〈惟馨週報〉預售屋實價揭露 房市買氣恐受影響
鉅亨網新聞中心 2013-01-05 13:15
上週五實價揭露，終於輪到預售屋；會產生什麼效應？大概很快就會看到。雖然央行總裁罕見地報喜，預測景氣可望U型復甦，不過看跌來年房價聲音卻也愈來愈大，加上10月以來開始蔓延的觀望氣氛仍濃，房市買氣依舊無起色，僅續靠少數低總價產品撐場面…
扮了好幾個月烏鴉的金管會，上週終於『網開一面』，配合馬政府鼓勵台商回流投資政策並接受銀行業建議，從寬解釋銀行法72之2條，也就是業界俗稱的天花板條款；企業融資蓋營業廠房，將不計入不動產整體融資三成上限規範，適用對象不只台商，還擴及本地業者，適用期也追溯回今年1月1日。
預售屋實價揭露 房市買氣恐受影響
預售案價格 上週始揭露
不僅金管會，連這幾年連推多項緊縮措施，而被鄉民封為『彭神』，房市業者卻聞之色變的央行總裁彭淮南，這回也改扮喜鵲，公開表示來年景氣可望U型復甦。此外，上週四美國FED決議再推QE4購該國公債，預料會掀起新一波資產營建股行情。
然而，上週關於房市的最重要訊息，實是週五14日，終於有首批預售屋實價資料上線；這回曝光的預售案件共計64筆，當中新北市就佔53筆。這原本 11月就該開放，卻『遲到』的資料，會產生什麼影響？肯定是大家關心的。不過現階段市場買氣，也不是真降到冰點，北市各區低總價產品還算是都有銷售成績。
其中，中山區因為低總價產品不少，整體人氣算是北市各區中較佳者，不過成交速度依然緩慢，僅少數低總價案還算不錯。如薇閣旅館對面的複層式案「力欣百漾」，是目前區內最低總價，現場表示幾乎已全數預約完，簽約則到八成，成交價83萬/坪以上，但外傳仍有7字頭成交。
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中山複層案 買氣不錯
吉林路「方城市」也屬相對低價產品，不過該案分前後棟，價差約10萬/坪。前棟規劃複層式產品，目前剩高單價高樓層戶數，因此反應走緩；後棟則是一般標準層，同屬低總價產品，成交單價8字頭，已近售完。
至於產品坪數改小，並改成複層式的「安家‧Thouse」，現場則稱要賣到100萬/坪上下，且表示已收訂逾五成。
之前推出，位林森北路107巷的「和闐御」，則更名新推，新案名「晶硯」；開價不變，仍為87到88萬/坪，不過產品則改小，原為雙併13戶，現改為17到20坪三併，戶數增至20戶。
此外，因為報導而曝光的「中山世紀」，現場果然十分低調。該案為太平洋建設投資興建，和稍早推出的「玉山石」屬於同一街廓，規劃一層一戶130坪，現場表示還沒開始銷售，開價當然未定，也否認報導上寫的180萬/坪。
北市相對低價區北投，最近來人同樣受大環境因素及近期天氣影響而續減，銷況平淡；區內新案開價雖漲勢略緩，但仍相當高，絲毫無鬆動跡象。
北投新案價 無鬆動跡象
強銷中近明德捷運站「the one」，因為推小坪數產品，先前反應尚且不錯；但最近投資客縮手，換自用客進場購買，銷售速度於是變慢、成交比例下滑。附近的「六富」單總價都更高，銷況自然又略差。
東華街二段「玄泰富御」目前降到7字頭成交，不過效果似乎仍有限；而石牌國中旁開價8字頭的「全家好室多」，反應當然也是遲滯。至於打出原價買回的「隆美富邑」，之前賣出的5戶，都是買單此策略的投資客，但最近也轉淡；強銷中「森原六十六」則剩大坪數，銷售速度同樣減慢。
區域最新案是西安街二段巷內、已動工的「御松閣」，不過無接待處，是在建設公司賣，開價68萬/坪，訴求近唭哩岸站1號出口，產品規劃三、四房。另一新案是公館路巷內的「奇巖四季」，規劃大三房共11戶(1戶地主保留)，開價63萬/坪；附近成屋舊案「仰森」(9月推出)，開價則僅50萬/坪。
新北投市況也相似，不過強銷案「東騰越」現場說法頗有趣；該案表示天氣轉冷後，有不少回籠客來使用湯屋，因此近期仍有人氣。該區新案為長壽街「新洋房」，規劃二、三房共10戶，三房39坪8戶為主，開價54萬/坪；另一新案則是翠嶺路「VVIP」，推獨棟升降機別墅僅2戶，總價7,800萬，建坪 133坪。
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南港低總價 繼續順銷
原本也屬相對低價，但現在早已不可同日而語的南港，同樣是低總價個案表現；一是經貿段新案「宏普鉑金苑」，另一則是玉成公園附近的「信義會館」。
宏普案現場稱已售七成以上，成交最低9字頭；附近推一般三、四房的「京石隱」，則仍未開出價格。同區「東方錦觀」剩「晶御區」6戶55坪產品，開價從先前85萬/坪調高到100萬/坪。
