業內：經濟放緩 美或加息 香港樓價下半年有下調空間

 
劉嘉輝指，住宅註冊宗數連升多月後由高位回落亦屬正常。
圖片來源：香港文匯報

二手樓價升勢未止，惟政府日前公布將全年經濟增長預測降到2%至3%，加上過去5個月一二手樓交投持續上升，消耗大批購買力，或將影響樓市走勢。面對3D辣招持續，有物業分析師昨(17)日表示，香港經濟放緩將進一步影響樓市，再加上美國於今年10月結束買債計劃後有可能會有秩序加息，下半年香港樓市交投有望減慢，樓價有下跌空間。

香港《文匯報》報導，事實上，香港樓市交投自今年7月中下旬開始放緩，據美聯物業資料研究部綜合土地註冊處資料顯示，今年8月首14日一手私樓及二手住宅註冊個案合共只錄得2804宗，按月下跌約16.8%，其中一手只錄得約619宗，按月減少約35.4%；二手住宅註冊量則錄得2185宗，按月亦下跌約9.4%，料最終一二手樓全月錄得跌幅，連續5個月的升勢亦將告終。

美聯物業首席分析師劉嘉輝表示，隨特區政府於今年5月建議微調DSD付稅期限後，累積購買力獲得釋放，過去5個月住宅註冊量持續上升，上月更突破8000宗創21個月新高。同期，發展商齊齊推盤，單是今年7月一手私樓註冊金額突破260億元(港元，下同)，並創自1996年有紀錄以來單月新高，單一個月金額已佔年內首7個月的30%，其後再刺激二手成交。然而，目前樓市持續受3D辣招影響，需求被壓抑，當購買力逐漸消耗，住宅註冊宗數連升多月後由高位回落亦屬正常。

他指出，單單一季經濟放緩，一般市民未必即時體會到其影響，但當持續放緩及影響到薪酬福利時，就會明顯打擊樓市發展。並預期未來二手市場交投放緩，交投量將會跌穿今年7月時的5000宗；發展商在一手市場仍然會以吸引的價錢售賣新盤。面對消息指美國來年將會加息，劉嘉輝認為息口上升再加上現時供應量充足，達7.3萬個單位，樓價在未來有下跌的空間，「只要消耗了現時這一批購買力，樓價就有機會跌」。

中原地產亞太區住宅部總裁陳永傑亦認為，次季經濟增長放緩未必即時在樓市內反映，但以現時交投數字來看，今年8月的交投量已按月減少20%至30%，預期今年9月會再下跌15%。對於發展商新盤定價走勢，認為發展商「會以投石問路的方法開價，起步價錢必然吸引，但之後仍會因應市場承受力作靈活定價」。他指出，現時樓市為用家主導，在缺少炒家下，未來樓價有望下調3%至5%。
 
香港財金官員連日來提醒置業人士小心市場風險，擔心美國明年或加息為香港樓市帶來難以避免的影響，又或政局不穩引發「完美金融風暴」。銀行界及學者指出，樓市周期起伏在所難免，小市民入市買樓要小心，以免增加家庭債務。

金管局於去年9月發表的中期報告曾經提到，去年中消費者信貸及住宅按揭貸款增長，帶動家庭債務佔本地生產總值比例升至62%的紀錄高位，可見一旦息率上升，對家庭債務的影響非常大。

經絡按揭轉介首席經濟分析師劉圓圓日前接受本報記者訪問時表示，樓市周期起伏在所難免，由於金管局已向銀行指示，要求為借貸者做加息3厘的壓力測試，現時拆息按揭又有傳統最優惠利率(P)的利息封頂上限，供樓負擔比率仍維持逾40%的正常水平，相信樓市出現泡沫爆破的機會不如1997年、1998年時那樣大。

她指出，市場預期香港明年或會加息，相信不會一下子加3%息，以香港對上一次加息周期(2004年至2006年)計，每次加0.25%至0.5%，2年內才達3%至4%，市場有很長的消化時間。 (接下頁)

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由於最優惠利率(P)現時欠缺下調空間，令最優惠利率為基礎的P按產品吸引力亦隨之下降，因此以最優惠利率為基礎的P按計劃使用比例，6月再下跌5.4個百分點至21%，預期7月甚至會跌至少於20%。相反，同業拆息存款掛按揭計劃，因其拆息按揭息率約1.9%，相比P按2.1%計，自然有競爭力。根據金管局住宅按統計數據顯示，與同業拆息掛的H按計劃使用比例由去年底起節節上升，成為主流產品，6月H按計劃使用比例再增加5.3個百分點至76.7%，創2011年6月後的3年新高，相信拆息按揭比例會重上80%以上水平。

劉圓圓又指，發展商為了減輕樓價首期少的買家入市負擔，部分發展商會夥拍系內或系外財務公司為新盤提供二按。然而，二按亦要符合一按的要求才可以承造，且據金管局資料顯示，受金管局監管的財務機構承造二按數目一向不多，今年第2季只有204宗，比第1季的337宗下跌39%。

香港中文大學地理與資源管理學系城市研究課程副教授姚松炎昨亦表示，美國在預期管理上做得不錯，加息時間表一直有秩序和規律，在資訊清晰的環境，投資者早有入市或退市的部署，故出現恐慌或一窩蜂撤市的機會不大。

他補充指，不同投資者會就自己的財務承擔能力入市或退市。例如借錢買樓的炒家就會考慮把手上10套物業減至3套。收入穩定的買家則可能會考慮入市自住。

至於近期香港出現細價樓樓價持續上升，他相信是受暑假影響居多，上車需求及投資需求均集中在細價樓所致。先撇除香港人對小型上車盤的置業需求，留學生及旅客在暑假的住宿需求大增亦有影響，故小型單位不論是租賃或買賣，交投均會較為活躍。

姚松炎又預期，在熱錢陸續流入香港市場下，所有資產的價格均會隨之上升。