置富購嘉湖銀座 長實套現58.49億 變相減持7成股權

長和系旗下置富產業信託(0778-HK)昨(30)日公布以58.49億元(港元，下同)，向大股東長實(0001-HK)收購其於天水圍的嘉湖銀座物業。今次交易將透過配售新基金單位及貸款來支付，有消息指置富將按每股作價6.74至6.92元，配售約1.157億個新單位，涉資8億元，作價較停牌前股價7.12元，折讓2.81至5.34%。

香港首富、長和系主席李嘉誠，出售本地資產的動作不絕。分析員認為，長實今年賣樓成績不太好，故出售嘉湖銀座，有助長實的現金流及盈利表現。

《星島日報》報導，置富產業副行政總裁趙宇昨於電話會議稱，是次交易作價合理，她認為嘉湖銀座的資產增值潛力大，已出租平方呎月租為27.4元，較其他物業如麗城薈約20元為高。她又稱，嘉湖銀座日後的翻新計畫，與現時旗下的屋苑商場方式類近，例如馬鞍山廣場將大面積的地方拆細分租。被問及完成翻新後會否加租，趙宇表示與居民日常生活相關的行業，加租幅度會傾向溫和。

至於今次交易透過貸款作為融資方式，雖令其負債比率升至約34.5%，但趙宇認為仍屬可接受水平，因並沒有超過新加坡對房地產投資信託基金的借貸限額35%的總槓桿比率，以及負債比率仍在集團財產的45%內。

截至今年6月底止半年，嘉湖銀座的物業收入淨額為1.104億元，租戶數目有206個，出租率為95.5%。完成是次收購後，置富可出租總面積將增至約311萬平方呎。

對於置富以58.49億元收購嘉湖銀座物業，交銀國際聯席董事劉雅瀚認為作價合理，屬市值水平，以該物業今年上半年的收入淨額1.104億元計算，估計其投資回報率約3.8%，而一般成熟的商場約有5%的回報率。他預期嘉湖銀座翻新後，中長期可達至此水平。此外，劉雅瀚指出長實是次出售嘉湖銀座物業，預期可帶來約10億元的淨利潤，此金額已可抵銷因年初拆售雍澄軒所造成的費用。

置富昨日停牌，以公布有關基金單位配售。有消息指出，今次配售新基金單位，佔基金單位總數擴大後已發行股本6.4%，估計配售所得款項總額為7.8億至約8億元，星展銀行及渣打銀行為聯席牽頭經辦人及包銷商。另外，該集團亦獲星展及渣打銀行提供貸款，最高貸款額為52.27億元，息率按香港銀行同業拆息1.48%的混合息差計算，並於融資協議生效日期起計，3.5至5年內還款。

香港《明報》報導指出，今次屬系內企業之間的交易，市場視為「左手交右手」，但實際上則是李嘉誠將長實持有的資產，轉售給置富的股東。主因是嘉湖銀座商場，原為長實持股98.47%的巍城有限公司直接全資擁有，而長實目前持有置富30.83%股權。換言之，長實變相減持嘉湖銀座近70%的股權。

李嘉誠近年多次出售香港資產，再將套現所得，投資在海外的公用及電訊項目。不過，中信證券國際研究部房地產行業執行董事顏偉洪則認為，出售商場純粹是做生意，「對長實來說，嘉湖銀座貢獻有限，從第1日開始已想賣，現在只是時機成熟了」。他指出，李嘉誠或預料到未來1、2年，息口將會有所變化，故「借平錢」去套現。再者，長實今年售樓情況「難看」，故套現有利集團現金流及盈利表現。

置富副行政總裁趙宇昨日在電話會議上解釋，目前在低息環境下，今次透過融資去收購是好時機。她指出，完成交易後有助提高每股基金單位的分派比例，令股東的回報增加。再者，新界西是一個人口增長較快的區域，亦有助嘉湖銀座的租金回報。不過，她未有正面回應，日後加租空間有多少。

集團舉債收購將令截至6月底的負債比率，由20.9%增至34.5%，貼近新加坡有關房產信託負債比率的上限35%，以及香港的45%上限。

根據置富公布，嘉湖銀座一、二期不包括車位及附屬空間，商場可出租的總面積為66.52萬平方呎，而車位有622個。商場的出租率截至6月底為95.5%，有206個租戶，而每月平均呎租為27.4元。上半年的物業淨收入為1.1億元，若按今次逾58億元的收購作價計算，回報率僅3.8%。

長和系中期業績發表會原訂於本周四(8月1日)舉行，長實昨(29)日突然宣布，管理層決定不舉行記者會，每年只會在全年業績才會舉行記者會，但周四繼續會與分析員會面。