經貿段旁策略產業(工業)區，因為狂打4字頭單價(實際接近50萬/坪)而反應一度熱絡的「世界心」近期則開始受同區(也是工業宅)更低價的維多利亞建設案影響。維多利亞案打出更低的39萬單價，且已釋出數週NP，但仍無案名曝光；產品則與「世」案類似，也是80坪以上大坪數。
至於「信義會館」則銷況持續穩定，現場稱已售七成，成交單價則再拉高到76至78萬/坪。附近訴求鄰南港公園的高價案「天開圖畫」，代銷稍早已撤場。
南港三大案 來年三缺二
再看重陽段。該區近向陽路口臨路大基地，目前地上物是內湖國醫中心旁新案「大華湖閱」外接待處。大華案基地全為商業區、近千坪，分「天琴」及「天韻」兩區，建物分別為二及一棟；天琴區產品坪數有64、68及110坪三種，天韻區則是58坪四併，單價85到99萬/坪，較近成功路的天琴區較貴。
大華案南港外接待處，還將同時潛銷南港輪胎案「世界明珠」，預計明年推出。此外，重陽段內還有華固及名軒基地，來年也會推出個案銷售。而大華案接待處現場稱，未來該塊基地推案要賣三位數字單價，或可做該區未來開價行情之參考。
說到高價位，同時號稱將開百萬級單價之南港三大案，除前述「世界明珠」外，其他兩者－日勝生南港機廠案及國揚案，都繼續遞延；前者據傳因「美河市」爭議而再延緩，後者則需經過都市計畫變更程式。看來，兩者102年推出的機率已愈來愈低。
新莊頭前段 受實價衝擊
新北市新莊方面，重案區頭前段持續平淡，主要是實價揭露影響浮現；畢竟該區兩年前推案賣價，與現在行情落差不小。現階段除特殊地段如頭前運動公園第一排外，近期行情40至45萬/坪者還能緩慢去化，更貴者反應則差很多。
下新莊方面，近期成交行情也都漲到3字頭以上，研判應是有能力或意願的客戶都已出手，加上近期大環境氣氛不佳，郝龍斌稍早拋出的新莊線輔大到迴龍段權宜式提前通車(明年底)，似乎已產生不了太大效果。
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不過，新案「長榮凱悅」因為距迴龍站頗近，故反應不錯。該案開價37萬/坪，規劃三、四房共27戶，一樓店面及二、三樓辦公室保留不賣。該案兩年前就傳將推，當時區域行情還在2字頭，為增加賣相，建物外觀有再做修飾。
此外，久未有新案的後港地區，近鴻金寶商圈一帶也有新案，是在八德街巷內的「永捷天璽」，規劃二、三房共42戶(含5戶店面)，開價35萬/坪，成交要3字頭。
八德銷況穩 新推案不少
接著是北桃重案區八德。先看大湳之廣豐重劃區，該區竹城二期「六本木之丘」最近成交已漲到22萬/坪；規劃三、四房的下一期「竹城新城」人員已進駐，但業主要求得等前期賣完後才能進場，價格則接續前期價格，因此現在客戶只能留資料，研判該案將從23萬/坪開始往上賣。同區「廣豐公園」3期據傳已在收預約。
當地近年大樓案頗多，但最近不少新透天案，應是走區隔路線。其中，正福街的「隱玥2」總價2,138萬起跳，規劃四樓半升降機透天、一樓停車。東勇重劃區也有透天新案，為位在宜誠商業區大樓案旁的「立虹敦皇」，也規劃升降機，訴求雙套房，臨路店面總價2,688萬，後排住家開(總)價則為2,288 萬。
再看新興擴大重劃區，近來也新案很多，且也有不少透天案，當然多是走高價位。最新者是「幸福莊園2」，基地呈狹長型，整排透天全臨路，特色是超大面寬10米×33米縱身，建坪230坪、地坪110坪，總價7千萬起跳。
大樓新案「成家美地」規劃二加一至三房，開價18.8萬/坪，外接待在八德國小對面。建德、仁德路口，標榜五年保固的「竹風鳳凰」則推大三、四房，開價較高，來到20萬/坪，現場稱這是比照遠雄案開價。正對豐德公園的新案「one51」雖已釋出媒體，但接待中心還沒搭好。
目前整個八德地區大樓產品行情，已全面往17萬/坪以上挺進，透天當然更貴。而由於新案已陸續進場，農曆年前後，當地媒體量可望放大。
本文摘自12月18日出刊之《惟馨週報》797期一週房櫥，同期內容除本文外，並有「新北市房價續創歷史新高 板橋勇奪年度漲幅第一名」、「天公作美加分─房市人氣增 廣告量反減」等，更多內容請參閱《惟馨週報》，並尊重智慧財產權，如需轉載請註明資料來源：住展雜誌，更多資料請上住展房屋網 http://www.myhousing.com.tw 謝謝！
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