業主。在租約還未期滿滿之時，住客是有權繼續租約的；在租約結束前至少六十天之前，業主應該發出書面通知給租客，要求租客在租約結束後馬上交出住房。關鍵在於業主要給租客六十天的書面通知，才是有效的通知。

②業主要收樓自住：業主至少必須六十天之前通知租客。與第一項條款一樣，在租約期內，業主無權中途收樓，最快要等到租約期滿才可以收回。自住的定義為本人、配偶、子女、父母或其他倚靠者用來作住宅。如果業主在收樓後十二個月內再出租，租客有權向租務法庭申請搬回，而要業主賠償損失。如果業主在租樓時已預先證明物業是自己的住宅，這樣業主只需給予租客十四天的通知，即在租約期面前的十四天，書面通知租客要收樓自住。

③收樓改作商業用途：這是業主準備把樓宇改為非住宅用途，則在租約期滿前六十天書面通知租客便可。非住宅用途包括商用或工業用等。

④樓宇需要拆除和大裝修：如前一樣，業主必須提前六十天通知租客。

⑤政府徵用﹕須提前六十天通知。

⑥無需任何理由收樓：如果業主在租約期滿九十天前，已經書面形式通知租客到期要搬出，業主無需給予租客任何理由。如果租客原本的租約已期滿，現在只是定期交月租或週租，即所謂Periodic Tenancy，則六十天通知便足夠。

⑦另外若租約是短於六個月的，所需的通知也是六十天，而不是一般租約的九十天。如果通知期滿後，租客仍然不願意搬走，業主可向租務法庭申請指令租客搬走。

以上提及的書面通知均可向政府部門Fair Trading索取。