轉向利潤「高地」佳兆業上半年入手地塊九成位於一二線城市

每經記者 羅碧 發自香港

一直將城市更新作為主攻方向的佳兆業集團（01638，HK），其在舊改上的專注在今年上半年的業績報告中逐漸顯現出回報。

8月15日，佳兆業集團在香港發佈中期業績，報告顯示，上半年，佳兆業累計完成70.2億元營業額，毛利達25.6億元，較上年同期分別大幅增長205.0%和130.5％。核心淨利潤增長195.1%至10.93億元。

報告顯示，上半年佳兆業共實現合約銷售110億元，按年增長70.7%。已完成的合約銷售額中，於去年年底推出的位於深圳龍華的舊改項目——佳兆業城市廣場的銷售額佔比高達21.5%。

根據佳兆業此前對外透露信息顯示，佳兆業城市廣場的銷售毛利潤率達50%，而對於今年6月推出的深圳大鵬佳兆業假日廣場，佳兆業集團董事局主席郭英成向 《每日經濟新聞》記者表示，該項目銷售毛利率仍將維持在50%左右。

回歸一二線城市

從1999年公司成立初就將業務定位為「在城市郊區開發大型住宅物業」的佳兆業，在2012年之前主要將業務範圍鎖定在三線及低級別城市。

根據2012年年報顯示，從2011年下半年開始，佳兆業開始回歸一線以及省會城市，在2012年全年購入的21幅價值45億元的地塊中，73%位於一二線城市。

今年上半年，佳兆業在土地市場上共投入86.5億元，購入12幅地塊，用超過營業收入的金額「搶地」的佳兆業被外界評價為「激進」。

對此，佳兆業解釋稱，這與公司轉向一二線城市的戰略調整相符。記者瞭解到，在上半年佳兆業購入的12幅地塊中，91.7%位於一線及省會城市。佳兆業此前表示，一線城市競爭激烈，但一線城市的供應也少，去化率快，相應的系統性風險也較小。

郭英成在業績報告會上表示，三四線城市競爭激烈，市場利潤空間相對小，「隨著佳兆業今年資本結構的改變，回歸到一二線發展很正常，三四線城市會保留在30%左右。」[NT:PAGE=$]

對於佳兆業上半年拿地表現出來的積極態度，佳兆業集團董事會副主席兼執行董事譚禮寧在闡述佳兆業上半年負債率從去年同期的74.0%升至77.6%的原因時，譚禮寧表示，負債比例上升主要因為「三、四月份做完融資後就去收購土地」。

今年上半年，佳兆業三次發行優先票據，共募集13.4億美元以融資2014及2015年到期的債項，上述交易使得佳兆業債務到期組合的期限由2012年年底的平均2.2年延長至3.6年，資金成本由2012年底的10.2%降至8.4%。

此外，上半年增長較快的銷售額也是佳兆業在土地市場上頻頻出手的原因。中報顯示，佳兆業上半年實現合約銷售約110億元，按年增長70.7%。佳兆業集團總裁金志剛認為，從今年以來的情況看，政策調控的餘地已不及前兩年大，「政策環境會越來越好，需求也很旺盛，今年下半年佳兆業新推的面積充足，上半年賣110億，完成全年220億的銷售沒有任何難度」。

舊改仍是利潤「奶牛」

中報顯示，上半年佳兆業110億元的合約銷售額中，21.5%來自佳兆業去年底入市的深圳佳兆業城市廣場第一期的貢獻。去年底佳兆業曾對外透露，該項目地價為3600元／平方米，而實際售價為1.7萬~2.2萬元／平方米，銷售毛利可達50%。

但今年初，深圳市出台了優化資源配置促進產業轉型升級的「1+6」文件，其中，對2006年的基準地價進行了上調，業內人士對此反響較大，認為這會造成舊改成本上升。

郭英成向《每日經濟新聞》記者表示，上述政策主要針對新的舊改項目，佳兆業進入舊改項目較早，均按當時實行的基準地價拿項目，對已拿項目的成本影響不太大。「基準地價在整個地價中佔比不大，調整後也不多。市場價格已經提高了很多，基準地價的上調跟不上市場價格的上調。」

據瞭解，佳兆業在珠三角已擁有超過900萬平方米的舊改土地儲備。除深圳佳兆業城市廣場外，今年6月佳兆業另一舊改項目已在深圳入市。郭英成坦言，這一項目的銷售毛利率仍能維持在50%左右。

對於行業普遍認可的 「暴利時代已過去」的說法，郭英成認為，在舊改方面一向表現突出的佳兆業在毛利率上仍有相當大的競爭力，「舊改的土地位置都較特殊，毛利率有相當大的競爭水平。」

中報顯示，上半年，佳兆業毛利潤同比上升130.5%至25.6億元，核心純利上升195.1%至10.93億元。