二線樓市大熱 蘇州高地價背後風險已現？

​​二線樓市的熱，似乎已經超出了市場普遍預期。從去年開始，南京（樓盤）、蘇州（樓盤）、杭州（樓盤）、合肥（樓盤）等地樓市開始強勢回暖，到今年過年前後熱度比肩一線城市。而在滬深等地調控政策出台之後，二線城市之熱更是有增無減，一時風頭無二，大有接棒一線城市領漲全國之勢。

然而，這些熱門二線城市樓市瘋狂的背後，究竟是合理需求的集中釋放，還是政府與開發商的合力助推？此輪上漲能夠持續多久？是否存在風險？

​熱度空前 蘇州補漲邏輯是否合理？

4月7、8兩日，蘇州迎來2016年首場大型土地拍賣會，火爆程度令不少業內人士驚嘆「前所未有」。超過40家房企參與，最終11家房企成功拿地13宗，總成交金額達到250.73億元，平均溢價率高達203%，其中住宅性質的土地拍賣溢價率全部超過100%，甚至有的土地溢價率超過300%。

不僅是蘇州，南京、合肥、杭州的土地市場也同樣火熱。3月18日，全國近40家房企爭奪南京5塊地，成交金額達92.72億元。3月24日，合肥3月土地拍賣會上，濱湖區一宗地拍出76.89億元的「天價」，溢價率高達驚人的400%，成合肥總價地王。上周南京再推7宗地塊，總起始價達123億元，其中位於建鄴區河西南部的三宗地塊尚未競拍注定已成新地王。

「這些熱點二線城市受益於一線城市的『溢出效應』和『比價效應』，再加上自身有一定的產業和經濟體量，因此在一線城市受限後，成為接棒的熱點城市。」仲量聯行中國區研究總監周志鋒表示。在他看來，目前大熱的二線城市中，蘇州風險相對較大。而這所謂的高風險，並非指樓市不健康，而是未來市場購買力能否支撐當下飆升的土地價格尚不可知，目前高位拿地的房企未來也不排除有被套可能。

仲量聯行研究部提供的數據顯示：2016年一季度蘇州、南京、杭州三個熱點二線城市高端住宅成交均價環比分別上漲17%、4.4%和6.1%；同比漲幅分別是32.9%、10.2%和9.6%。 「從數據可以很清晰地看到，在三個熱點二線城市中，蘇州在此輪房價上漲中漲幅最為強勁。」周志鋒表示。

看量看價 未來能否支撐高地價？

經過此輪房價上漲，雖然目前看蘇州樓市庫存依然偏低，房價水平也尚未到頂，但眼下蘇州樓市已出現投資客占比可觀、土地價格水平飆漲過快等風險因素，對於開發商來說，蘇州還能否成為樓市避風港？

從價上來看，按蘇州當地業內人士的估計，照目前蘇州土地拍賣的樓面地價估算，全市均價上兩萬指日可待，上三萬今年年底前也有可能出現。例如4月7日當代置業拍得的樓板價28761元/平方米的高價地塊，未來售價必須達到每平方米5萬元左右，開發商才能有合理利潤。

從量上來看，根據蘇州市統計局的數據，2016年前兩個月，商品房新開工面積同比增長85%，其中住宅新開工面積同比增長57.1%，住宅竣工面積同比增長58%。在周志鋒看來，未來的市場購買力是否能夠支撐這些供應量以及高房價，這些都將是此時逢高入市的開發商和購房者必須警惕的風險。

從樓市購買力支撐情況來看，隨着幾年前低端制造業的外遷以及以台商企業為代表的電子制造業的蕭條，近幾年來蘇州人口的凈流入增幅逐年下降。蘇州市統計局今年3月16日發布的人口與就業發展報告顯示，2015年末，蘇州常住人口總量1061.6萬人，環比上年僅增加1.2萬人，微增0.1%。「十二五」期間，蘇州常住人口年均增長0.3%，遠低於「十一五」期間年均8.9%的增長速度。這也意味着，除了合理水平的投資需求外，蘇州剛需置業和改善型需求到底能否支撐未來的量與價？

不過，從更加長遠的角度來看，蘇州正面臨以「全國首個開放創新綜合試驗區」為目標的城市升級轉型。從經濟發展規劃和人口導入角度看，目前的高地價長期看是有一定支撐的。但從中短期來看，當地政府極有可能出台緊縮政策以抑制房價的上漲，不排除有此輪高價拿地的開發商被套其中。

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