南韓房市表現悽慘 經濟復甦受拖累

自2004年來最嚴重的房地產市場衰退情形對南韓經濟復甦造成了威脅，主要係因該國政府用於刺激房市的應變經濟政策(stop-go policies)未能取得任何持續復甦進展。

根據首爾市網站上公布的數據，由於受到臨時購置稅減稅優惠到期的影響，上(7)月該市公寓交易量大幅月減80%。

南韓最大房貸借貸業者國民銀行(Kookmin Bank)指出，該國房價表現持平，並在上月底為止已經連續走跌第14個月。

為不動產市場注入生命是總統朴槿惠於2月就職時的重要目標，因此自4月起便以減稅方式來刺激需求以及祭出供給管制措施來支撐價格。建築活動目前的低迷情形也正給該國政府增添在出口失調與家庭負債幾乎創新高之際，恐無法達成今(2013)年經濟成長預期之風險。

根據南韓政府的預估，該國今年經濟成長率將達2.7%。

首爾SG Securities經濟學家Oh Suk Tae表示：「南韓的房地產市場正緩慢走降，令經濟成長潛能遭到削弱。由於不動產占家庭財富比重很大且對於房貸的高度依賴，消費者將持續縮減開支，除非房地產價格持續向上走升。」

房市的疲弱也為亞洲第4大經濟體增添挑戰。

南韓央行(BOK)曾於上月11日預測，明(2014)年經濟成長率將今年的2.8%好轉至4%，創下2010年來最快增速紀錄。

南韓財長玄旿錫(Hyun Oh Seok)在4月時亦表示，當政府推出提振房地產市場措施時，長時間的衰退「能令整個經濟承壓」。

除了6月到期的臨時購置稅減稅優惠外，該國政府亦對低收入首購族以及受到資本利得管制的擁有多間房屋主祭出減稅優惠措施。

上述兩種措施亦將於今年年底時到期。

根據南韓財政、土地以及公共行政部門於上月22日聯合發表的1份聲明，該國政府正在討論如何削減購屋稅來「正常化」不動產市場，並將於本(8)月底前向國會呈交減稅措施草案。

首爾不動產資訊公司RealEstate 114研究員Lee Mi Yun表示：「首爾7月的房市交易量大跌，而我預期國內其他地方幾乎也是相同的情形。」

Lee Mi Yun並說，由於不預期房價會漲，南韓國民並未在買房。在此種環境下，藉由減稅來降低購屋成本將可能增加交易量，但並不會使得交易量大幅上升。

南韓國民銀行指出，7月全國房價月增幅度未有變化，但包含首爾在內的城市房價卻在下跌。

過去13年來，南韓全國房價平均年增幅度接近5%，但自去(2012)年5月起已經走跌0.9%。

南韓政府也正在令振興房地產市場的努力保持平衡，因日益上升的家庭負債令人感到擔憂。

南韓央行(BOK)行長金仲秀(Kim Choong Soo)上周表示，該國家庭負債情形限制了經濟成長潛力。

Oh Suk Tae認為：「只要房地產市場仍然不景氣，經濟是不可能會達到全球金融危機前的潛在成長率水準，亦即成長4-5%。」

此外，南韓建築活動也逐漸走緩。

根據該國官方於上周日(7/28)公布的數據，今年上半年住宅建築許可數量比1年前減少24.4%，開工數量亦下滑19.2%。