〈住展雜誌〉蛇年房市 續走多空膠著

 
蛇年房市 續走多空膠著

去年底台灣進出口數據好轉、台股翻紅，經建會訂出將近四趴的GDP成長高標，央行總裁更罕見高喊今年經濟將U型復甦。顯然，經濟面將不再是影響房市的要項。不過，除奢侈稅及融資調控持續外，實價揭露產生的邊際效應仍不容小覷；蛇年房市，看起來依然多空膠著…

在國內外景氣低迷陰影持續籠罩下，龍年台灣房市不但難以神龍擺尾，反倒成了虎頭蛇尾；不過資金熱錢效應仍不減，美國FED不但祭出第三波量化寬鬆政策，年底前更又宣佈新的增額四五○億美元國債收購計畫，被外界稱做是QE4。

然而FED之所以再印鈔票買國債、變相借債給政府以擴大支出，主要還是為美國財政懸崖問題，預先建構防火牆。因此這波印鈔，嚴格來說不算是前三波量化寬鬆的延續，但可預見的是，具資產概念的股票市場，仍將隨之起舞。

經濟復甦 政策影響仍在

說到股市，第三季前受制證所稅開徵議題，台股加權指數及交易量持續疲弱；但去年十一月底官方信心喊話且強力護盤，使得最後階段以漲勢作收。接著，部分經濟數據出現回春訊號，彭總裁更公開喊話認為，今年台灣經濟可望U型復甦，經建會又設定全年GDP成長高標達三點八趴。去年的房市減分專案︱經濟景氣，今年或有機會變成正向因素。

不過影響程度不亞於經濟面的政策因素，短期內則還不會消退；除了還拴著頸箍的奢侈稅，及央行、金管會持續強力調控融資外，最重要、影響力道也最大的，還是去年十月中之後的實價登錄資料開放查詢。

對新建案市場來說，實價揭露的真正衝擊，或許才要開始；因為第一批共六十四件預售屋實價資料，是隨去年底第三波資料上線。而以先前兩波揭露造成的觀望氣氛研判，這波預售屋實價揭露的影響時間，最少也要拉到農曆年後。

◎台北市 各區價差可能再拉大

十月中實價揭露後，北市房市主要是成交速度下降、觀望氣息變濃，價格則沒有立刻出現變化，至多是改採不二價銷售者增。不過來到上月，終於明確出現價格鬆動的案例：文山區羅斯福路沿線某些舊案，宣稱因應實價登錄而降價。

不過就本刊瞭解，這些案例只是把先前開出過高行情的價格降下來，下修後大概還在六字頭上下，和一般首購族經濟能力相較，仍屬高檔。

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整體來看，北市近期房市交易狀況變化不大，還是低總價產品反應稍佳。不過目前各項消息面皆顯示，蛇年北市房市仍是高價豪宅領銜主演；如稍早大陣仗公開的欣陸信義計畫區B7案，就宣稱將開出三百萬單價，另外稍早標售一度轟動的微風二期基地，據瞭解也是今年內會推出，產品同樣會是豪宅。

從豪宅產品再看回文山區少數舊案小降價，及北投奇巖重劃區未來新案產品可能會走一般，甚至首購路線，反映的是，有能力買豪宅者更富，其他一般地段或基地條件者，則很可能難以繼續跟漲，原因在於一般購屋人的消費力並沒有提升。

◎新北市 實價揭露災區出現？

或許是實價揭露後，政策面沒有再出現更多利空，台股近期也翻紅，因此新北市去年底市況也未出現更多變化，同樣是相對低價產品及區域銷況稍佳的局面。不過基於奢侈稅開徵將滿兩年，部份區域近年供給大量也陸續進入交屋階段，來年這些區域的價量變化，值得持續關注。

前些年，新北市一些建設題材眾多的區域，因為投資客瘋狂卡位，房價墊高速度特快；而早期較低行情因實價揭露而逐一曝光後，對目前綫上個案銷售，肯定形成衝擊。事實上，這樣的狀況，在去年底的新莊頭前段就已看到。

