招商地產:銷售完成率高 公司更看長遠發展

公司公布14年中報業績,營業收入為160.47億,同比下降0.54%;上半年歸屬股東凈利17.85億,同比下降30%。基本每股收益為0.69元。

上半年銷售目標完成90%,下半年推盤450億貨值。公司上半年累計實現簽約銷售面積121.82萬平方米,同比減少10.47%;簽約銷售金額179.00億元,同比減少10.35%,完成公司上半年200億元銷售目標的90%,完成度較高。公司年初存貨約300億貨值,全年計劃推盤600億,其中上半年推盤150億,下半年是推盤高峰,從8月底開始,預計下半年推盤450億左右。我們維持全年530億銷售額的預測。

因結算項目分布及產品結構調整,公司毛利率繼續下滑。公司上半年房地產開發毛利率由33%下降為28%,公司毛利率近來呈現下滑趨勢,一方面高毛利項目結算減少,廣州（樓盤）依云水岸、北京公園1872等高毛利項目結算減少,而二、三、四線城市項目結算占比則增加;另一方面,公司短平快中小戶型的產品占比上升,而這些項目的毛利率相對較低,未來看,公司將逐步把140平米以上的產品套數比例從目前的40%左右降至20%以內,小戶型、快周轉類產品比例的提升,預計將使公司的毛利率未來仍將繼續下降。

公司穩健轉型,推股權激勵,立足長遠發展。公司在產品結構、區域版面上穩健轉型,上半年共新增15個項目,補充項目資源370.21萬平方米,實現了西北區域戰略性進入,城市版面更加完善。同時公司持續優化債務結構,借款利率繼續保持行業較低水平,上半年公司綜合資金成本5%,遠低於同業水平。此外,公司擬向公司董事、高管及管理和技術骨干149人授予總量1663.53萬份的股權激勵,行權條件適中(roe不低於13%、凈利增速不低於15%),有利於穩定公司管理團隊,促進公司長遠發展。

投資建議:公司上半年銷售完成率90%,雖然因結算產品結構和區域版面的原因致毛利率下行,但公司在穩步實施轉型,推出的股權激勵計劃更立足長遠發展,維持盈利預測和“增持”評級。公司上半年銷售179億元,完成目標的90%,維持全年530億元的銷售額預測,維持公司14-16年凈利潤52.05、62.23、71.76的預測,因股本變化,對應eps下降為2.02、2.42、2.79,對應pe別為6x、5x、4x,維持“增持”評級。