被指儲備不足難以為繼 濱江集團今年欲拿一半銷售額買地

每經記者 徐超 發自杭州

近期，多地出現了開發商高價拿地的現象。中投證券5月發佈的關於濱江集團（002244，SZ）的「證券研究報告/公司深度報告」卻指出，如果杭州房地產的龍頭企業濱江集團，不能及時補充土地儲備，就可能面臨業績增長難以為繼的風險。

事實上，2012年至今濱江除已在開發的項目外，多次參加拍賣會均無功而返，幾乎沒有新的土地入賬，5月份還將旗下一物業50%的權益轉給了萬科。

對於中投證券 「土地儲備只夠到2015年」的說法，濱江集團董秘李淵向《每日經濟新聞》記者表示，濱江對拿地剎車踩得比較早，早在2011年1月份就開始暫緩土地儲備了。

券商：2015後增長難以為繼

《每日經濟新聞》記者在中投證券上述報告中看到，作為杭州區域的地產龍頭，濱江集團的開發重點聚焦杭州及周邊經濟較好的城市。2012年底未結儲備面積336萬平方米，其中杭州佔比60%以上，權益未結面積255萬平方米，對應貨值約605億元，可貢獻淨利潤109億元，以2012年12.7億元的淨利潤為基數，中投證券測算現有土地儲備資源可支撐未來4年（2013~2016年）淨利潤保持30%以上的復合增速。

中投證券認為，濱江最大的看點在於早年獲取的杭州優質存量資源的釋放仍能支撐2~3年內業績較快增長，而最主要的風險亦是現有土地存量的侷限令後市存在難以為繼的局面。

報告認為，一線城市土地市場競爭日趨激烈，濱江長期發展面臨向「加快周轉+拓展代建業務」轉型的挑戰和機遇，能否成功尚需持續觀察。而面對杭州區域市場風險及政策風險，以及高端豪宅項目銷售的不確定性這兩大因素，濱江若不能及時補充儲備資源，2015年後業績增長可能難以為繼。

對此佐證的就是濱江目前手中的20個儲備項目，其中12個項目集中在杭州，14個項目的拿地時間集中在2009年和2010年。

中投證券同時在「風險提示」中提到，濱江的項目相對集中杭州，存在較高的區域市場風險；若杭州後續調控政策較預期嚴厲，或當地經濟出現明顯下滑，可能對公司經營產生較大的負面影響。濱江的高端豪宅項目武林壹號和湘湖壹號，總價高，市場容量小，銷售存在一定的不確定性，而且此類項目對行業週期波動敏感度高，若後續行業環境出現大幅收緊，對此類項目銷售的負面影響會更為明顯。[NT:PAGE=$]

對於中投證券「土地儲備只夠到2015年」的說法，濱江集團董秘李淵向《每日經濟新聞》記者表示，還沒有看到這個內容，但李淵證實，濱江對拿地剎車踩得比較早，早在2011年1月份就開始暫緩土地儲備了。

李淵說，2011年1月26日國務院出台「新國八條」，開始新一輪調控。濱江2011年的年報裡面就提到「兩開源，兩節流」，當中有一個「節流」就是暫緩土地儲備。

對於規模擴張和資金問題，李淵對《每日經濟新聞》記者表示，如果企業資產不好，有哪家銀行會貸款給你？濱江現在慢慢地把貸款換置成物業經營型的，像寫字樓、賓館酒店，都是自己持有的物業，拿這些去貸款，就不是開發貸款，就非常穩定。

高地價逼退中小地產商

房地產業界知名專家學者陳晟向《每日經濟新聞》記者表示，濱江主做高端地產，所以在土地選擇上也會更挑剔一些，現在整個調控對高端地產的土地出讓還是有所控制的，因此獲取相應的土地難度會加大。

事實上，近期多家開發商在各地市場出手「兇猛」，高價拿地背後的根本原因便在於此。房產專家蔡為民說，如果不能及時「補倉」，很多地產商都面臨退出房地產行業的風險。

中投證券分析認為，濱江2013年拿地姿態將轉向積極，並以高周轉項目為主。報告認為，與過去兩年的謹慎不同，濱江2013年計劃將銷售金額的50%用於新增土地儲備。

對於中投證券上述說法，李淵表示，濱江今年將拿出銷售額的一半用於儲備土地，但在目前土地市場價格走高的大背景下，濱江能有多大的實力買地，是個未知數。