〈書摘〉不要買房子來改套房

「月風，我最近看到一間房子，如果買來後改成套房再脫手，應該會很賺！」

聚會時，一位朋友說。

我知道，房產投資圈中，十分流行買公寓改套房後再脫手。

但我絕對不會這樣做。

改一間套房要多少錢呢？

從投資面來看，假設某甲買一間100萬的公寓（30坪），頭期款20萬，代書費、契稅、保險費、仲介費約5萬，清潔費和油漆換燈等費用約3萬，總共是28萬。

如果改成五間套房，以每房改造費用26萬（含家具家電）來計算，總改造費為130萬，再加上頭期款20萬和代書費等規費5萬，總金額相當於155萬元。（如果甲希望賺30萬後脫手，那麼下一個買方至少要準備185萬的頭期款（155+30））

(表頭)空屋ＶＳ改套房費用表
項目 空屋 改套房
頭期款 ２０萬 ２０萬
規費 ５萬 ５萬
套房改裝費 -- １３０萬
清潔打掃整理費 -- ５千
油漆、換燈、換窗簾 -- ２.５萬
真正要付的頭期款 ２８萬 １５５萬

一間改好的分租套房，視租金多寡，每年大約可以賺到50～100萬的利潤。空屋，平均利潤約30～50萬。

假如Ａ先生剛好有155萬，投資在一間分租套房上，一年後出售最大利潤是100萬元，那麼投報率是64.5％。而投資在空屋上，155萬可以買5間，一年後出售最小利潤應該是 30ｘ5＝150萬元，投報率是96.7％。

你以為這只有64.5％和96.7％的差距嗎？

錯！你還少算了時間要素。一間套房改好，至少要60～80天。在等待滿租的期間，至少又要 60～80天。如果再加上分眾市場的因素，想賣出改裝套房，平均要一年。中間雖然有少量租金收益，但還是要繳房貸，所以差額並不多。

空屋呢？買進一間空屋，還沒交屋就可以「借屋裝修」，甚至還沒交屋就已經處理完成。

以桃園地區為例，一間漂漂亮亮的「空屋」，只要三個月～六個月就可以成交。也就是說，剛剛計算的投報率，因為時間因素，要再往上翻兩倍！

因為，就算半年賣出空屋，拿回來的資金，還可以再買進10間空屋，而不是一開始的5間。

所以，正確的計算應該是從第一屋買進半年後到年底：
155萬的本金┼150萬的利潤 ＝買進10間空屋

一間一樣只賺30萬，「俗俗賣」！到年底時，155萬的本金，可以滾出450萬的「淨利」只買賣空屋，投資155萬，年底變成 605萬買空屋改套房賣出，投資155萬，年底變成255萬！

這……就是差距！！！！

節錄自《我在房市賺一億》(月風著，各大書店＆博客來皆可選購)