至於林口，近一年房價漲勢已算緩和，今年年底機場捷運將通車，可望引進更多自用消費者，區域房市應能迴歸供需基本面。

去年整年市況屬新北市最佳的淡海，入冬後人氣也下降，不過除了市場氣氛不佳外，也是因為區域進入新舊案交替期、媒體量減少之故。

另外，去年底營建署推出淡海兩筆住宅地標售，果然引發搶標，其中一筆還改寫單價新高紀錄；而根據本刊瞭解，當地業者順勢作多態勢相當明顯，今年第一季後的三二九檔將再現大量。這當中除宏泰新市鎮商業區造鎮案外，另一上市建商宏盛的新案也已在潛銷；宏盛案將分兩期推出，一期二到四房規劃，二期坪數會稍放大。

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◎桃園縣 升格炒作題材開跑

稍早房仲調查顯示，桃園房市去年第三季之後，投資比例已超過四成；此說法和稍早本單元之分析算是吻合，不過實際上仍是因地制宜。如最近市況算穩定的南桃園，房市消費就還是以內需自用為主；至於房價持續墊高的北桃園，近期市場人氣則略有下滑。

而南桃特例，則是行政區跨中壢及大園的高鐵青埔特區。上月底冠德機場捷運A19站及國泰高鐵產專區兩大地上權BOT案先後簽約之際，就出現當地半年後大樓單價上看四字頭價位的說法；而根據本刊側面瞭解，其實現階段就已有個案要賣這個價位，基地位置則是在商業區。

不過到目前為止，當地新大樓案大部分都還未取得建照，因此仍無法正式簽約，只能先收訂單。先不論未來本區的供需難題，光是投資客狂卡位這一項，就足以替當地房市埋下潛在變數。

近期有關桃園房市的最新消息，當然是即將升格，及五楊高架將全線通車。將於明年底升格的消息曝光後，就成為業者大作文章的題材；像遠雄在大溪銷售中的「大溪地」，近期廣告內容就鎖定升格利多。至於他們的龍岡新推案，預料將會開出二字頭區域新天價。

五楊高架方面，去年底中壢至楊梅段已先通車，實際效果似乎沒有房市業者說得那麼神。原因在於，目前該高架道啟用的交流道，都是匯回中山高，連接桃園、中壢乃至楊梅市區的真正交流道，則都還在規劃階段。

◎新竹地區 竹北供給Q1再增

無意外地，新竹地區房市，去年底也無重大變化；竹科園區氣氛依然不佳，直接影響當地房市銷況。依賴竹科人較不深的竹東、湖口、新豐等區，還是相對低價透天產品當道，至於兩大都會區新竹及竹北兩市，未來一季房市走勢，則將有些不同。

新竹市重案區關埔，去年後半段新進場推案數量就已不多，預料未來一季也不會有太多新案進場搶市。至於同期銷況稍好的市區，未來推案則仍會走大坪數、高價路線。

至於竹北市，或許還有高鐵開發等題材可期，加上重劃區待開發空間仍不少，未來一季供給還是相當多；初估至今年第一季止，至少還有三百億案量等著上膛。不過其中不少是過去一年來，因景氣等因素而持續遞延者。

最受矚目的，則還是高鐵特區；就本刊掌握資料，特區未來新案幾乎都將走大坪數、高總價路線，當中最指標的則是高鐵商業區國泰新案，開價將來到四十到五十萬／坪之區域新高。

相較之下，新興的縣治三期可能較無建設題材可烘扥，因此產品規劃較一般，單價水準也稍低。另外，推案熱度較低的西區及縣治一期，最近也都有新案問世；這可能是當地仍有內需，也可能是走相對低價區隔路線，拉攏消費力及意願略降的竹科人。

本文摘自元月5日出刊之《住展雜誌》375期房市櫥窗

 文／施絢傑  攝影／邱添榮（來源：《住展雜誌》，375期）

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