杭州經適房滿5年可上市交易 增值部分55%歸政府

每經記者 徐傑 發自杭州

昨日（8月15日），杭州市住房保障和房產管理局召開新聞發佈會，通報杭州市經濟適用住房上市交易和回購管理政策。該政策明確，簽訂購房合同(含預售合同)滿5年的經適房可上市交易，不過經適房住戶要按照評估價與當時經適房購買價差價的55%向政府交納土地收益等價款。

有業內人士表示，其實經濟適用房可以上市交易，許多城市已經實現，但對杭州而言，或具有更加與眾不同的意義。

根據國家統計局的數據，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與其城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅非常接近。「經濟適用房上市交易後，促進存量增加，可以起到平抑房價作用」。中國房地產研究會副會長童悅仲向 《每日經濟新聞》記者表示。

增值部分55%歸政府/

杭州昨日公佈的《關於規範杭州市區經濟適用住房上市交易和回購管理的實施意見(試行)》，圍繞經濟適用房上市交易、內部循環和申請回購等相關內容，明確了政策規定。

其中符合簽訂購房合同（含預售合同）之日起滿5年，並補交土地收益等價款取得完全產權的經濟適用房可通過買賣、贈與等方式處置該住房。

《每日經濟新聞》記者注意到，2004年9月1日被確定為土地收益等價款繳納比例的分界點。2004年9月1日前簽署經濟適用房購房合同的，不用補繳土地出讓金；之後購買的經濟適用房交易時，須按現今評估價和當初購買價差額的55%繳納土地收益等價款。

而在2004年9月1日後簽訂購房合同的，如上市交易需按照屆時公佈的評估價與當時經濟適用住房購買差價的55%，向政府繳納土地收益等價款。繳納土地收益的計算公式為：需補交的土地收益等價款=[（屆時的評估單價-經濟適用住房購買時單價）*按經濟適用房價格購買的面積]*55%-購買時繳交的稅費。

我愛我家市場研究中心報告認為，對於2004年9月1日之前購入的經適房業主，根據目前其持有的住房，表現出積極的出售願望，而在2004年9月1日之後的業主來說，面對55%的土地收益，意味著業主和客戶之間將產生高額的稅費，將視未來的市場表現，逐步進行上市交易。[NT:PAGE=$]

「在2004年以前，房價沒有飛漲，當時購入經濟適用房的人群沒有經濟適用房的概念，經濟適用房和商品房價格相差不大。2004年以後，房價上漲很快，經濟適用房和商品房產生差價，比如商品房要15000元/平方米，經濟適用房才3000多元/平方米，出現一房難求的局面。」雙贏機構總經理章惠芳說。

記者還注意到，增值部分55%歸政府的比例和南京一樣，但相較濟南、北京等已實施經濟適用房入市的城市要低，數據顯示北京和濟南為70%。而今年以來市場傳出消息稱，北京擬禁止經濟適用房直接上市進行交易，逐步建立經濟適用房封閉運行機制。

經適房入市可抑房價/

值得關注的是，杭州經濟適用房的入市或將對目前高企的房價起到平抑作用。

官方數據顯示，今年上半年，杭州新建商品住房成交量同比上升，價格同比上漲。杭州市區商品房成交均價17910.7元/平方米，其中商品住房成交均價17507.1元/平方米，同比上漲25%。

「根據國家統計局數據，6月杭州新建商品住宅價格同比上漲7.4%，與城鎮居民家庭人均可支配收入的實際增幅非常接近。」7月26日，浙江省內媒體《今日早報》援引杭州市住房保障和房產局的表態，「下半年，將會同物價等有關部門利用價格備案、預售許可等手段加強對商品住房價格的控制，保持每月房價的均衡，確保房價控制目標的完成」。

杭州透明售房網的統計數據顯示，截至2013年8月15日，杭州主城區（不含蕭山、餘杭，下同）領出預售證的經濟適用房房源量為9萬餘套，面積超過830萬平方米。

「房價由供需關係決定，無疑經濟適用房的市場將增加整個市場的供應量，從而對房價起到平抑作用。」童悅仲說。

章惠芳亦認為，經濟適用房上市交易無形之中增加了市場上的供應量，對於後市供需關係有一定的影響。「現在很多老小區的二手房居高不下，經濟適用房上市交易後，促進存量增加，房價得到平抑」。

德佑地產研究部總監陸騎麟也向《每日經濟新聞》記者表示，房源量的增加，對緩解市場供應，平抑市場價格起到積極的作用，但這個過程是逐步釋放的過程。

與此同時，值得注意的是本次經濟適用房的釋放與房產稅的關係。有市場消息稱，杭州版房產稅最早將於今年10月後出台，在今年4、5月間杭州版房產稅方案在出台前夕被叫停後，杭州市又提出了新的版本，稅率由原來的0.4-0.8%上調到了0.5%-1.0%，而徵收範圍則仍然不包括存量房屋。

陸騎麟認為，因為房產稅主要針對的存量房，目前還不好判斷對經適房的影響關係。